1. maif.fr
  2. Habitation
  3. Guide achat immobilier
  4. Caution bancaire
caution bancaire

Qu'est-ce qu'une caution bancaire ? A quoi sert-elle ?

caution bancaire

Maëlle Lafond, rédactrice achat immobilier

8 min


MAJ novembre 2022

Dans le cadre d'un prêt immobilier ou d'une location, la caution bancaire est l'acte par lequel un organisme financier s'engage à assumer les dettes d’un débiteur (contractant d’un prêt immobilier, locataire, etc.) en cas de défaut de ce dernier.

1
Définition de la caution bancaire

Comme le stipule l'article 2288 du Code Civil, « le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». 
Ainsi, la caution est la personne qui s'engage à payer les dettes d’une autre personne, notamment dans le cadre d’un contrat de location, d’un crédit ou encore d’un prêt immobilier. Il peut s’agir : 

  • d'une personne physique : un parent, un ami ou encore son conjoint ;
  • d’une personne morale : un établissement bancaire, un organisme financier, une entreprise, Action Logement, etc.

Toutefois, le terme « caution bancaire » fait uniquement référence à la caution accordée par un établissement financier. Il s’agit donc le plus souvent d’une banque ou d’un organisme de cautionnement.

2
Comment se passe la caution bancaire ?

Le cautionnement bancaire est une relation tripartite. Il fait intervenir : 

  • un débiteur : le locataire d'un logement, un acheteur immobilier ou encore le souscripteur d'un crédit à la consommation,
  • un créancier : un bailleur, une agence immobilière, un organisme prêteur, etc.,
  • la caution bancaire.

Lors de la mise en place du cautionnement, un contrat de garantie est signé, liant le débiteur et sa caution bancaire. Il confère plusieurs obligations aux différentes parties :

  • le débiteur doit s’acquitter de sa dette (loyer, mensualités d’un crédit, etc.),
  • le débiteur doit s’acquitter de frais auprès de sa caution bancaire,
  • en cas de défaut du débiteur, la caution bancaire doit se substituer à ce dernier,
  • le créancier doit tenir informé le débiteur (actualisation du loyer, montant du capital restant dû, etc.).

La caution bancaire pour location

Lors de la signature d'un bail, le propriétaire bailleur est susceptible de demander une caution au locataire. Par le biais d'un écrit, appelé acte de cautionnement, la caution s'engage à s'acquitter des dettes locatives dont le locataire pourrait être redevable. Cela inclut : 

  • le loyer,
  • les charges,
  • les intérêts en cas de paiement tardif des dettes locatives,
  • les frais de remise en état du logement dégradé.

Si le locataire fait appel à un organisme financier (banque, entreprise spécialisée, etc.), on parle de caution bancaire locative. Le propriétaire peut exiger de lui plusieurs documents justificatifs, dont : 

  • une preuve de l'existence légale de la caution bancaire (extrait KBIS, statuts, etc.),
  • le justificatif d'identité du représentant légal de l'organisme financier se portant caution.

Pour obtenir une caution bancaire, le locataire doit généralement entreprendre plusieurs démarches

  • trouver un organisme financier proposant du cautionnement bancaire locatif,
  • signer un contrat de caution,
  • verser une somme sur un compte bloqué, pouvant représenter plusieurs mois de loyers.
     

Caution bancaire pour votre prêt immobilier ou hypothèque ?

Dans le cadre d'un prêt immobilier, l'établissement prêteur peut également vous demander une caution bancaire. Le plus souvent, l'acte de cautionnement prendra la forme d'un contrat d'assurance emprunteur

  • l'acheteur immobilier s'acquitte d'une cotisation auprès de l'organisme financier,
  • la caution doit honorer les dettes du débiteur s'il n'est pas en mesure de rembourser son prêt,
  • la caution peut ensuite se retourner contre le débiteur pour être remboursée des sommes avancées.

Le coût de la caution bancaire représente néanmoins un frein important. C'est pourquoi, il est souvent plus judicieux d'avoir recours à une hypothèque conventionnelle. Son principe est simple : en cas de défaut de remboursement du prêt immobilier, l'organisme prêteur peut obtenir la saisie du bien immobilier financé afin de se faire rembourser les sommes dues.

3
Quels sont les différents types de caution bancaire ?

On distingue deux types de caution. Sa nature doit être précisée dans l'acte de cautionnement. C’est la forme choisie qui définit les possibilités dont dispose le créancier en cas de défaut du débiteur.

Caution simple

Dans le cadre d'une caution simple, le créancier peut faire appel à la caution bancaire uniquement si le débiteur n'est pas en mesure de payer ses dettes. Cela peut intervenir si : 

  • le locataire ne peut pas payer son loyer,
  • l’acheteur immobilier ne peut pas rembourser son crédit.

Le créancier doit donc d'abord se tourner vers le débiteur. En l'absence de retour de ce dernier, il peut alors solliciter la caution ou le garant dans le cas d'une location.
 

Caution solidaire

Dans le cas d'une caution solidaire, le créancier peut faire appel à la caution dès le premier impayé du débiteur
Il peut donc directement solliciter le garant, sans même voir à passer par le débiteur, ni à rechercher si celui-ci est en mesure de s'acquitter de sa dette.

