Comment investir en SCPI (Société civile de placement immobilier) ? Le guide complet

SCPI signifie « société civile de placement immobilier ». Il s’agit d’un fonds, géré par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui investit uniquement dans l’immobilier (essentiellement l’immobilier d’entreprise).

La plupart des SCPI sont aujourd’hui accessibles aux investisseurs particuliers. Vous avez ainsi la possibilité de souscrire des parts de SCPI.

Investir dans ces fonds immobiliers vous permet de vous constituer des revenus complémentaires puisque vous percevez, en fonction des parts que vous avez souscrit, une partie des loyers encaissés par la SCPI.

Vous pouvez également toucher une plus-value si vous vendez vos parts plus cher que le prix auquel vous les avez achetées.

Enfin, l’investissement dans les SCPI vous permet de diversifier votre patrimoine financier et, de cette manière, répartir vos risques tout en augmentant le potentiel de rendement de votre épargne.

En théorie, les SCPI s’adressent à tous les épargnants.

Compte tenu des frais, notamment à l’entrée, il est conseillé de garder au moins huit à dix ans ses parts pour les amortir. Les SCPI s’inscrivent donc dans une épargne de long terme.

Le fonds commence par collecter de l’argent auprès des investisseurs. Chacun d’entre eux acquiert des parts en fonction de son investissement.

Avec les sommes collectées, la SCPI achète des biens immobiliers qu’elle met en location.

Les associés perçoivent, généralement tous les trimestres, les loyers (amputés des frais de gestion) au prorata de leurs parts.

Il est possible aujourd’hui de souscrire une part de SCPI pour quelques dizaines ou quelques centaines d’euros.

Bien évidemment, plus vous détiendrez de parts dans le fonds, et plus votre quote-part des loyers perçus par la SCPI sera importante.

Les SCPI de rendement visent à générer un revenu complémentaire régulier par le biais du versement de la quote-part de loyer (appelée « acompte du dividende ») à chaque associé tous les trimestres, plus rarement tous les mois ou tous les semestres.

Il existe ainsi :

• Des SCPI de bureaux (investies dans des bureaux d’entreprises),
• Des SCPI de commerces (magasins, centres commerciaux) ou encore,
• Des SCPI logistique (entrepôts, plateformes logistiques).

Comme leur nom l’indique, les SCPI diversifiées sont composées de plusieurs types de biens immobiliers.

Les SCPI spécialisées se focalisent sur un secteur d’activité en particulier, comme la santé (cliniques privées, maisons de retraite) ou le tourisme (hôtels, centres de loisirs).

Enfin, on trouve des SCPI régionales (investies en dehors de l’Île-de-France) et des SCPI européennes (investies dans plusieurs pays européens).

Également appelées « SCPI de capitalisation », elles ont comme objectif premier de permettre aux associés de réaliser une plus-value à la revente de leurs parts.

D’ailleurs, elles ne versent pas ou peu d’acomptes de dividende.

Ces SCPI investissent dans des biens qu’elles pourront valoriser par la suite et qui prendront ainsi de la valeur au fil du temps.

Les SCPI fiscales investissent dans le cadre de dispositifs de défiscalisation immobilière, comme le Denormandie dans le logement ancien à rénover (SCPI Denormandie) ou le Malraux pour la réhabilitation d’immeubles en secteur sauvegardé (SCPI Malraux). L’investisseur bénéficie de l’avantage fiscal. En revanche, ce type de SCPI propose généralement un rendement plus faible.

Il est rentable d’investir dans une SCPI, à condition que les frais (voir plus loin) ne soient pas trop élevés et que le niveau de distribution espéré soit au rendez-vous.

Selon les dernières données de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) qui font référence, le rendement moyen des SCPI s’est situé à 4,72 % en 2024 (brute d’imposition).

Il s’agit ici d’une moyenne. Les performances sont très disparates entre les types de SCPI.

Toujours l’an dernier, elles ont varié de 4 % (pour les SCPI santé) à 5,8 % (pour les SCPI diversifiées).

Et, au sein même d’une famille de SCPI, le rendement peut être variable. 

Également appelée « frais de souscription », cette commission couvre :

• Les coûts de recherche des biens,
• Les droits de mutation (les « frais de notaire »),
• La rémunération des intermédiaires (courtiers en immobilier, agents immobiliers) et des distributeurs (plateformes spécialisées, conseiller en gestion de patrimoine).

Elle représente entre 8 % et 12 % du prix acquitté par l’investisseur.

On voit apparaître des SCPI « sans frais d’entrée », le plus souvent commercialisées en ligne, qui ne prélèvent pas de commission de souscription.

Afin d’éviter la spéculation, certaines mettent en place des frais de sortie qui peuvent être supprimés au-delà d’un certain délai de détention des parts.

