Calculer les mensualités d’un prêt immobilier est indispensable pour savoir si votre projet est adapté à votre budget et à votre taux d’endettement. Le montant de la mensualité est obtenu à partir de la somme totale empruntée, de la durée du crédit et du TAEG applicable.
- maif.fr
- Habitation
- Guide achat immobilier
- Frais de dossier prêt immo
Quels sont les frais de dossier d'un prêt immobilier ? Sont-ils négociables ?
9 min
MAJ juillet 2023
Contrairement aux frais de notaire ou au taux d'intérêt, les frais de dossier sont souvent mésestimés lors d'une demande de prêt : ils augmentent pourtant le coût de votre crédit immobilier. Servant à rémunérer la constitution de votre dossier emprunteur par la banque ou votre courtier, ces frais peuvent être négociés, voire même supprimés.
1
Les frais de dossier d'un crédit immobilier
A quoi correspondent les frais de dossier d'un prêt immobilier ?
Lors d’une demande de crédit immobilier, votre conseiller bancaire doit constituer votre dossier de prêt immobilier. À cette occasion, il va notamment analyser vos revenus et vos dépenses, prendre en compte vos charges (remboursement d'un crédit à la consommation, loyer, etc.), évaluer le risque de défaut de remboursement, réaliser le montage du prêt ou encore rechercher la meilleure solution de financement.
L'objectif : trouver l'offre de prêt immobilier la mieux adaptée à votre capacité de remboursement.
Les frais de dossier servent à rémunérer la banque pour la constitution de votre dossier de prêt. Ils incluent à la fois le traitement administratif de votre demande de prêt, mais également la gestion courante du crédit immobilier lors de son remboursement.
Bon à savoir
Les frais de dossier sont inclus dans le calcul du TAEG (Taux annuel effectif global) de votre crédit immobilier. Prenant en compte l'intégralité des frais occasionnés par votre prêt, cet indicateur vous permet de plus facilement comparer les offres.
Qui doit payer les frais de dossier d'un prêt ?
Le paiement des frais de dossier du prêt immobilier est à la charge de l'emprunteur. Vous devrez en effet vous en acquitter auprès de la banque lors du remboursement du crédit.
Si le projet d’achat immobilier n’aboutit pas, vous n’aurez pas l’obligation de payer les frais de dossier.
Deux situations sont possibles.
Vous n'avez pas signé d'offre de prêt immobilier :
Aucun frais de dossier ne pourra vous être facturé et l'offre de la banque s'annulera automatiquement passée un délai de 30 jours.
Vous avez signé l'offre de crédit immobilier :
L'établissement prêteur est en droit de vous facturer les frais d'étude de votre dossier, à condition que cela soit mentionné dans l'offre. Leur montant est toutefois plafonné à 0,75 % du montant du crédit, dans la limite de 150 €.
Quel est le montant des frais de dossier d'un crédit immobilier ?
Le montant des frais de dossier d’un prêt immobilier est variable : il dépend de la banque, du montant de votre crédit ou encore de votre relation avec l’établissement prêteur.
En règle générale, les frais de dossier sont compris entre 0,5 et 1,5 % du montant de votre prêt immobilier. La plupart des banques appliquent néanmoins un seuil minimal et un plafond pour encadrer ces frais. Il est également possible de se voir proposer un montant forfaitaire selon la somme que vous empruntez : 250, 500 ou encore 1 000 € par exemple.
A noter
Les banques n’ont pas l’obligation de facturer de frais de dossier. C’est pour cette raison qu’il est parfois possible de contracter un prêt immobilier sans frais de dossier.
Quand payer ces frais de dossier ?
Une fois encore, les modalités de paiement des frais de dossier varient selon les établissements bancaires.
Le plus souvent, vous payez les frais de dossier lors du remboursement de la première mensualité de votre crédit. Il est également possible d'utiliser votre éventuel apport personnel pour vous en acquitter.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à en parler à votre conseiller bancaire afin de trouver la solution la mieux adaptée à votre projet.
2
Comment négocier les frais de dossier d'un prêt immo ?
Le montant des frais de dossier peut paraître dérisoire, notamment en comparaison des frais de notaire, des frais de garantie, du coût de l'assurance emprunteur ou encore du montant des intérêts du crédit. Malgré tout, la négociation des frais de dossier peut permettre de réduire le coût global de votre crédit.
Faire valoir votre statut d'ancienneté ou de nouveau client
Vous pouvez tout d’abord mettre en avant votre relation avec l’établissement bancaire pour négocier le montant des frais de dossier du prêt immobilier. C’est le cas notamment si vous êtes un nouveau client et que vous consentez à rattacher vos revenus auprès de cette banque. Mais vous pouvez également faire valoir votre ancienneté au sein de l’établissement ou même celle de vos proches (parents, conjoint, etc.).