4
Quel est le montant de la caution bancaire ?

Le coût de la caution bancaire est libre et variable. 
Dans le cas d’un prêt immobilier, il représente le plus souvent un certain pourcentage du montant emprunté. Le taux appliqué va également dépendre : 

  • de la durée de remboursement,
  • de l'âge du souscripteur.

Dans le cas d’une location, le cautionnement bancaire peut être facturé au débiteur de deux manières différentes : 

  • via le blocage d’une somme d’argent sur un compte bancaire, représentant plusieurs mois de loyers,
  • et/ou via le paiement de frais mensuels, correspondant à un certain pourcentage du montant du loyer.

Dans tous les cas, des frais de gestion peuvent également être demandés au débiteur.

5
Quels sont les frais liés au cautionnement ?

La mise en place d’une caution bancaire peut impliquer différents frais pour le débiteur : 

  • la prime mensuelle pour assurer le prêt immobilier ou le montant du loyer,
  • une commission initiale,
  • des frais de gestion,
  • le blocage d’une certaine somme d’argent dans le cas d’une location.

De plus, en cas de défaut de paiement du débiteur, la caution peut ensuite se retourner contre l’acheteur immobilier ou le locataire pour obtenir le remboursement des sommes avancées.

6
Qu'est-ce que la mainlevée d'un acte de cautionnement ?

Dans le cadre d'un prêt immobilier, l'organisme financier s'étant porté caution bancaire peut demander la mainlevée du cautionnement auprès de la banque : il s'agit d'un document attestant que l'emprunteur a bien remboursé sa dette
Délivrée par le créancier, une banque le plus souvent, cette attestation sert deux objectifs : 

  • vérifier que le débiteur a bien rempli ses obligations ;
  • permettre à la caution de se libérer de son engagement.

7
Une banque peut-elle se porter caution ?

Oui, une banque peut se porter caution, tout particulièrement dans le cadre d’une location. Mais le cautionnement peut être apporté par de nombreuses autres personnes morales, dont : 

  • un organisme de cautionnement,
  • une entreprise,
  • ou encore Action Logement.

Sur le même thème

accord principe banque

Qu'est-ce qu'un accord de principe ?

L'achat d'un projet immobilier est un processus long et complexe. Dans le cas où ils font appel à un organisme de financement, les emprunteurs doivent se soumettre à de nombreuses étapes et examens avant d'obtenir le précieux sésame sous la forme d'une offre de prêt. L'une d'entre elles, et pas des moindres, consiste à obtenir un accord de principe de la part de la banque. De quoi s'agit-il exactement, et quelle est sa valeur juridique ?

Couple dans un canapé

Comment calculer le taux d'endettement immobilier ?

Vous avez constitué un apport personnel et vous souhaitez réaliser une demande de prêt pour votre projet immobilier : investissement locatif, achat d'une résidence principale… Pour évaluer votre capacité d’emprunt et vous accorder ou non un crédit immobilier, la banque calculera votre taux d’endettement. C’est le rapport entre vos revenus et vos charges fixes, qui détermine le niveau de mensualité que vous êtes en mesure de rembourser sans vous mettre en difficulté. Un seuil existe mais peut dans certains cas être dépassé.

remboursement prêt couple ordinateur papiers

Quand commence le remboursement d’un prêt immobilier ?

Les modalités de remboursement d’un crédit immobilier diffèrent en fonction de la nature du bien, ancien ou à construire. Dans certains cas, un différé peut être mis en place. Les échéances du prêt peuvent être modulées dans le temps.

prêt relais

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais - ou achat-vente - permet de financer l’achat de votre futur logement sans attendre d’avoir vendu l'ancien, dans le cas d'un changement de résidence principale par exemple. Il évite ainsi d’avoir à payer deux mensualités de crédit mais aussi d'avoir à abandonner un bien pour lequel vous auriez eu un coup de cœur. Les établissements bancaires proposent alors plusieurs types de montages financiers pour pouvoir réaliser l’opération. MAIF vous éclaire sur le sujet.

Couple avec un banquier

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Pour financer l’achat de votre futur logement, vous allez faire une demande de prêt immobilier auprès d’un ou plusieurs établissements de crédit. Ce financement est soumis à un certain nombre de conditions. Il engage l’emprunteur sur la durée. Votre dossier sera soigneusement examiné par la banque. De votre côté, vous aurez à comparer les offres et les TAEG (taux annuel effectif global). Un courtier peut vous accompagner

Couple devant une offre de prêt

En quoi consiste l'offre de prêt immobilier ?

Ça y est, vous avez trouvé la perle rare et avez sollicité une ou plusieurs banques pour le financement de votre projet immobilier. En fonction de votre demande et des éléments que vous aurez transmis et qui constitueront votre dossier immobilier, votre banque vous accordera un financement, à savoir une offre de prêt formalisée. Tant dans son contenu que dans sa forme, une offre de prêt immobilier est encadrée par la loi et doit être étudiée avec attention. Signature de l'offre, délai de réflexion, assurance emprunteur, validité de l'offre, contrat de prêt : nous faisons le point sur la question.