Elle correspond aux frais de gestion locative. Cette commission représente entre 9 % et 12 % du montant des loyers. Elle est prélevée directement par la société de gestion. L’investisseur perçoit donc son dividende net de frais de gestion.

Les revenus perçus sont considérés comme des loyers, et à ce titre, imposés comme des revenus fonciers. Ils dépendent donc de la tranche marginale d’imposition (11 %, 30 %, 41 % ou 45 %) du porteur de parts.

La valeur des parts de SCPI entre également dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La plus-value tirée de la revente des parts de SCPI est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières. Elle est imposée au taux de 19 %, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux à 17,2 %.

Plus l’investisseur détient longtemps ses parts et moins il est imposé à la cession. Les plus-values sont ainsi exonérées d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Souscrire des parts de SCPI présente de nombreux avantages.

En premier lieu, ces fonds permettent d’avoir accès à la « pierre » pour quelques centaines d’euros, alors qu’il faut plusieurs centaines de milliers d’euros pour acheter un appartement ou une maison. Tout comme pour l’immobilier « physique » (ou « direct »), vous pouvez acquérir des parts à crédit. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier professionnel qui offre une rentabilité plus élevée que l’immobilier résidentiel.

Les loyers étant indexés en France sur l’inflation, investir dans les SCPI vous permet de vous protéger de la hausse des prix et ainsi maintenir votre pouvoir d’achat. Même en prenant en compte l’imposition, le rendement des SCPI est généralement plus élevé que celui du Livret A. Cet actif immobilier est décorrélé des marchés financiers. D’ailleurs, comme vu précédemment, les SCPI participent à la diversification de votre épargne.

La SCPI n'est pas un placement « liquide » : vous n’êtes pas sûr de trouver un acquéreur de vos parts.

Les frais et la fiscalité sont plutôt conséquents, ce qui réduit le rendement net.

La performance n’est pas assurée et vous pouvez subir une baisse de rémunération, par exemple en cas de crise immobilière.

En cas de baisse de la valeur des parts, vous pouvez perdre une partie de votre capital à la revente.

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI directement auprès de votre conseiller bancaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Il existe aussi une multitude de plateformes en ligne spécialisées.

Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie multisupports, vous avez la possibilité de souscrire une ou des unités de compte (UC) représentatives de parts de SCPI. Vous bénéficiez alors de tous les avantages de l’assurance vie :

• Vous pouvez effectuer des retraits (ou « rachats ») à tout moment. C’est l’assureur qui assure la liquidité du placement, charge à lui de trouver ensuite les acquéreurs de vos parts de SCPI.
• Tant que vous ne réalisez pas de rachat, vous n’êtes pas imposé.
• La plus-value issue du rachat de votre UC investie dans des SCPI est soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30%.
• Dès lors que vous avez ouvert votre contrat depuis plus de huit ans, vous n’êtes pas imposé sur les 4 600 premiers euros (si vous êtes célibataire) ou les 9 200 premiers euros (si vous êtes marié ou pacsé) de gains dans l’année (tous rachats confondus). Au-delà de ces abattements, le prélèvement forfaitaire tombe à 24,7%.
• Vous pouvez transmettre, à votre décès, les capitaux issus de vos versements réalisés avant vos 70 ans en franchise d’impôt jusqu’à 152 500 euros pour chacun des bénéficiaires que vous avez désignés.

À l’image de n’importe quel placement, il est important de diversifier son portefeuille de SCPI. C’est le fameux adage : « Il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Cette stratégie de diversification vous permet de ne pas tout miser sur un seul segment du marché immobilier (comme par exemple, les bureaux ou les commerces) et ainsi prendre le risque de subir de plein fouet un retournement de marché.

C’est pourquoi, il est préférable de diversifier le sous-jacent de la SCPI (bureaux, commerces, logistique, tourisme, résidentiel...), mais aussi la zone géographique (France, Europe).

Vous pouvez également sélectionner une SCPI en fonction de vos convictions.

Les SCPI thématiques, comme les SCPI santé ou les SCPI éducation, peuvent remplir ce rôle. Sachez que le label ISR (pour Investissement socialement responsable) a été décliné pour les fonds immobiliers.

Les SCPI labellisées ISR répondent à des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG), le plus souvent par l’engagement dans une trajectoire de diminution des émissions de CO2 et de consommation d’énergie, notamment au travers d’actions de sensibilisation des locataires.

Comme pour tout placement complexe et risqué, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel.

Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut, en fonction de votre capacité d’épargne, de vos projets, de vos connaissances financières et de votre acceptation d’un risque de perte en contrepartie d’un rendement potentiellement plus élevé, vous aider à sélectionner la ou les SCPI les plus adaptées à votre profil d’investisseur et à vos besoins.

Il pourra vous conseiller de souscrire des parts en direct ou par le biais de l’assurance vie.