Assurance vie ou SCPI : quel placement choisir ?

La SCPI, ou société civile de placement immobilier, a pour vocation d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif, afin de produire un rendement. Investir dans une SCPI permet de mettre un pied dans l’immobilier locatif, sans subir les désagréments de gestion quotidienne.

L’objectif de ce placement « pierre papier » est de se constituer un patrimoine, tout en profitant de revenus passifs et immédiats.

Il y a de nombreux avantages à passer par une SCPI :

• Le rendement moyen est supérieur à celui de l’assurance vie : 4,91 % pour l’année 2025 d’après l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière).
• Le risque est mutualisé : le patrimoine immobilier de la SCPI est diversifié, et vous pouvez investir dans plusieurs SCPI pour diminuer davantage le risque.
• Vous profitez d’une sérénité de gestion locative. Tout est géré par une société de gestion, qui fait le lien entre les investisseurs et la SCPI.
• Il est possible de financer son investissement par un crédit bancaire.
• Cela permet de se lancer dans un investissement immobilier sans passer par un notaire. 

• L’inconvénient principal de la SCPI est le délai pour en sortir qui peut être long si la SCPI n’a pas assez de liquidités pour faire face aux demandes de retrait.
• La fiscalité de l’assurance vie est plus intéressante que celle des SCPI, que ce soit au cours de la vie du contrat, ou dans le cadre d’une succession. Les revenus des SCPI sont en effet à la fois soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, aux prélèvements sociaux de 17,2 %, et éventuellement à d’autres fiscalités (revenus étrangers, IFI selon les cas).
• Il existe un temps incompressible entre le moment de la souscription et celui du versement des premiers dividendes : c’est le délai de jouissance.

L’assurance vie, de son côté, a également de sérieux atouts :

• Les contrats en fonds euros offrent une garantie du capital net des frais, mais le rendement n’est pas garanti et varie chaque année.
• On peut ouvrir une assurance vie avec un capital de départ peu élevé.
• En investissant sur des fonds euros, votre capital est garanti (hors frais), mais le rendement peut être faible et ne pas compenser l’inflation. C’est l’assureur qui assume le coût du risque. Attention, cela ne s’applique pas aux sommes placées sur des unités de compte.
• Son imposition : les intérêts générés par les sommes investies via une assurance vie ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu (sauf si vous rachetez le contrat).
• A partir de 8 ans d’ouverture du contrat, la fiscalité sur les rachats est très intéressante.
• Les capitaux transmis via une assurance vie n’entrent pas dans la succession du souscripteur.

Notons tout de même quelques limites :

• Le taux de rémunération de l’assurance vie est moins attractif que celui des SCPI : 2,65 % en moyenne en 2025 d’après l’ACPR, contre un rendement autour de 5 % selon le courtier MeilleureSCPI.
• On ne peut investir que de l’argent qu’on a déjà en sa possession.
• Les contrats d’assurance vie sont soumis à des frais de gestion de contrat, d’entrée et de sortie des fonds.

L’assurance vie est un placement qui se réfléchit sur du long terme, pour faire fructifier son patrimoine, et dans une idée de transmission facilitée lors de la succession.

Il est tout à fait possible d’investir dans des SCPI via son assurance vie, afin de profiter au mieux des atouts de ces 2 types de placements, notamment les avantages fiscaux et sociaux de l’assurance vie. 
Les longs délais pour sortir des fonds d’une SCPI n’existent plus quand on passe par une assurance vie : si le souscripteur veut revendre des parts de SCPI, l’assureur doit accéder à sa demande à J+1. Selon les contrats, le délai de jouissance peut être réduit ou neutralisé, mais cela dépend des modalités propres à chaque assureur..

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