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Comment calculer le taux d'endettement immobilier ?

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Christine Q.


MAJ juillet 2022

Pour évaluer votre capacité d’emprunt et vous accorder ou non un crédit immobilier, la banque calculera votre taux d’endettement. C’est le rapport entre vos revenus et vos charges fixes, qui détermine le niveau de mensualité que vous êtes en mesure de rembourser sans vous mettre en difficulté. Un seuil existe mais peut dans certains cas être dépassé.

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Quelle est la définition du taux d'endettement en France ?

Le taux d’endettement, également appelé taux d’effort, est la part de vos revenus allouée au remboursement des crédits que vous avez contractés. Le calcul du taux d’endettement permet d’évaluer votre capacité à emprunter auprès d’un établissement financier. Il est déterminant dans l’étude de votre dossier.

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Comment calculer le taux d'endettement pour un crédit immobilier ?

Le taux d’endettement est simple à calculer. Il correspond au ratio entre vos charges mensuelles et vos revenus nets mensuels fixes. Les charges fixes sont les mensualités de vos crédits en cours (auto, consommation, revolving…) ainsi que les pensions à votre charge et les éventuels loyers à payer si par exemple vous achetez une résidence secondaire et êtes locataire de votre résidence principale. Vos revenus sont constitués de vos salaires nets ou revenus professionnels rapportés au mois, variables et primes exclus sauf primes contractuelles, de vos revenus fonciers le cas échéant.

  • Pour calculer votre taux d’endettement, additionnez d’un côté vos charges, de l’autre vos revenus nets. Multipliez le montant de vos charges par 100 puis divisez le total obtenu par le montant de vos revenus. Si vous empruntez en couple, revenus et charges des conjoints se cumulent.
    Exemple : Vous payez 450 € de charges mensuelles de crédit à la consommation et 400 € de loyer pour le logement d’un enfant étudiant, vos revenus sont de 2 900 € nets mensuels. Votre taux d’endettement est alors de : 850 € X 100 /2900 = 29 %.

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Pourquoi calculer sa capacité d'emprunt ?

Le calcul de sa capacité d’emprunt permet à l’emprunteur d’évaluer lui-même le bien-fondé de sa démarche et ses chances d’obtenir un crédit immobilier. Si vous avez déjà des crédits à la consommation en cours et que vos revenus sont modestes, vous aurez du mal à trouver une banque prête à vous suivre dans un projet qui sera risqué pour elle et pour vous. Il sera plus judicieux d’attendre que vos revenus augmentent, ou si vous le pouvez, de rembourser un ou des crédits en cours en utilisant votre épargne ou en ayant recours à un rachat de crédits. Outre votre taux d’endettement, la banque évaluera votre reste à vivre, soit le montant de revenus pouvant être consacré aux dépenses de la vie courante. Elle tiendra compte également d’autres frais fixes incontournables : impôts, factures d’eau et d’électricité, assurances… Elle étudiera plus largement votre profil : stabilité professionnelle, composition du foyer, gestion de vos comptes courants et de votre épargne...

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Quel est le taux d'endettement maximum autorisé à ne pas dépasser ?

Pour éviter le surendettement des emprunteurs, les autorités financières françaises recommandent aux banques de ne pas accorder de crédit au-delà d’un certain niveau d’endettement.  Longtemps fixé à 33 %, ce taux de référence est porté officiellement à 35 % depuis le 1er janvier 2022, pour une durée d’emprunt maximum de 25 ans. Il inclut bien sûr la future mensualité du prêt immobilier. Il s’agit de faciliter l’accès au crédit immobilier, en particulier pour les primo-accédants.

Taux d'endettement de 50 % et plus

Une banque peut refuser de vous accorder un crédit même si votre taux d’endettement est inférieur au taux de référence. Ce taux est un indicateur clé, mais une banque reste libre de faire le choix de ne pas s’engager avec vous si elle juge votre profil incertain. À l’inverse, un taux d’endettement beaucoup plus important, jusqu’à 50 % et plus, est susceptible de vous être accordé si vos revenus sont élevés et vous garantissent un reste à vivre confortable.

Ce qu’il faut retenir sur le calcul du taux d’endettement :

  • Le taux d’endettement est le ratio entre vos revenus et vos charges.
  • Il vous permet de calculer votre capacité d’emprunt sans vous mettre en difficulté financièrement.
  • Le taux d’endettement maximal de l’emprunteur est fixé à 35 % au 1er janvier 2022.

 

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