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Le différé d'amortissement d'un prêt immobilier : tout savoir

11 min


MAJ octobre 2023

Parce qu'il permet de reporter le remboursement du capital emprunté pendant une période définie, le différé d’amortissement peut être bénéfique dans le cadre d'un prêt immobilier. Découvrez avec nous comment il fonctionne.

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Qu'est-ce que le différé d'amortissement d'un crédit immobilier ?

Par définition, le différé d’amortissement d'un prêt immobilier permet à l’emprunteur de reporter le remboursement du capital emprunté, soit en partie, soit en totalité, pendant une période définie.

On parle alors de : 

  • Différé d'amortissement partiel, aussi appelé différé d'amortissement simple, et de
  • Différé d'amortissement total.

Ces deux types de différés correspondent chacun à des modalités spécifiques de remboursement des mensualités définies dans le contrat de prêt.

A noter

Contrairement à un report d’échéances, qui permet de suspendre le remboursement des mensualités pendant la vie du crédit immobilier, le différé d’amortissement intervient dès le début de l’emprunt.

Il ne s'agit pas d'une option automatiquement proposée dans tous les contrats de prêt immobilier, mais d’un accord passé avec les établissements prêteurs, au regard de plusieurs critères : solvabilité de l’emprunteur...

Le plus souvent, les motifs de demande de différé concernent :

  • La réalisation de travaux dans son habitation ou la construction d'un nouveau logement,
  • L'achat d'un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Comment fonctionne-t-il ?

Après la souscription d’un prêt immobilier, le remboursement des mensualités commence généralement dès le déblocage des fonds par la banque. Ces mensualités recouvrent la part du capital à rembourser chaque mois et les intérêts sur le capital restant dû, auxquels peuvent s’ajouter l’éventuelle assurance emprunteur souscrite et frais annexes.

A savoir

Pendant la période de différé d’amortissement d’un prêt immobilier, les modalités de remboursement sont modifiées, selon le type de différé choisi :

  • Dans le cas d’un différé partiel, vous remboursez uniquement les intérêts dus sur le capital emprunté pendant la période définie, sans amortissement du prêt.
  • Dans le cas d’un différé total, vous n’avez rien à rembourser pendant la période définie, ou uniquement vos éventuelles cotisations d’assurance emprunteur et frais annexes.

À la fin de la période de différé, le remboursement de votre crédit immobilier reprend normalement. Si vous étiez en différé total, vous commencez à rembourser chaque mois le capital emprunté et les intérêts, comme avec un prêt amortissable classique. Si vous étiez en différé partiel, le remboursement du capital emprunté s’ajoute aux intérêts, augmentant ainsi le montant de vos mensualités.

Comment calculer un différé d'amortissement ?

Si vous envisagez de solliciter un différé d’amortissement lors de la souscription de votre prêt immobilier, il est essentiel de bien évaluer en amont les coûts liées à cette option pour anticiper au mieux votre budget.

Le calcul du différé d’amortissement repose sur plusieurs éléments, dont :

  • Le type de différé (partiel ou total),
  • Le montant emprunté, sur lequel les intérêts sont calculés,
  • Le taux d’intérêt,
  • La durée de différé,
  • La durée totale du prêt,
  • L’augmentation des mensualités à la fin d’un différé partiel,
  • Le montant des intérêts non payés pendant la période définie dans le cadre d’un différé total, à intégrer dans le coût  total du prêt.

Concrètement, prenons l’exemple d’un emprunt de 250 000 € sur 25 ans, à un taux d’intérêt de 3 % et avec une durée de différé d’un an.

Dans le cas d’un différé partiel

Vous payez uniquement les intérêts sur le capital restant dû, à savoir 625 € par mois pendant la première année (hors assurance emprunteur et frais annexes), selon le calcul (250 000 € x 3 / 100) / 12. À la fin de la période de différé, en plus des intérêts, vous commencez à rembourser le capital emprunté pour les 24 années restantes.

Dans le cas d’un différé total

Vous ne remboursez rien la première année. Les intérêts mensuels non payés pendant la période de différé s'ajoutent à la somme empruntée, soit 7 500 € d’intérêts cumulés (625 € x 12 mois). À la fin de la période de différé, le montant total du prêt à rembourser est donc de 257 500 € (250 000 € + 7 500 €) sur 24 années.

