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Étape 6

Prêt immobilier : comment financer votre achat ?

MAIF, Conseils sur l'immobilier

12 min


MAJ août 2022

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves et vous cherchez à le financer ? Il est important d’anticiper et de se poser les bonnes questions. Contacter un courtier, préparer votre dossier bancaire, négocier les taux et les frais, souscrire l'assurance emprunteur la plus adaptée à vos besoins... Suivez le guide !

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Confier votre recherche de crédit à un courtier

Le rôle du courtier

Un expert unique s’occupe de tout ! Faire appel à un courtier est avant tout une « solution confort » pour :

  • les démarches administratives,
  • la constitution du dossier bancaire,
  • la négociation du prêt…

Un courtier spécialisé consultera les banques en cohérence avec votre projet et saura négocier les conditions d’emprunt les plus adaptées. Point à ne pas négliger : le courtier valorise votre dossier de prêt grâce à sa parfaite connaissance des critères de sélection de chaque banque.

Comment ça marche ?

Prêt immobilier

Écoutez Marine Vengeon, courtière

L'objectif du courtier, c'est de vous accompagner dans votre recherche de prêt immobilier, de vous aider à comparer l'ensemble des banques du marché...

Podcast MAIF

Voici les grandes étapes de vos échanges avec votre futur courtier :

  • définition de vos besoins et attentes,
  • recherche du meilleur financement adapté à votre situation,
  • signature du compromis de vente (compter trois mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte),
  • ouverture de compte si nécessaire,
  • déblocage des fonds,
  • signature de l’acte de vente.

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S'informer sur des prêts complémentaires

Vous êtes primo-accédant ?

Votre profil de jeune emprunteur peut jouer en votre faveur auprès des banques. L’État propose diverses solutions accessibles aux primo-accédants : le Prêt à Taux Zéro.

Accordé par l’État, le Prêt à Taux Zéro permet de financer une partie de l'achat ou de la construction de votre future résidence principale. Son montant varie en fonction de vos revenus et de la zone géographique.

  • Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années antérieures, mais des dérogations s’appliquent si l’un des occupants se trouve en situation de handicap ou si le logement a été reconnu définitivement inhabitable.
  • Le Prêt à Taux Zéro est soumis à des conditions de ressources. Un plafond est défini et tient compte du nombre d’occupants du logement et de la zone dans laquelle il se situe.

Des travaux de rénovation énergétique à réaliser dans votre futur logement ?

En savoir plus sur les autres prêts existants, c’est par ici :

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Obtenir un prêt immobilier

Que ce soit avec un courtier ou avec votre banque, vous gagnerez un temps précieux en préparant les documents indispensables à votre premier rendez-vous.

  • Une pièce d’identité en cours de validité pour chaque emprunteur,
  • les 2 derniers avis d’imposition sur le revenu,
  • les 3 derniers bulletins de salaire de chaque emprunteur…

En fonction de votre statut professionnel, des conditions supplémentaires peuvent être demandées. Les banques accordent plus facilement un prêt aux fonctionnaires ou aux personnes en CDI. Le prêt sans apport est de plus en plus rare mais des exceptions existent. Votre santé, votre lieu de résidence et d’autres éléments rentrent également en ligne de compte.

Cette liste n’est pas exhaustive. En fonction de votre situation personnelle, professionnelle et financière, d’autres justificatifs seront nécessaires.

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Comprendre un crédit immobilier et comparer

Le coût total du crédit en image

La banque vous fait une offre comprenant un taux d’intérêt, fixe ou révisable, et une durée. C’est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui vous permettra de comparer les offres. Il recouvre d’autres éléments à prendre en compte dans votre recherche de financement, à savoir les frais de dossier, l’assurance emprunteur et le coût des garanties bancaires. Notez que les frais de notaire ne sont pas pris en compte dans le calcul. La banque a l’obligation de vous le fournir au moment où elle édite l’offre de prêt.

