SCPI ou assurance vie

Assurance vie ou SCPI : quel placement choisir ?

SCPI ou assurance vie

Nicolas.F

5 min


MAJ janvier 2021

L’assurance vie est le placement préféré des Français, grâce à son cadre fiscal et juridique avantageux. Beaucoup commencent également à se tourner vers les SCPI. Quels sont les atouts et limites de chacun de ces placements ? Comment constituer un portefeuille au rapport rendement/risque intéressant ?

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SCPI : qu’est-ce que c’est et pourquoi y investir ?

La SCPI, ou société civile de placement immobilier, a pour vocation d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif, afin de produire un rendement. Investir dans une SCPI permet de mettre un pied dans l’immobilier locatif, sans subir les désagréments de gestion quotidienne.

L’objectif de ce placement « pierre papier » est de se constituer un patrimoine, tout en profitant de revenus immédiats.

Il y a de nombreux avantages à passer par une SCPI :

  • Le rendement moyen est supérieur à celui de l’assurance vie : 4,40 % pour l’année 2019 d’après l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière).
  • Le risque est mutualisé : le patrimoine immobilier de la SCPI est diversifié, et vous pouvez investir dans plusieurs SCPI pour diminuer davantage le risque.
  • Vous profitez d’une sérénité de gestion locative. Tout est géré par une société de gestion, qui fait le lien entre les investisseurs et la SCPI.
  • Il est possible de financer son investissement par un crédit bancaire.
  • Cela permet de se lancer dans un investissement immobilier sans passer par un notaire. 
Investir dans une SCPI comporte quelques points négatifs :
  • L’inconvénient principal de la SCPI est le délai pour en sortir qui peut être long si la SCPI n’a pas assez de liquidités pour faire face aux demandes de retrait.
  • La fiscalité de l’assurance vie est plus intéressante que celle des SCPI, que ce soit au cours de la vie du contrat, ou dans le cadre d’une succession. Les revenus des SCPI sont en effet à la fois soumis à l’impôt sur le revenu, mais aussi à des prélèvements sociaux de 17,2 %.
  • Il existe un temps incompressible entre le moment de la souscription et celui du versement des premiers dividendes : c’est le délai de jouissance.

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Atouts et limites de l’assurance vie

L’assurance vie, de son côté, a également de sérieux atouts :

  • Les contrats proposent un rendement minimum garanti.
  • On peut ouvrir une assurance vie avec un capital de départ peu élevé.
  • En investissant sur des fonds euros, vous avez la certitude que votre capital ne peut que progresser. C’est l’assureur qui assume le coût du risque. Attention, cela ne s’applique pas aux sommes placées sur des unités de compte.
  • Son imposition : les intérêts générés par les sommes investies via une assurance vie ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu (sauf si vous rachetez le contrat).
  • A partir de 8 ans d’ouverture du contrat, la fiscalité sur les rachats est très intéressante.
  • Les capitaux transmis via une assurance vie n’entrent pas dans la succession du souscripteur.

Notons tout de même quelques limites :

  • Le taux de rémunération de l’assurance vie est moins attractif que celui des SCPI : 1,93 % en moyenne en 2016 d’après l’ACPR, contre 4,68 % selon le courtier MeilleureSCPI.
  • On ne peut investir que de l’argent qu’on a déjà en sa possession.
  • Les contrats d’assurance vie sont soumis à des frais de gestion de contrat, d’entrée et de sortie des fonds.

L’assurance vie est un placement qui se réfléchit sur du long terme, pour faire fructifier son patrimoine, et dans une idée de transmission facilitée lors de la succession.

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Pourquoi ne pas combiner SCPI et contrat d’assurance vie ?

Il est tout à fait possible d’investir dans des SCPI via son assurance vie, afin de profiter au mieux des atouts de ces 2 types de placements, notamment les avantages fiscaux et sociaux de l’assurance vie. 
Les longs délais pour sortir des fonds d’une SCPI n’existent plus quand on passe par une assurance vie : si le souscripteur veut revendre des parts de SCPI, l’assureur doit accéder à sa demande à J+1. Il en est de même pour le délai de jouissance.

A noter : toutes les SCPI ne sont pas accessibles via l’assurance vie : les compagnies d’assurance choisissent les placements les plus liquides, c’est-à-dire ceux qui pourront être revendus sans problème.

 

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