Le différé d'amortissement d'un prêt immobilier : tout savoir

Par définition, le différé d’amortissement d'un prêt immobilier permet à l’emprunteur de reporter le remboursement du capital emprunté, soit en partie, soit en totalité, pendant une période définie.

On parle alors de : 

• Différé d'amortissement partiel, aussi appelé différé d'amortissement simple, et de
• Différé d'amortissement total.

Ces deux types de différés correspondent chacun à des modalités spécifiques de remboursements des mensualités définies dans le contrat de prêt.

Le plus souvent, les motifs de demande de différé concernent :

• La réalisation de travaux dans son habitation ou la construction d'un nouveau logement,
• L'achat d'un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Après la souscription d’un prêt immobilier, le remboursement des mensualités commence généralement dès le déblocage des fonds par la banque. Ces mensualités recouvrent la part du capital à rembourser chaque mois et les intérêts sur le capital restant dû, auxquels peuvent s’ajouter l’éventuelle assurance emprunteur souscrite et frais annexes.

À la fin de la période de différé, le remboursement de votre crédit immobilier reprend normalement. Si vous étiez en différé total, vous commencez à rembourser chaque mois le capital emprunté et les intérêts, comme avec un prêt amortissable classique. Si vous étiez en différé partiel, le remboursement du capital emprunté s’ajoute aux intérêts, augmentant ainsi le montant de vos mensualités.

Si vous envisagez de solliciter un différé d’amortissement lors de la souscription de votre prêt immobilier, il est essentiel de bien évaluer en amont les coûts liées à cette option pour anticiper au mieux votre budget.

Concrètement, prenons l’exemple d’un emprunt de 250 000 € sur 25 ans, à un taux d’intérêt de 3 % et avec une durée de différé d’un an.

Vous payez uniquement les intérêts sur le capital restant dû, à savoir 625 € par mois pendant la première année (hors assurance emprunteur et frais annexes), selon le calcul (250 000 € x 3 / 100) / 12. À la fin de la période de différé, en plus des intérêts, vous commencez à rembourser le capital emprunté pour les 24 années restantes.

Vous ne remboursez rien la première année. Les intérêts mensuels non payés pendant la période de différé s'ajoutent à la somme empruntée, soit 7 500 € d’intérêts cumulés (625 € x 12 mois). À la fin de la période de différé, le montant total du prêt à rembourser est donc de 257 500 € (250 000 € + 7 500 €) sur 24 années.

N'hésitez pas à faire appel à un conseiller financier ou à avoir recours à un simulateur en ligne pour calculer le différé d'amortissement de votre prêt immobilier le plus précisément possible.

En France, la durée maximale d’un différé d’amortissement de crédit immobilier n’est pas soumise à réglementation.

Elle est fixée par les établissements prêteurs selon leurs propres critères, comme le type de prêt ou encore le profil de l’emprunteur.

Contactez votre banque pour connaître la durée de différé maximale proposée, en gardant en tête que c'est avant tout l'analyse de votre projet et de votre situation financière qui déterminera le différé accordé.

Vous souhaitez obtenir un différé d'amortissement pour votre prêt immobilier ? Avant de faire votre demande, il est important de bien préparer votre démarche en amont, notamment en vous posant les bonnes questions. Pour quelles raisons envisagez-vous de solliciter un différé d’amortissement ? Est-ce la solution la plus adaptée à votre situation ? Si nécessaire, un conseiller financier peut vous accompagner dans l’étude de votre projet. 

Renseignez-vous ensuite auprès des établissements prêteurs pour savoir s’ils proposent cette option dans leurs contrats et connaître leurs critères d’obtention. 

Comme vu précédemment, il existe deux types de différé d’amortissement d’un crédit immobilier : le différé partiel (ou simple) et le différé total.

• Pour rappel, dans le premier cas, vous payez uniquement les intérêts dus sur le capital restant pendant une période définie, sans amortissement du prêt.
• Dans le second, vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts jusqu'à la fin de la période de différé. Seuls les éventuels frais annexes et cotisations d'assurance emprunteur, si vous en avez souscrit une, sont dus.

Le différé d’amortissement d’un prêt immobilier a pour principal avantage d’offrir une plus grande souplesse financière à l'emprunteur. C’est notamment le cas si vous souhaitez acheter un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou financer la construction d’un nouveau logement. Avec le différé d’amortissement, vous n’avez pas à rembourser immédiatement le capital emprunté, en plus d’un éventuel loyer à payer chaque mois ou tout autres frais associés à votre projet (déménagement...).

De même, cette option est avantageuse si vous projetez d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre logement actuel, de réaliser un investissement locatif ou encore si vous prévoyez des revenus plus faibles pendant une certaine période après la souscription de votre prêt. 

Même si l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour souscrire un prêt immobilier, la plupart des établissements prêteurs l’exigent.

Si vous avez sollicité un différé d’amortissement pour votre crédit immobilier, cette protection vaut également pendant la période définie. 

C’est pourquoi il est essentiel de prendre en compte le coût de l’assurance emprunteur pendant la période de différé dans la planification de votre budget.