Le TAEG en détail

Le TAEG ( Taux Annuel Effectif Global) est un indicateur en pourcentage qui comptabilise la totalité des frais liés à la souscription d’un prêt. Celui-ci comprend par exemple :

  • Les intérêts bancaires
  • Les frais de dossiers (banque, courtier)
  • L’assurance emprunteur
  • Les frais de garantie (hypothèque ou cautionnement)
  • Les frais annexes (ouverture d’un compte bancaire, ...)

Pensez-y !

Le TAEG permet de comparer les offres des différentes banques. Le coût total du crédit est également un indicateur de comparaison pertinent.

Un apport est-il indispensable ?

L'apport personnel vous permet d'obtenir un meilleur taux, montre le sérieux de votre démarche ainsi que votre capacité financière à rembourser le prêt.
Si vous détenez un PEL (Plan Épargne Logement) ou un CEL (Compte Épargne Logement), ce placement constituera un apport idéal pour votre premier achat. Vous souhaitez utiliser votre PEL pour votre achat ? MAIF vous propose son modèle de lettre.

Un crédit sans CDI, est-ce possible ?

Si vous êtes en CDD ou n’êtes pas salarié, il vous sera demandé de justifier de la régularité de vos revenus sur les trois dernières années. Pour obtenir un crédit sans CDI, des solutions existent, même si l'obtention d'un prêt sera plus difficile.

Taux d'endettement

Pour évaluer votre capacité d’emprunt et vous accorder ou non un crédit immobilier, la banque calcule votre taux d’endettement. C’est le rapport entre vos revenus et vos charges fixes, qui détermine le niveau de mensualité que vous êtes en mesure de rembourser sans vous mettre en difficulté. Le taux d’endettement maximal de l’emprunteur est fixé à 35 % depuis le 1er janvier 2022 pour un prêt d'une durée maximum de 25 ans.

Combien pouvez-vous emprunter ?

Estimez en quelques minutes votre capacité d’emprunt grâce à notre simulateur en ligne.

Calcul du taux d'endettement

Total des charges fixes

  • Crédits en cours (auto, conso, immo...)
  • Loyers versés
  • Pensions versées

divisé par

Total des revenus fixes

  • Salaires nets
  • Loyers reçus
  • Bénéfices (activités non salariées)
  • Aides et allocations sociales (CAF, RSA, chômage...)
  • Rentes et pensions perçues

multiplié par 100 = le pourcentage de taux d’endettement

Pouvoir d'achat : qu'est-ce que le taux d'effort ?

Depuis le début de l'année 2022, les taux de crédit ont tendance à augmenter et les conditions d'octroi des crédits se sont durcies. Dans ce contexte, votre banquier va s’intéresser davantage à votre mode de vie et à vos dépenses incompressibles (loyer, énergie, essence, alimentation…). Par exemple, si vous habitez loin de votre lieu de travail, votre budget essence mensuel sera plus important et votre reste à vivre s’en trouvera donc impacté. Vous allez entendre parler de « taux d’effort ». Ce terme est utilisé par les banques pour indiquer le taux de remboursement maximal que vous pourrez consacrer à votre futur crédit immobilier. Il est le ratio entre les dépenses liées à l’habitation et à la vie de tous les jours et les revenus mensuels de votre ménage.

Télécharger le modèle de lettre pour rembourser votre crédit à la consommation

Clôturer et rembourser un crédit à la consommation peut être intéressant avant de s’engager dans un prêt immobilier. Vous allégez ainsi vos charges et mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir le financement de votre futur achat immobilier.

Les différents taux existants

Le taux d’intérêt de votre crédit immobilier représente la rémunération de la banque. Le taux d’intérêt peut être fixe, variable, ou encore semi-fixe. Le prêt immobilier à taux fixe est le plus couramment accordé par les banques. Gage de sécurité, il donne une visibilité à long terme sur le coût final et les modalités du crédit. Il peut être renégocié ou racheté.

