Peut-on négocier les frais de notaire ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devez payer les frais de notaire, qui viennent s’ajouter au montant du bien. Ils représentent une somme non négligeable, plus importante si le logement est ancien.

Les frais d’acquisition correspondent à 3 types de frais :

• les frais et débours,
• les droits de mutations et taxes,
• les émoluments du notaire.

Ce sont les sommes acquittées par le notaire pour le compte de l’acquéreur, servant à produire les documents nécessaires pour la vente et pour les différentes administrations (document d’urbanisme, conservation des hypothèques, géomètre, cadastre...). Ils sont comme des frais de dossier. Ils représentent 1/10^ème des frais.

Ce sont les taxes que le notaire est tenu de percevoir et de reverser à l’État et aux collectivités locales pour toute transaction immobilière. Ces taxes sont calculées sur le prix d’achat. Le calcul s’appuie sur des valeurs fixes correspondant à un pourcentage du prix d’achat, qui dépend à la fois de la commune ou du département dans lequel se situe le bien, ainsi que de son ancienneté. C’est l’exemple de la taxe de publicité foncière notamment.

Les biens neufs ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’un taux réduit, au contraire des biens dans l’ancien.

Les droits de mutation ou d’enregistrement constituent l’essentiel des frais de notaire, soit 8/10^ème de la somme acquittée.

La rémunération du notaire (aussi appelée émoluments) : elle est réglementée et varie en fonction du prix du bien immobilier. Plus le montant de la transaction est élevé, plus le taux de rémunération diminue. Elle représente 1/10^ème des frais.

Les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf (achevé depuis moins de 5 ans) / ou pour les biens en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) que sur l’immobilier ancien. Ils représentent environ 7 à 8 % sur l’immobilier ancien et environ 3 % sur le neuf et viennent s’ajouter au prix de vente.

La marge de manœuvre est limitée, car l’essentiel des frais de notaire correspond à des droits et taxes reversés à l’État et aux collectivités. Ces montants ne sont pas négociables.

La rémunération du notaire, appelée émoluments, est aussi réglementée. Elle ne peut donc pas être négociée librement au cas par cas. En revanche, depuis le 1^er janvier 2021, un notaire peut appliquer une remise, à condition qu’elle soit proposée à tous ses clients pour une même catégorie d’actes.

Pour une vente immobilière classique, cette remise peut aller jusqu’à 20 % sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 € de valeur du bien. Dans certains cas spécifiques, comme les bureaux, les ensembles industriels, les logements sociaux ou les transmissions relevant du pacte Dutreil, la remise peut aller jusqu’à 40 %, lorsque la valeur du bien ou du droit dépasse 10 millions d’euros.

Négocier les frais de notaire est une étape importante pour payer le moins possible lors de l'achat d'un bien immobilier.

Les droits de mutation (ou frais de vente, ou droits d’enregistrement) s’appliquent sur le prix de vente. Il vaut mieux être vigilant, lors d’une acquisition, sur les frais d’agence notamment, qui peuvent être :

• À la charge de l’acquéreur : Vous achetez un bien, vous les payez, ils sont identifiés. Les droits de mutation ne s’appliquent que sur la valeur du bien.
• À la charge du vendeur : Vous payez un prix global, charge pour le vendeur de reverser une partie du prix à l’agence. Les droits de mutation sont alors calculés sur le prix global.

Vous l’aurez compris, des frais à la charge du vendeur entrainent des frais de notaire supérieurs puisqu’appliqués sur une assiette plus grande.

Notez que les frais de notaire sont traditionnellement plus bas que dans l'immobilier ancien (2 à 3 % du prix de vente). Il est toutefois possible d'obtenir des réductions grâce aux différentes aides et subventions proposées par l'État (TVA à taux réduit, exonération temporaire de taxe foncière, prêt à taux zéro, etc.).

Vous pouvez également soustraire du prix de vente la valeur des meubles et de l'électroménager présents dans le logement que vous achetez. Vous réduirez en proportion les frais de notaire, qui seront calculés sur ce nouveau montant hors équipement. Il vous faut pour cela évaluer le prix des meubles et des équipements, vétusté comprise. Cette déduction sera particulièrement intéressante si votre bien est vendu meublé, mais vous pouvez aussi soustraire la valeur des équipements d’une cuisine équipée. Attention toutefois, le montant des meubles ne peut dépasser 5 % du prix du bien.

Les honoraires perçus par le notaire mettant en relation le vendeur et l’acheteur (frais de négociation), représentent environ 1/10^ème de la totalité des sommes versées au notaire dans le cadre d'une vente immobilière, le reste étant principalement collecté par l'Etat. Ces frais sont généralement moindres par rapport à ceux d’une agence immobilière.

Depuis le décret du 26 février 2016, les notaires ont vu leur rémunération évoluer :

• certains actes donnent lieu à des émoluments réglementés, fixés par l’État et identiques quel que soit le notaire.
• pour certaines prestations non réglementées (comme le conseil, la consultation ou certaines missions de négociation immobilière), le notaire est libre dans la fixation des honoraires.

Le montant des frais de notaire est une préoccupation majeure chez les acheteurs immobiliers.

Le notaire est rémunéré par :

• Les émoluments d’actes : Ils sont alors proportionnels et dépendent de la nature et la valeur du bien immobilier,
• Les émoluments de formalité : Ils sont fixes et rémunèrent le notaire pour toutes les opérations avant ou après la vente.

Ces règles de rémunération sont valables pour les actes tarifés comme les ventes, les donations, les contrats de mariage, etc.

Certaines prestations peuvent toujours donner lieu à des honoraires libres, mais il s’agit de cas très spécifiques. Ce sont souvent les actes qui les mettent en concurrence avec d’autres professionnels, comme par exemple la rédaction des statuts d’une société civile immobilière, la stratégie patrimoniale...

Bien qu'il soit difficile de négocier les frais de notaire à proprement parler, il existe des astuces pour réduire le montant des sommes à payer dans le cadre d'une transaction immobilière.

Selon les cas, il est par exemple possible de faire baisser le prix de vente en déduisant le mobilier, l'électroménager ainsi que les frais d'agence.

Dans tous les cas, il est recommandé au notaire suivant la vente d'établir un devis afin d'éviter les frais cachés et de stipuler clairement les postes faisant l'objet d'une réduction, le cas échéant. Les honoraires doivent toujours faire l’objet d’une convention signée avec le client.