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Qu’est-ce que le taux révisable d’un prêt immobilier ?

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Christine Q.


MAJ juillet 2020

Au contraire d’un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt d’un prêt à taux variable ou révisable fluctue à la hausse ou à la baisse en fonction d’un indice de référence. S’il peut être avantageux dans certains cas, il est aussi plus risqué. Le taux du crédit peut être plafonné ou « capé » afin de limiter le risque pour l’emprunteur.

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Qu'est-ce qu'un taux révisable (ou variable) ?

Le taux révisable d’un crédit immobilier n’est pas fixé à l’avance pour toute la durée du crédit. Il varie en fonction d’un indice de référence, généralement l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate). C’est le taux de référence auquel les établissements financiers se prêtent de l’argent sur le marché interbancaire de la zone Euro. Il est publié chaque jour. La révision du taux de l’emprunt est généralement effectuée chaque année. Le taux inclut la marge de la banque prévue dans le contrat de prêt.

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Quelle différence entre taux fixe et taux révisable ?

Les avantages du taux variable

Un prêt à taux révisable permet de profiter d’une baisse de taux si celle-ci survient, plutôt que d’avoir à renégocier son crédit immobilier. De plus, le taux proposé par la banque est généralement plus faible qu’un taux fixe.

Les inconvénients du taux révisable

Choisir ce type de taux n’est pas sans risque. Les mensualités peuvent augmenter soudainement en suivant la courbe de l’indice, et le coût total du crédit ne peut être anticipé. Un taux révisable est donc avantageux lorsqu’il présente un écart significatif avec le taux fixe, et que l’emprunteur peut espérer voir baisser les taux. Ce n’est pas le cas actuellement, les taux fixes accordés par les banques restant très bas. Il peut également s’avérer intéressant lorsque les durées d’emprunt sont courtes, inférieures à dix ans, dans la perspective d’une revente rapide du bien. Le taux variable reste peu prisé en France. La très grande majorité des emprunteurs optent pour le taux fixe.

  • Si à l’usage la formule du taux variable ne vous convient pas ou si une hausse des taux est prévisible, votre contrat de prêt peut prévoir la possibilité de revenir à un taux fixe. N’hésitez pas à demander une renégociation à votre banque.

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Comment fonctionne un taux variable ? Comment est-il calculé ?

D’une manière générale, les banques suivent l’évolution de l’Euribor 3 mois (indice réévalué tous les 3 mois) ou de l’Euribor 1 an (indice réévalué tous les ans) pour déterminer le niveau d’un taux variable. À échéance régulière, la banque porte à la connaissance de l’emprunteur le montant du capital restant à rembourser. Avant que la modification du taux n’entre en vigueur, elle est tenue de l’informer précisément. Si le taux augmente, la banque recalcule la mensualité assurance comprise. Si celle-ci dépasse la capacité de remboursement de l’emprunteur, la durée du prêt pourra être allongée. Si le taux baisse, il sera possible d’agir sur le montant de la mensualité ou sur la durée du prêt.

  • Il est possible de convenir avec l’établissement préteur d’une période en début de prêt, prévue au contrat, pendant laquelle celui-ci s’engage à ne pas modifier le taux du prêt immobilier.

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Qu’est-ce qu’un taux capé ?

Pour limiter l’aléa et éviter de faire face à des remboursements trop élevés, il est possible de plafonner la fluctuation d’un taux révisable. Le taux est dit capé lorsque son augmentation ne peut dépasser un certain seuil, généralement de +1 % ou +2 %. L’emprunteur est ainsi sécurisé. Dès la signature, il a une parfaite visibilité sur le coût maximum de son financement. Compte tenu de la baisse de l’indice de référence ces dernières années, les banques veillent généralement à fixer aussi un plancher à leurs taux variables. Vous ne pourrez donc pas bénéficier sans limite d’une éventuelle baisse des taux !

  • Exemple : un emprunt avec un taux de 1,50 % capé +1 / -1 est un emprunt dont le taux d'intérêt ne pourra varier qu'entre 0,50 % et 2,50 %.

 

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