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Achat neuf ou ancien, comment choisir ?

09/2020 - Mis à jour le 30/09/2020 par Aurélie S.

Le choix d’un logement neuf ou ancien est une affaire de goût mais aussi de projet personnel. L’un et l’autre répondent à des attentes spécifiques, et comportent leur lot d’avantages et d’inconvénients. Prix, fiscalité, garanties et charges diffèrent. Avant de se lancer dans un projet immobilier, mieux vaut évaluer objectivement tous ces paramètres.

Couple qui visite un logement

Acheter un logement neuf

Vous avez le choix de faire construire sur plans ou d’acheter un logement neuf déjà terminé. La situation la plus courante est la vente en l’état de futur achèvement (Véfa) d’un bien à construire. Il vous faudra au préalable trouver et acheter un terrain, ce qui peut s’avérer difficile et coûteux dans certaines zones géographiques. Vous devrez patienter jusqu’à la fin des travaux, qui peuvent durer un an voire plus en fonction des aléas. Vous rembourserez le prêt au fur et à mesure de l’avancée du chantier.

  • Fonctionnalité

Votre maison ou votre appartement sera aménagé et équipé à votre goût. Il répondra aux normes modernes, sera fonctionnel et confortable. Vous ne passerez pas votre temps libre en petites ou grosses réparations !

  • Économie d’énergie

En accord avec la réglementation, les logements neufs affichent une très bonne performance énergétique. Vous réaliserez de belles économies sur votre facture, que vous n’auriez pas faites dans l’ancien.

  • Fiscalité avantageuse

Le prix moyen du mètre carré est plus élevé dans le neuf que dans l’ancien (de 15 à 20%), mais les frais de notaire sont réduits (2 à 3% du montant du bien), et vous êtes exonérés de taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères) pendant deux ans.

  • Des garanties importantes

Le futur propriétaire bénéficie de plusieurs garanties légales. En cas de problème sur le bâti ou sur les équipements, l’assurance dommages ouvrages du constructeur peut être activée pendant deux ans. Elle est obligatoire, mais vérifiez auprès de lui qu’elle a bien été souscrite. La garantie décennale intervient pour sa part en cas de malfaçon affectant la pérennité de la construction. La responsabilité du constructeur est engagée pour dix ans.

Acheter un logement ancien

Un logement dit ancien a déjà changé de propriétaire. Pour autant, il peut être récent. Le marché de l’ancien n’est pas que celui des vieilles pierres. Il est extrêmement diversifié en termes de biens et de budgets. L’offre est pléthorique et le choix peut être difficile.

  • Une disponibilité immédiate

Vous n’avez pas à vous projeter dans des plans et un futur environnement. Le bien est existant et vous pouvez juger sur pièce. Après avoir signé le compromis de vente, vous aurez les clés sous trois mois, à la signature de l’acte chez le notaire. Vous commencerez alors à rembourser votre prêt immobilier.

  • Des travaux à prévoir

Il est très rare qu’un logement ancien ne nécessite pas de travaux de rénovation, de mise aux normes ou d’aménagement, ne serait-ce que pour le mettre à votre goût. Vous devrez évaluer et chiffrer les travaux à réaliser, de préférence avec l’aide de professionnels, et les intégrer au coût global de votre projet immobilier.

  • Des charges sur la durée

Plus votre logement est ancien plus des coûts d’entretien et de rénovation s’ajouteront à moyen et long terme (toiture, remplacement des équipements... ). Vous achetez un bien en l’état, et n’avez pas de recours possible contre le vendeur en cas de dégradation du bâti postérieure à la vente. Toutefois, si votre logement a moins de dix ans, le bénéfice de la garantie décennale souscrite par le constructeur vous est transférée. En copropriété, certains travaux d’entretien sont récurrents (entretien des parkings, ravalements, …).

  • Une fiscalité moins favorable

Les frais de notaire représentent environ 8% du prix de vente d’un logement ancien. Vous ne bénéficiez pas d’exonération de la taxe foncière.

Des aides à l’achat

Dans le neuf

Les aides à l’acquisition d’un logement neuf sont nombreuses. Les aides des collectivités locales se cumulent à celles de l’État et sont soumises à conditions de ressources. Destiné à l’achat de la première résidence principale, le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer jusqu’à 40% du coût de l’opération. Dans certains quartiers destinés au réaménagement urbain, la TVA des logements neufs est réduite à 5,5%.

Dans l’ancien

Les aides dans l’ancien s’adressent en particulier aux projets immobiliers avec travaux. Vous pourrez bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) si ces derniers représentent au moins 25 % du montant du prêt. Le Crédit d’Impôt pour la Transition énergétique progressivement transformé en Ma PrimeRénov vise l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement.

Ce qu’il faut retenir sur les avantages et inconvénients du neuf et de l’ancien :

  • la fiscalité du neuf est plus avantageuse,
  • un logement neuf engendre moins de frais de réparation et d’entretien,
  • un bien ancien est moins cher à l’achat,
  • l’achat d’un bien ancien permet de concrétiser plus rapidement son projet,
  • des aides à l’acquisition existent dans les deux cas mais sont plus incitatives pour un investissement dans le neuf.
Côté MAIF
Acheter un logement est un projet de vie. Pourtant il est souvent difficile de s’y retrouver, surtout lorsqu’on réalise cet achat immobilier pour la première fois. ​ MAIF met à votre disposition un guide pour vous accompagner dans les différentes étapes de votre projet immobilier.