Immobilier en direct ou en assurance vie : quel placement choisir ?

Acquérir un bien immobilier en direct, c’est la garantie de s’assurer des revenus à long terme, pour compléter sa retraite par exemple. Ce type de placement permet également de disposer physiquement du bien, pour l’occuper ou l’attribuer à des proches. Mais l’investissement direct en immobilier supporte des frais élevés.

Les frais et droits dus lors de l’acquisition représentent de 7 à 13 % du montant du projet : frais de notaire, frais d'agence immobilière auxquels s'ajoutent les frais liés au financement (garantie, dossier, assurance emprunteur etc.). Lors d'une acquisition en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) directement auprès d'un promoteur immobilier, les frais de notaire sont réduits à 2,5%. Il faut ensuite tenir compte des frais de gestion, frais d’entretien et de la taxe foncière, qui au total dépassent souvent 15 % des loyers bruts. Il faut également tenir compte de la fiscalité. Les revenus locatifs supportent des prélèvements sociaux (de l’ordre de 17,20 %) en plus du taux marginal d’imposition du foyer fiscal.

L’avantage de l’assurance vie est de permettre aux épargnants de se constituer un patrimoine sur le long terme, en allégeant la fiscalité sur les plus-values. La plupart des contrats d’assurance vie donnent accès à une large palette de placements diversifiés. Parmi ces placements possibles en assurance vie, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent aux épargnants d’investir dans de l’immobilier commercial ou dans des bureaux et locaux professionnels. Les biens sont mis en location et procurent des revenus locatifs réguliers, comme avec de l’immobilier en direct. Mais ils sont beaucoup plus diversifiés en termes de localisation ou de secteur d’activité. 

Autre avantage des SCPI : la gestion quotidienne des biens est sous-traitée à des sociétés spécialisées. La « pierre papier » est donc une bonne solution pour les épargnants dont le projet est d’épargner simplement, sans se soucier des tracas de la gestion locative. Nets de frais de gestion, les revenus versés par les SCPI se situent autour de 4 % par an.

Sur le long terme, l’assurance vie est une enveloppe fiscale très attractive, notamment grâce au mécanisme des rachats partiels. Celui-ci permet de récupérer régulièrement les loyers versés par les SCPI sur le contrat d’assurance vie. Dans le cadre d’un projet de complément de retraite, l’épargnant profite des revenus réguliers de l’immobilier et de la fiscalité allégée de l’assurance vie.

Dans le cas d’un investissement de 100 000 euros en parts de SCPI dans une assurance vie, les loyers annuels sont de l’ordre de 4 000 euros, nets de frais de gestion. Lorsque l’épargnant effectue un rachat partiel du même montant, la fiscalité ne s’applique que sur la part de plus-value affectée au rachat partiel. Ici, elle est d’environ 160 euros (soit 3,8% correspondant à 4 000 euros / 104 000 euros), sur lesquels viennent s’appliquer les prélèvements sociaux et le taux marginal d’imposition. Avec un TMI de 30 %, l’imposition se limite à un peu plus de 75 euros.

A titre de comparaison, l’immobilier en direct est beaucoup plus lourdement imposé. Avec le même TMI de 30 %, des loyers nets de 4 000 euros supporteraient 1 880 euros de prélèvements sociaux et impôts sur le revenu.