Faut-il acheter dans le neuf ou dans l'ancien ?

Vous avez le choix de faire construire sur plans ou d’acheter un logement neuf déjà terminé. La situation la plus courante est la vente en l’état de futur achèvement (VEFA) d’un bien à construire. Il vous faudra au préalable trouver et acheter un terrain, ce qui peut s’avérer difficile et coûteux dans certaines zones géographiques. Vous devrez patienter jusqu’à la fin des travaux, qui peuvent durer un an voire plus en fonction des aléas. Les délais de livraison d’un bien immobilier neuf sont parfois difficiles à gérer. Vous rembourserez le prêt au fur et à mesure de l’avancée du chantier.

Dans le cadre de la vente en l’état de futur achèvement (VEFA), votre maison ou votre appartement sera aménagé et équipé à votre goût. Il répondra aux normes modernes, sera fonctionnel et confortable. Vous ne passerez pas votre temps libre en petites ou grosses réparations !

En accord avec la réglementation, les logements neufs affichent une très bonne performance énergétique. Vous réaliserez de belles économies sur vos factures. Un paramètre important alors que les règles en matière de passoires thermiques (logements énergivores ayant un DPE E, F ou G) ne cessent de se durcir.

Le prix moyen du mètre carré est plus élevé dans le logement neuf que dans l’ancien (de 15 à 20 %), mais les frais de notaire sont réduits (2 à 3 % du montant du bien), et vous êtes exonéré de taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères) pendant deux ans. L’exonération s’applique à compter du 1er janvier qui suit l’achèvement de la construction.

Il faut cependant noter qu’une commune a d’ailleurs le droit de plafonner, voire de totalement supprimer, sa part d’exonération pour toutes ou certaines constructions neuves bâties sur son sol. L'exonération se fait alors sur la part départementale, mais la part communale reste à payer.

Le futur propriétaire bénéficie de plusieurs garanties légales. En cas de problème sur le bâti ou sur les équipements, l’assurance dommages ouvrages du constructeur peut être activée pendant deux ans. Elle est obligatoire, mais vérifiez auprès de lui qu’elle a bien été souscrite. La garantie décennale intervient pour sa part en cas de malfaçon affectant la pérennité de la construction du logement neuf. La responsabilité du constructeur est engagée pour dix ans.

Un logement dit ancien a déjà changé de propriétaire. Pour autant, il peut être récent. Le marché de l’ancien n’est pas que celui des vieilles pierres. Il est extrêmement diversifié en termes de biens et de budgets. L’offre est pléthorique et le choix peut être difficile quand on veut investir dans l’ancien.

Vous n’avez pas à vous projeter dans des plans et un futur environnement. Le bien est existant et vous pouvez juger sur pièce. Vous maîtriserez également mieux les délais pour organiser votre futur emménagement. Après avoir signé le compromis de vente, vous aurez les clés sous trois mois, à la signature de l’acte de vente chez le notaire. Vous commencerez alors à rembourser votre prêt immobilier.

Il est très rare qu’un logement ancien ne nécessite pas de travaux de rénovation, de mise aux normes ou d’aménagement, ne serait-ce que pour le mettre à votre goût. Vous devrez évaluer et chiffrer les travaux à réaliser, de préférence avec l’aide de professionnels, et les intégrer au coût global de votre projet immobilier. Renseignez-vous également sur les aides à la rénovation.

Plus votre logement est ancien plus des coûts d’entretien et de rénovation s’ajouteront à moyen et long terme (toiture, remplacement des équipements...). Vous achetez un bien en l’état, et n’avez pas de recours possible contre le vendeur en cas de dégradation du bâti postérieure à la vente. Toutefois, si votre logement a moins de dix ans, le bénéfice de la garantie décennale souscrite par le constructeur vous est transféré. En copropriété, certains travaux d’entretien sont récurrents (entretien des parkings, ravalements…).

Les frais de notaire représentent environ 8 % du prix de vente d’un logement ancien. Vous ne bénéficiez pas d’exonération de la taxe foncière. Une exception existe toutefois, il s'agit de l'exonération temporaire en faveur des économies d'énergie. Pour en bénéficier, les dépenses engagées pour les travaux doivent être supérieures à :

• 10 000 € par logement durant l'année qui précède la première année d'application de l'exonération,
• 15 000 € par logement si les dépenses ont été réglées durant les trois années qui précèdent l'année d'application de l'exonération.

Certaines collectivités territoriales peuvent décider, sur délibération, de vous exonérer totalement ou partiellement de taxe foncière pendant trois ans, si vous réalisez des travaux d'économie d'énergie. Votre logement doit avoir été achevé avant le 1er janvier 1989. Source : Ministère de l'Économie.

Les aides à l’acquisition d’un logement neuf sont nombreuses :

• Les aides des collectivités locales se cumulent à celles de l’État et sont soumises à conditions de ressources.
• Destiné à l’achat de la première résidence principale, le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération.
• Dans certains quartiers destinés au réaménagement urbain, la TVA des logements neufs est réduite à 5,5 %.

Il existe aussi des dispositifs de défiscalisation comme le dispositif Pinel ainsi que le nouveau Pinel + : Tous deux peuvent être mobilisés dans le cadre d'un investissement locatif.

À condition d'investir dans un appartement situé dans un bâtiment d'habitation collectif, en zone tendue (A, Abis ou B1), dans la limite d'un plafond de 5 500 € par m² et de 300 000 € par an, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt :

• Pour le Pinel, ces avantages fiscaux sont fixés jusqu'au 31 décembre 2023 à 10,5 %, 15 % ou 17,5 % du prix d'achat de votre investissement pour un engagement locatif de respectivement 6, 9 ou 12 ans. À compter du 1er janvier 2024, ils passent à 9 %, 12 % et 14 %. Le dispositif est ensuite voué à disparaître.
• À la place, et ce dès 2023, il est possible de bénéficier de la réduction d'impôt loi Pinel + qui ajoute des critères de confort d'usage et de performance énergétique à ses conditions d'éligibilité. En contrepartie, l'avantage fiscal est de 12 %, 18 % et 21 % pour 6, 9 et 12 ans de location.

Les aides dans l’ancien s’adressent en particulier aux projets immobiliers avec travaux.

Citons également le dispositif Denormandie, mobilisable jusqu'au 31 décembre 2023. Cousin du Pinel, ses conditions d'éligibilité sont identiques et la réduction d'impôt appliquée est celle du Pinel + :

• Il concerne toutefois les investissements dans les centres-villes et les communes où l'habitat ancien est dégradé et qui connaissent une perte de dynamisme (arrêté du 26 mars 2019),
• Ainsi que celles ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).

• La fiscalité d'un logement neuf est plus avantageuse,
• Un logement neuf engendre moins de frais de réparation et d’entretien à court terme,
• Un bien immobilier ancien est moins cher à l’achat,
• L’achat d’un bien ancien permet de concrétiser plus rapidement son projet,
• Des aides à l’acquisition existent dans les deux cas mais sont plus incitatives pour un investissement dans le neuf.

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