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Quand commence le remboursement d’un prêt immobilier ?

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Christine Q


MAJ juillet 2022

Les modalités de remboursement d’un crédit immobilier diffèrent en fonction de la nature du bien, ancien ou à construire. Dans certains cas, un différé peut être mis en place. Les échéances du prêt peuvent être modulées dans le temps.

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Comment se passe le remboursement d’un prêt immobilier ?

Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer l’achat d’un appartement ou d’une maison, le montant octroyé par votre banque est intégralement versé à l’office notarial en charge de la vente, au moment de la signature de l’acte définitif.

Le remboursement de votre emprunt débute après la signature chez le notaire

Le remboursement débute généralement le mois suivant le rendez-vous chez le notaire. Dans la plupart des cas, un minimum de 30 jours après le déblocage des fonds est respecté avant le paiement par l’emprunteur de la première mensualité. Des intérêts intercalaires peuvent être calculés et s’ajouter à la mensualité du mois N+2 si ce délai initial est insuffisant.

Exemple des modalités de remboursement 

Si vous signez l’acte de vente le 5 janvier et payez votre première mensualité le 5 février, vous n’aurez pas d’intérêts intercalaires à payer. Si vous signez l’acte de vente le 5 janvier et payez votre première mensualité le 1er du mois, celle-ci ne sera prélevée que le 1er mars et intégrera des intérêts intercalaires.

Certains établissements de crédit vous laissent la possibilité de choisir la date de prélèvement souhaitée, en fonction des mouvements sur votre compte liés au montant de vos revenus et charges.

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Paiement des intérêts intercalaires et différé des échéances de remboursement dans le cas d'une construction ou VEFA

Si vous optez pour une construction, achetez un logement en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) ou réalisez des travaux, le prêt immobilier peut être débloqué en plusieurs fois et vous bénéficiez d’un différé de remboursement en début de crédit. Dans le cas de travaux, la banque règle directement le montant des factures. Dans le cas d’un projet de construction, le règlement s’opère en fonction de l’avancement du chantier et des appels de fonds du promoteur. L’emprunteur paie des intérêts intercalaires calculés sur les sommes débloquées, le remboursement du capital ne débutant qu’au moment de la livraison du bien. Il peut également bénéficier d’un différé total, mais la solution est coûteuse et à déconseiller, les intérêts reportés générant à leur tour des intérêts additionnels.

Dans tous les cas, le différé ne concerne pas le prélèvement de l’assurance de prêt immobilier, qui s’applique dès la première mensualité.

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Moduler ses échéances de prêt

Le contrat de prêt précise les modalités de remboursement du crédit et fournit un tableau d’amortissement jusqu’au terme du contrat. Toutefois, en particulier si le prêt est de longue durée, il peut être judicieux de faire valider par sa banque la possibilité de moduler ses échéances de paiement à la hausse ou à la baisse, afin de les adapter à l’évolution de sa situation financière. Une mensualité à la baisse permettra de maintenir un taux d’endettement inférieur à 35% sur une période maximum de 25 ans. A la hausse, elle permettra de rembourser plus vite le prêt. Certains contrats offrent la possibilité, en cas de difficulté temporaire, de suspendre totalement le paiement des échéances du prêt pour une durée limitée.

Comme tout crédit, un prêt immobilier peut être remboursé à tout moment, partiellement ou en totalité. Des frais prévus au contrat s’appliquent en cas de remboursement anticipé. Ils ne peuvent dépasser l’équivalent de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, et 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. La renégociation d’un prêt immobilier auprès de sa banque peut s’avérer une opération rentable, particulièrement en cas de baisse significative des taux sur un prêt longue durée.

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Quand commence le remboursement du prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro a la spécificité d’être dénué d’intérêts et de tous frais. Un établissement financier accorde un prêt principal, aux termes d’une convention avec l’État. La durée de remboursement s’étend de 20 à 25 ans et dépend de plusieurs conditions : montant des revenus du ménage, composition du foyer, localité et type de bien qui va être acquis.

La durée de remboursement du PTZ s’organise en deux temps

On appelle la première phase, une période de différé. Il y a trois durées de différé en fonction des revenus : 5, 10 et 15 ans. Pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse pas le prêt. Vient ensuite le moment où le remboursement du prêt sans intérêt débute. La durée du remboursement s’étale sur 10 à 15 ans. Plus le montant des revenus de l’emprunteur est élevé, plus la durée du prêt à taux zéro est courte.

Comment rembourser son prêt à taux zéro par anticipation ?

Un Prêt à Taux Zéro peut être remboursé par anticipation, soit à l’initiative de l’emprunteur, soit par obligation. Par exemple, un remboursement par anticipation peut survenir dans le cadre de la vente d’un logement alors que l’emprunteur ne souhaite pas acquérir un autre bien immobilier ou lors de la cession d’un bien suite à un divorce. Aucune indemnité de remboursement anticipé ne sera demandée.

La démarche à effectuer

Si l'emprunteur souhaite effectuer le remboursement anticipé de son Prêt à Taux Zéro, il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la banque dans laquelle le PTZ a été souscrit. Il est préférable de garder une copie du courrier envoyé.

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