N'hésitez pas à faire appel à un conseiller financier ou à avoir recours à un simulateur en ligne pour calculer le différé d'amortissement de votre prêt immobilier le plus précisément possible.

Quelle est la durée maximale du différé d'emprunt ?

En France, la durée maximale d’un différé d’amortissement de crédit immobilier n’est pas soumise à réglementation.

Elle est fixée par les établissements prêteurs selon leurs propres critères, comme le type de prêt ou encore le profil de l’emprunteur.

Pour la plupart des prêts immobiliers, cependant, la durée de différé d’amortissement est le plus souvent comprise entre 12 et 36 mois.

Contactez votre banque pour connaître la durée de différé maximale proposée, en gardant en tête que c'est avant tout l'analyse de votre projet et de votre situation financière qui déterminera le différé accordé.

Comment obtenir un différé de remboursement ?

Vous souhaitez obtenir un différé d'amortissement pour votre prêt immobilier ? Avant de faire votre demande, il est important de bien préparer votre démarche en amont, notamment en vous posant les bonnes questions. Pour quelles raisons envisagez-vous de solliciter un différé d’amortissement ? Est-ce la solution la plus adaptée à votre situation ? Si nécessaire, un conseiller financier peut vous accompagner dans l’étude de votre projet. 

Renseignez-vous ensuite auprès des établissements prêteurs pour savoir s’ils proposent cette option dans leurs contrats et connaître leurs critères d’obtention. 

Bon à savoir

Pour faire votre demande de prêt avec différé d’amortissement, vous devrez alors constituer un solide dossier de financement que la banque examinera. Il est notamment recommandé de fournir tout élément à même de prouver votre capacité à payer vos mensualités après la fin de la période de différé.

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Différé d'amortissement total ou partiel : quelle différence ?

Comme vu précédemment, il existe deux types de différé d’amortissement d’un crédit immobilier : le différé partiel (ou simple) et le différé total.

  • Pour rappel, dans le premier cas, vous payez uniquement les intérêts dus sur le capital restant pendant une période définie, sans amortissement du prêt.
  • Dans le second, vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts jusqu'à la fin de la période de différé. Seuls les éventuels frais annexes et cotisations d'assurance emprunteur, si vous en avez souscrit une, sont dus.

A noter

Compte tenu de ces modalités de remboursement, les deux types de différés ont des impacts financiers distincts :

  • Avec un différé partiel, le montant total des intérêts est généralement moins élevé qu’avec un différé total, puisque vous commencez à rembourser les intérêts dus sur le capital dès le début.
  • Avec un différé total, les intérêts non payés pendant la période définie s’ajoutent au montant initial du prêt, ce qui peut augmenter son coût global. En revanche, si vous prévoyez de rembourser votre crédit rapidement après la période de différé, le coût supplémentaire lié aux intérêts cumulés peut être moins important.

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Quels sont les avantages du remboursement de crédit différé ?

Le différé d’amortissement d’un prêt immobilier a pour principal avantage d’offrir une plus grande souplesse financière à l'emprunteur. C’est notamment le cas si vous souhaitez acheter un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou financer la construction d’un nouveau logement. Avec le différé d’amortissement, vous n’avez pas à rembourser immédiatement le capital emprunté, en plus d’un éventuel loyer à payer chaque mois ou tout autres frais associés à votre projet (déménagement...).

Votre pouvoir d’achat est préservé, en attendant d’avoir la pleine jouissance de votre bien. 

De même, cette option est avantageuse si vous projetez d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre logement actuel, de réaliser un investissement locatif ou encore si vous prévoyez des revenus plus faibles pendant une certaine période après la souscription de votre prêt. 

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Qu'en est-il de l'assurance emprunteur dans le cadre du différé d'amortissement ?

Même si l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour souscrire un prêt immobilier, la plupart des établissements prêteurs l’exigent.

Assurance emprunteur

Elle garantit la prise en charge de la totalité ou d’une partie des échéances de remboursement du capital emprunté en cas d’aléas de la vie (perte d’emploi, invalidité, décès).

Si vous avez sollicité un différé d’amortissement pour votre crédit immobilier, cette protection vaut également pendant la période définie. 

Vous devrez donc vous acquitter chaque mois de vos cotisations d’assurance emprunteur, que votre différé soit partiel ou total.

C’est pourquoi il est essentiel de prendre en compte le coût de l’assurance emprunteur pendant la période de différé dans la planification de votre budget.

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