Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

03/2021 - Mis à jour le 08/03/2021 par Christine Q.

Pour financer l’achat de votre futur logement, vous allez faire une demande de prêt immobilier auprès d’un ou plusieurs établissements de crédit. Ce financement est soumis à un certain nombre de conditions. Il engage l’emprunteur sur la durée. Votre dossier sera soigneusement examiné par la banque. De votre côté, vous aurez à comparer les offres et les TAEG (taux annuel effectif global). Un courtier peut vous accompagner précieusement dans vos démarches.

Couple avec un banquier

Obtenir un prêt immobilier : quels sont les critères incontournables ?

Un taux d’endettement à ne pas dépasser

La banque va confronter vos revenus et vos charges fixes afin de vérifier que votre taux d’endettemen t ne dépasse pas un certain seuil, passé de 33 % à 35 % au 1er janvier 2021 de vos revenus. Ceci a pour but de vous éviter une situation de surendettement et de s’assurer que votre reste à vivre est suffisant au regard de la composition de votre foyer. Si vous détenez un ou des crédits à la consommation, le montant et la durée des remboursements seront pris en compte dans le calcul. Ce seuil de 33 % n’est toutefois pas insurmontable. Il peut être dépassé si vous avez de bons revenus vous garantissant un reste à vivre confortable.

L’apport personnel : un réel atout

Il est toujours préférable de pouvoir verser dans votre projet un apport personnel significatif. Cela va rassurer la banque en lui démontrant votre capacité à épargner. Un apport de 10 % du montant total du financement est apprécié, mais il peut être moindre. Faites en sorte si c’est possible d’apporter au moins le montant des frais de notaire. Des banques peuvent vous financer sans apport, mais la démarche sera dans tous les cas plus ardue.

Votre situation professionnelle et financière

Les banques vous prêteront plus volontiers si votre situation professionnelle est stable et votre situation financière saine. Un CDI reste un précieux sésame pour obtenir son crédit immobilier et garantir sa solvabilité, mais il n’est pas indispensable. Si vous êtes en CDD ou n’êtes pas salarié , il vous sera demandé de justifier de la régularité de vos revenus sur les trois dernières années. Il est également préférable de faire valoir une bonne gestion de votre budget. Des comptes bancaires sans incidents financiers sur les derniers mois seront un atout supplémentaire.

Prêt immobilier : plusieurs composantes

La banque qui accepte votre demande de crédit vous fait une offre comprenant un taux d’intérêt, fixe ou révisable, et une durée. C’est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui vous permettra de comparer les offres. Il recouvre d’autres éléments à prendre en compte dans votre recherche de financement, à savoir les frais de dossier, l’assurance emprunteur et le coût des garanties bancaires.

L’assurance du crédit immobilier

Pour vous accorder définitivement votre prêt, la banque vous demandera de souscrire une assurance emprunteur, qui si elle n’est pas juridiquement obligatoire l’est dans la pratique. Elle vous proposera son propre contrat d’assurance mais vous êtes libre de vous tourner vers un autre assureur. En fonction de l’âge et de la situation de santé de l’emprunteur, l’assurance peut représenter une part importante du coût du crédit. Il est donc fortement conseillé de faire plusieurs demandes et de faire jouer la concurrence. Les garanties minimales couvrent le risque de décès et d’invalidité. La perte d’emploi peut également être couverte. Le contrat peut être résilié chaque année à la date anniversaire au profit d'une nouvelle assurance emprunteur couvrant les mêmes garanties, peut-être à un tarif inférieur.

Les garanties bancaires

Les banques prêteuses vont exiger des garanties afin de s’assurer du paiement des mensualités du crédit en cas de défaut de versement de l’emprunteur. Ces garanties peuvent être un cautionnement, une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Ces dispositifs juridiques assurés par des établissements spécialisés ont un coût qui s’ajoute au montant total du crédit. Ils permettent à la banque de récupérer ses fonds en cas de défaillance de l’emprunteur.

Quels sont les délais pour obtenir un crédit immobilier ?

Combien de temps faut-il à un courtier pour trouver une banque ?

Si vous faites appel à un courtier immobilier, celui-ci va analyser votre dossier et adresser votre demande de prêt aux banques les plus susceptibles de l’accepter. Leurs critères varient, et vous aurez plus de chances d’obtenir des conditions intéressantes auprès de certaines d’entre elles. Le courtier peut donc vous faire gagner du temps. Mais les banques sont plus ou moins réactives, et plus ou moins sollicitées selon les périodes. En fonction de la complexité de votre dossier, une réponse ferme peut être obtenue une semaine après l’envoi de votre dossier complet ou demander plus de 30 jours.

Accord de prêt : quel délai de réflexion ?

À réception de l’offre, celle-ci ne peut être acceptée par l’emprunteur qu’à l’issue d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires. Ce délai débute le lendemain du jour de la réception de l’offre. L’offre signée peut être retournée à la banque à partir du 11ème jour. Les conditions de l’offre restent valables pendant une durée maximale de 30 jours.

Si votre demande de crédit immobilier est refusée

Ce n’est pas parce qu’une banque a refusé votre demande de prêt qu’aucune autre ne sera disposée à vous suivre. Les critères diffèrent d’une banque à l’autre, et certaines sont plus accommodantes. Soignez bien votre dossier et faites-vous accompagner d’un courtier, qui saura vous conseiller et orientera votre demande. En période de crise, les recommandations des autorités financières aux banques sont plus strictes. Elles sont amenées à durcir leurs conditions d’octroi des prêts immobiliers. Pour réduire votre taux d’endettement, vous pouvez aussi envisager le remboursement d’un crédit ou le regroupement de plusieurs crédits.

Ce qu’il faut retenir sur les conditions pour obtenir un prêt immobilier

  • Un dossier de demande de crédit immobilier est examiné de très près par les banques. Taux d’endettement et situation professionnelle sont des critères déterminants.
  • L’assurance emprunteur et les garanties bancaires s’ajoutent au financement total de l’opération.
  • Le traitement de votre demande de prêt immobilier peut être facilité et accéléré grâce à l’intervention d’un courtier.
  • Toute offre de prêt immobilier est assortie d’un délai de réflexion légal de 10 jours.

 

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