Votre profil d'emprunteur peut également représenter un argument de négociation
C'est notamment le cas si :
- La gestion de vos finances a toujours été saine ;
- Vous avez un apport personnel conséquent (au moins 15 % du montant emprunté) ;
- Vos revenus sont stables et réguliers ;
- Votre taux d'endettement est largement inférieur au taux maximal d'endettement.
Faire jouer la concurrence auprès des banques et organismes prêteurs
Vous pouvez également faire jouer la concurrence pour réduire le montant des frais de dossier ou, plus généralement, pour bénéficier de conditions d'emprunt plus avantageuses.
Pour cela, n’hésitez pas à solliciter d’autres établissements bancaires et organismes prêteurs afin qu’ils vous fassent une offre de prêt immobilier.
Vous pourrez alors comparer les différentes offres de crédit, en tenant compte notamment du montant des frais de dossier, afin de sélectionner la plus avantageuse. Vous pouvez également présenter ces offres à votre banque historique afin qu'elle s'aligne éventuellement sur ces offres. Toutefois, selon le contexte du marché, les banques feront plus ou moins d’effort selon le profil de l’emprunteur.
Faire appel à un courtier
Toutefois, le plus judicieux reste généralement de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Il s'agit d'un intermédiaire en opérations de banque, dont le rôle est de mettre en relation l'établissement prêteur et l'emprunteur. Grâce à des accords avec plusieurs établissements bancaires, le courtier immobilier pourra vous permettre de contracter un crédit immobilier avec des conditions qui peuvent être plus avantageuses.
Si vous passez par cet intermédiaire, les frais de dossier seront généralement dus au courtier et constitueront une partie des frais de courtage. Pourquoi ? Tout simplement car c'est ce professionnel qui se charge de constituer votre dossier emprunteur.
En contrepartie...
Cela vous permettra généralement de réaliser des économies sur le coût du crédit ou sur le montant de l'assurance emprunteur par exemple.
3
Quels sont les frais dans le cadre d'une renégociation d'emprunt immobilier ?
Au bout de quelques temps, vous avez la possibilité de demander à renégocier votre crédit immobilier auprès de la banque, notamment si les taux d’intérêt ont diminué ou si votre situation s’est améliorée. Dans ce cas, vous devrez généralement payer des frais de dossier à l’occasion de cette renégociation, mais uniquement si vous acceptez la nouvelle offre de l'établissement bancaire.
À la place, vous pouvez également faire racheter votre crédit immobilier par un nouvel établissement financier. Outre des frais de dossier et des frais de garantie, vous devrez généralement vous acquitter d'indemnités de remboursement anticipé pour le crédit d'origine. En revanche, aucun frais de notaire ne vous sera demandé.
Côté MAIF
Le crédit immobilier, c’est une part importante d’un budget au quotidien. Pour faire des économies, avez-vous pris le temps de regarder l’assurance de votre prêt ? C’est un poste de dépense qui mérite qu’on s’y attarde : comparer avec l’assurance emprunteur MAIF, c’est la possibilité d’économiser jusqu’à 12 000 euros* ! Vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais de résiliation. Comparer dès maintenant
*Économie réalisée avec l’Assurance Emprunteur MAIF pour un couple de 36 ans, employé, enseignant ou cadre, non-fumeur, et assuré à 100 % en Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT), Invalidité Permanente Totale (IPT) et Partielle (IPP) et empruntant ensemble 220 000 € au taux de 1,80 % sur une durée de 20 ans (en comparant avec l’assurance de la banque).
Sur le même thème
Un achat immobilier engage pour longtemps. Avant de céder à un coup de coeur, mieux vaut prendre le temps de se poser les bonnes questions. Vous vous donnerez ainsi toutes les chances d’éviter les pièges et les mauvaises surprises.
Afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit immobilier auprès de votre banque, il est nécessaire de constituer un dossier très complet, qui attestera de votre capacité de remboursement sur la durée.
Le taux d’intérêt de votre crédit immobilier peut être fixe, variable, ou encore semi-fixe. Le prêt immobilier à taux fixe est le plus couramment accordé par les banques. Gage de sécurité, il donne une visibilité à long terme sur le coût final et les modalités du crédit. Il peut être renégocié ou racheté.
Un projet d'achat immobilier coûte cher et peut prendre du temps. Devant la complexité et les montants engagés, de nombreux particuliers décident de se faire accompagner par des professionnels : c'est notamment le cas des courtiers immobiliers. Si leurs services ont un coût, vous pourriez bien être gagnants sur le long terme. A quoi vous attendre si, comme 40% des Français, vous choisissez de passer par un courtier ?
Dans le cadre d’un crédit immobilier, le délai pour obtenir une offre de prêt, l’accepter ou encore signer l’acte de vente définitif est encadré. Découvrez toutes les règles à respecter.