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Comment fonctionne une assurance de prêt pour une VEFA ?

07/2018 - Mis à jour le 25/07/2018 par Lucie.P

La VEFA (vente en l’état de futur achèvement) consiste à acheter un bien qui n’existe pas encore, à un promoteur, sur plan. Le crédit immobilier souscrit dans ce cas peut être débloqué en une fois ou en plusieurs tranches en fonction de l’avancement des travaux. Dans ce cas, les modalités d’obtention de ce prêt sont différentes et entraînent des frais annexes appelés intérêts intercalaires. Le contrat d’assurance emprunteur, lui, prend effet dès le début du prêt.

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La VEFA, un achat immobilier spécifique

La vente en VEFA diffère légèrement d’une vente classique au sens où l’acquéreur achète un bien qui n’existe pas encore. On parle aussi d’achat sur plan, car la résidence ou le logement est au stade de la maquette ou de l’image de synthèse : sa construction se déclenche à l’issue de la phase de commercialisation. La vente en VEFA concentre à ce titre tous les avantages de l’immobilier neuf
  • des frais de notaires réduits, divisés par deux par rapport à un achat dans l’ancien ;
  • une construction aux dernières normes en matière d’isolation et d’économie d’énergie ;
  • une garantie dommage-ouvrage, qui garantit le remboursement et la réparation rapides de sinistres importants pouvant intervenir dans les 10 ans suivants l’achèvement de la construction ; 
  • des avantages fiscaux comme l’exonération de la taxe foncière pendant deux ans (en fonction de l’emplacement géographique, certaines communes ne donnent pas droit à cette exonération), voire la déduction des intérêts d’emprunt s’il s’agit d’un investissement locatif. 
Comme l’achat porte sur une construction, il comporte plusieurs paliers :
  • En premier lieu, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie qui correspond à environ 5 % du montant total de l’achat VEFA pour immobiliser le bien.
  • Suivront plusieurs acomptes à chaque étape d’achèvement des travaux.
  • Le solde sera versé à la livraison du logement (5 % du montant).

Déblocage des fonds par paliers successifs

C’est le cas le plus fréquent. En débloquant les fonds palier par palier, les intérêts sur l’emprunt s’additionnent : ce sont les intérêts intercalaires. Ce mécanisme est souple, car cela permet à l’emprunteur de ne rembourser que les sommes débloquées. En revanche, la durée du crédit s’allongeant, il revient plus cher à l’emprunteur. Néanmoins, cela reste avantageux, car cela permet de réduire son taux d’endettement pour un à deux ans, voire de cumuler son crédit avec un autre crédit immobilier en cas de revente du logement précédent. 
Le calcul de la mensualité du prêt avec intérêts intercalaires s’effectue comme suit :
  • mensualité = total des sommes débloquées x taux de crédit immobilier/12.
À cela s’additionnent évidemment les mensualités d’assurance emprunteur, car l’assurance d’un prêt VEFA débute dès le début de l’offre de prêt, même si l’organisme n’a pas encore versé la totalité de la somme empruntée. Et cette assurance couvre sur la totalité du prêt. En revanche, si, pour une raison ou une autre, la totalité des fonds du crédit n’a pas été utilisée, les mensualités seront réajustées en fonction.
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