frais de garantie d'un prêt immobilier

Quels sont les frais de garantie d'un prêt immobilier ?

frais de garantie d'un prêt immobilier

Maëlle Lafond, rédactrice achat immobilier

8 min


MAJ août 2022

Si vous sollicitez un crédit immobilier, vous devrez vous acquitter du paiement des frais de garantie. Une dépense supplémentaire qu'il faudra prendre en compte dans votre budget. Mais de quoi s'agit-il exactement, et comment les limiter ? Réponse dans notre article.

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Qu'est-ce que les frais de garantie d'un prêt immobilier ?

Il s'agit d'une garantie financière de la part de l'emprunteur, qui doit s'acquitter de frais supplémentaires. Celle-ci est obligatoire et sa modalité est définie au moment de la signature.

Les frais de garantie d'un prêt immobilier sont versés directement à la banque ou à l'établissement de crédit. Il faut donc bien les prendre en compte au moment de calculer ses remboursements afin d'estimer au mieux le coût total de son crédit immobilier.

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À quoi sert la garantie d'un prêt immobilier pour la banque ?

Les frais de garantie d'un prêt immobilier servent de protection à la banque ou à l'organisme de crédit au cas où l'emprunteur ne pourrait pas payer ses échéances. Comme leur nom l'indique, il s'agit d'une garantie en cas de défaut de paiement par exemple. 

Attention, il ne faut pas confondre les frais de garantie d'un prêt immobilier avec l'assurance emprunteur, qui vous couvre seulement en cas de décès, de perte d'autonomie ou d'invalidité.

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Quelles sont les différentes garanties d'un prêt immobilier ?

On distingue 3 types de garanties d'un prêt immobilier qui permettent à la banque d'être payée dans le cas où l'emprunteur n'est plus en mesure de régler les échéances de son prêt immobilier : la caution, l'hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers.

La caution (Crédit Logement etc.)

Il s'agit de la garantie la plus couramment choisie par les emprunteurs : celui-ci n'a qu'à faire appel à une société de cautionnement (entreprise privée ou mutuelle) qui se porte caution pour lui. Dans des cas plus rares, une personne physique peut également se porter caution.
Simple et rapide à mettre en place, la caution permet de se passer d'un notaire et ainsi de réaliser d'importantes économies.

L'hypothèque

À l'inverse de la caution, l'hypothèque ne peut se faire sans intervention notariale. Il s'agit d'un contrat qui permet à la banque de saisir le bien à l'origine du prêt en cas de non-paiement des échéances. La garantie hypothécaire permet ainsi à la banque de vendre le bien afin de rembourser les sommes engagées.

Le privilège de prêteur de deniers

Aussi appelé PPD, il s'agit d'une opération constatée dans un acte notarié qui part du principe que la banque ou l'organisme prêteur est prioritaire sur les autres créanciers. Ainsi, dans le cas d'un défaut de paiement, c'est l'organisme détenteur du privilège de prêteur qui sera remboursé en premier. 

À noter que le privilège de prêteur de deniers ne concerne que les logements anciens déjà construits ou dans le cas de l'achat d'un terrain. Il faudra également vous acquitter des frais de mainlevée si vous veniez à rembourser votre crédit de manière anticipée.

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Quelle société de cautionnement choisir ?

Bien que la caution soit l'option la plus utilisée comme garantie de prêt immobilier (60% des crédits), elle vient avec une contrainte majeure : dans la plupart des cas, vous ne pourrez pas choisir votre société de cautionnement. En effet, les banques travaillent généralement avec un organisme spécifique et vous serez donc tenu de faire de même. 
Si le Crédit Logement est le partenaire principal des grandes banques françaises, il en existe d'autres : 

  • la SOCAMI pour la Banque Populaire,
  • la SACCEF pour la Banque Populaire Caisse d’Épargne,
  • la CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL,
  • la CMH, pour le Crédit Mutuel et le CIC.

Comme évoqué plus haut, il est également possible de faire appel à des mutuelles comme caution afin de régler les frais de garantie de vos prêts immobiliers. Citons par exemple la MGEN, la Mutualité Générale, ACEF et GMPA pour les fonctionnaires.
 

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Garantie de prêt immobilier : hypothèque ou caution ?

Entre l'hypothèque et la caution pour la garantie d'un prêt, mieux vaut opter pour cette dernière. Moins contraignante, elle est aussi moins onéreuse, surtout si vous remboursez votre crédit plus tôt que prévu. 

Si vous avez souscrit un prêt sans apport personnel, vous n'aurez malheureusement pas le choix : la banque vous imposera probablement une hypothèque afin de s'acquitter des frais de garantie de prêt immobilier. 
Il en va de même pour les travailleurs indépendants qui sont souvent jugés comme des profils d'emprunteurs plus risqués.
 

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Quel est le coût de ces frais de garantie ?

Le coût des frais de garantie varient selon le montant du prêt et le type de garantie choisie :

  • dans le cas d'une hypothèque ou d'un PPD, le coût total correspondra aux frais de notaires ajoutés au pourcentage de la somme empruntée,
  • dans le cas d'une caution, le calcul des frais est plus complexe. En plus de la part variable liée au montant du prêt, il prendra en compte la commission visant à rémunérer l'organisme (entre 150 € et 600 €) ainsi qu'une contribution au Fonds Mutuel de Garantie (autour de 0,8% de la somme empruntée, plus 200 € forfaitaires).

En plus du montant du prêt et de l'assurance emprunteur, pensez à intégrer les éventuels frais annexes (frais de dossier, frais d'agence, frais de mainlevée...) afin d'estimer correctement le coût total de votre crédit.
 

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Comment négocier les frais de garantie ?

La souscription d'un prêt immobilier est une opération coûteuse, il est donc logique de vouloir en réduire les coûts. Malheureusement, la marge de manœuvre côté emprunteur n'est souvent pas si grande.

Dans le cas d'une garantie de prêt immobilier par caution, certaines sociétés procèdent au remboursement de la contribution au FMG jusqu'à hauteur de 75%. À noter que les mutuelles sont souvent moins chères que les organismes de cautionnement privés. 

Si vous avez opté pour une hypothèque ou un PDD, il sera difficile de faire baisser le prix des frais de garantie car les tarifs des notaires ne sont pas négociables. 
Dans le cas où vous ne pourriez pas négocier les frais de garantie, vous pouvez toujours essayer de faire des économies en optimisant le choix de votre assurance emprunteur.

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Quand paye-t-on les frais de garantie lors d'un achat immobilier ?

Le paiement des frais de garantie se fait lors de la signature de l'acte de vente : il faut donc veiller à ce que votre compte soit crédité d'un montant suffisant afin de s'en acquitter, sans quoi l'achat du bien pourrait être compromis !

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Acheter un logement est un projet de vie. Pourtant il est souvent difficile de s’y retrouver, surtout lorsqu’on réalise cet achat immobilier pour la première fois. MAIF met à votre disposition un guide pour vous accompagner dans les différentes étapes de votre projet immobilier.

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