Taux fixe

À la signature du prêt, tout est connu :

  • le taux d’intérêt
  • le coût total du crédit (somme des intérêts payés à la banque)
  • la durée de remboursement

Les prêts à taux fixes permettent d’être très prévoyant.

Il permet aussi de comparer plus facilement les différentes offres de prêt. Avec le taux fixe, le TAEG est connu précisément.

Taux variable

À la signature du prêt, on ne connaît pas le coût total du crédit car lié au taux :

  • S’il augmente, le crédit coûte plus cher.
  • S’il diminue, le crédit coûte moins cher.

Contracter un crédit à taux variable est donc un pari sur l’évolution des taux, car le coût total du prêt est dépendant de la moindre fluctuation, et est donc par nature difficile à prévoir.

Cependant, le taux d’un prêt à taux variable est plus faible que le taux d’un prêt à taux fixe.

Ne vous focalisez pas uniquement sur le taux

Il est important de comparer les offres sur plusieurs critères : mensualités, nombre d’années, assurance emprunteur, garanties bancaires, coût total du crédit, frais de dossier…

Quand commence le remboursement d’un prêt immobilier ?

Le contrat de prêt précise les modalités de remboursement du crédit et fournit un tableau d’amortissement jusqu’au terme du contrat. Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer l’achat d’un appartement ou d’une maison, le montant octroyé par votre banque est intégralement versé à l’office notarial en charge de la vente, au moment de la signature de l’acte définitif. Le remboursement débute généralement le mois suivant le rendez-vous chez le notaire. Si vous optez pour une construction, achetez un logement en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ou réalisez des travaux, le prêt immobilier peut être débloqué en plusieurs fois et vous bénéficiez d’un différé de remboursement en début de crédit. Dans tous les cas, le différé ne concerne pas le prélèvement de l’assurance de prêt immobilier, qui s’applique dès la première mensualité.

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Assurer votre prêt immobilier

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

L'assurance de prêt, ou assurance emprunteur, vous protège vous et votre famille contre les aléas de la vie et permet le remboursement total ou partiel de votre prêt immobilier en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’incapacité temporaire totale de travail, et d’invalidité permanente totale ou partielle (sauf exclusions contractuelles).

Vous avez déjà choisi votre banque et votre assurance emprunteur ?

Depuis le 1er juin 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment pour les prêts souscrits à compter de cette date, et à partir du 1er septembre 2022, pour les prêts souscrits avant le 1er juin 2022. La seule condition est de respecter une équivalence de garantie entre le contrat choisi et celui initialement souscrit auprès de votre banque. Deuxième nouveauté : le questionnaire médical n’est plus demandé si le montant des prêts en cours à assurer n'excède pas 200 000 € par personne, et que l'échéance du prêt s'achève avant les 60 ans de l'assuré. Le coût de l’assurance emprunteur peut atteindre plus d’un tiers du coût global du crédit, c’est le moment de comparer et de faire des économies tout en restant bien protégé !

Vous avez choisi votre banque mais vous n’avez pas encore souscrit d’assurance emprunteur ?

Assurance Emprunteur

Parcourir les étapes d'un achat immobilier

Évaluer les charges de votre futur logement

Le budget nécessaire pour un achat immobilier ne s’arrête pas au prix du bien. Des frais incontournables viennent s’ajouter au prix de la maison ou de l’appartement que vous allez acquérir. Les connaître en amont et bien les évaluer vous permettent d’éviter les mauvaises surprises et de concrétiser votre projet en toute sérénité. Avant de finaliser votre achat, prenez connaissance des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence éventuels…) mais aussi des charges annuelles et mensuelles (taxe foncière, consommation d’énergie, assurance habitation…).

De l'offre d'achat à la signature chez le notaire

Vous pensez avoir trouvé le bien de vos rêves ? Lancez-vous ! Depuis la proposition jusqu’au moment où vous devenez propriétaire, détail des étapes à suivre : l'offre d'achat, les différences entre un compromis de vente et une promesse de vente, le jour J et l'acte de vente...