Comment calculer le taux d'endettement immobilier ?

Couple dans un canapé

Christine Quinet, rédactrice immobilier

4 min


MAJ octobre 2022

Vous avez constitué un apport personnel et vous souhaitez réaliser une demande de prêt pour votre projet immobilier : investissement locatif, achat d'une résidence principale… Pour évaluer votre capacité d’emprunt et vous accorder ou non un crédit immobilier, la banque calculera votre taux d’endettement. C’est le rapport entre vos revenus et vos charges fixes, qui détermine le niveau de mensualité que vous êtes en mesure de rembourser sans vous mettre en difficulté. Un seuil existe mais peut dans certains cas être dépassé.

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Quelle est la définition du taux d'endettement en France et pourquoi le connaître ,?

Le taux d’endettement, également appelé taux d’effort, est la part de vos revenus allouée au remboursement des crédits que vous avez contractés. Le calcul du taux d’endettement permet d’évaluer votre capacité à emprunter auprès d’un établissement financier. Il est déterminant dans l’étude de votre dossier.

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Comment calculer le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?

La formule du taux d’endettement est simple à calculer. Il correspond au ratio entre vos charges mensuelles et vos revenus nets mensuels fixes. Les charges fixes sont les paiements des mensualités de vos crédits en cours (auto, consommation, revolving…) ainsi que les pensions à votre charge et les éventuels loyers à payer si par exemple vous achetez une résidence secondaire et êtes locataire de votre résidence principale. Vos revenus sont constitués de vos salaires nets ou revenus professionnels rapportés au mois, variables et primes exclues sauf primes contractuelles, de vos revenus fonciers le cas échéant.

Pour calculer votre taux d’endettement, additionnez d’un côté vos charges, de l’autre vos revenus nets. Multipliez le montant de vos charges par 100 puis divisez le total obtenu par le montant de vos revenus. Si vous empruntez en couple, revenus et charges des conjoints se cumulent.

Exemple de calcul de taux d'endettement

Vous payez 450 € de charges mensuelles de crédit à la consommation et 400 € de loyer pour le logement d’un enfant étudiant, vos revenus sont de 2 900 € net mensuels. Votre taux d’endettement est alors de : 850 € X 100 /2900 = 29 %.

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Niveau de vie, charges, difficultés financières : pourquoi calculer sa capacité d'emprunt ?

Le calcul de sa capacité d’emprunt permet à l’emprunteur d’évaluer lui-même le bien-fondé de sa démarche et ses chances d’obtenir un crédit immobilier. Si vous avez déjà des crédits à la consommation en cours et que vos revenus mensuels sont modestes, vous aurez du mal à trouver une banque prête à vous suivre dans un projet qui sera risqué pour elle et pour vous. Afin de ne pas être en situation de difficultés financières, il sera plus judicieux d’attendre que vos revenus augmentent, ou si vous le pouvez, de rembourser un ou plusieurs crédits en cours en utilisant votre épargne ou en ayant recours à un rachat de crédits.
Au-delà de votre taux d’endettement, la banque évaluera votre reste à vivre, soit le montant de revenus pouvant être consacré aux dépenses de la vie courante. Elle tiendra compte également d’autres frais fixes incontournables : impôts, factures d’eau et d’électricité, assurances… Elle étudiera plus largement votre profil : stabilité professionnelle, composition du foyer, gestion de vos comptes courants et de votre épargne... Grâce à un simulateur de taux, les établissements bancaires pourront rapidement vous faire savoir quelle est votre capacité d'emprunt lors de votre demande de prêt. 

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Les limites de la demande de prêt : quel est le taux d'endettement maximum autorisé à ne pas dépasser ?

Pour éviter le surendettement des emprunteurs, les autorités financières françaises, telles que le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) recommandent aux banques de refuser une demande de prêt au-delà d’un certain niveau d’endettement. Longtemps fixé à 33 %, ce taux d'endettement maximal est porté officiellement à 35 % depuis le 1er janvier 2022, pour une durée d’emprunt maximum de 25 ans. Il inclut bien sûr la future mensualité du prêt immobilier. Il s’agit de faciliter l’accès au crédit immobilier, en particulier pour les primo-accédants.

 

Taux d'endettement de 50 % et plus : Quelles exceptions pour les établissements bancaires ?

Une banque peut refuser de vous accorder un crédit même si votre taux d’endettement est inférieur au taux de référence. Ce taux est un indicateur clé, mais une banque reste libre de faire le choix de ne pas s’engager avec vous si elle juge votre profil incertain. À l’inverse, un taux d’endettement supérieur à 50 % est susceptible de vous être accordé si vos revenus sont élevés et vous garantissent un reste à vivre confortable.

Ce qu’il faut retenir sur le calcul du taux d’endettement :

  • Ce taux vous permet de calculer votre capacité d’emprunt sans vous mettre en difficulté financièrement.
  • Le taux d’endettement est le ratio entre vos revenus et vos charges.
  • Le taux d’endettement maximal actuel de l’emprunteur est fixé à 35 % au 1er janvier 2022.

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