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Faut-il signer une promesse ou un compromis de vente ?

12/2019 - Mis à jour le 27/12/2019 par Christine Q

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et vous engager fermement auprès du vendeur. Vous avez la possibilité de signer une promesse de vente ou un compromis de vente. Les deux options comportent des obligations.

Famille dans salle à manger, en train de lire une promesse de vente

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

En signant une promesse de vente, appelée également « promesse unilatérale de vente », le vendeur s’engage à vous vendre son bien à un prix convenu. Son offre est valable pour une durée inscrite dans la promesse de vente. Il vous donne en quelque sorte une exclusivité. Pendant ce laps de temps, il ne peut renoncer à vendre ou s’adresser à un autre acheteur. Vous bénéficiez du temps imparti pour décider si vous achetez ou non. Pour attester de votre réel intérêt, il peut vous être demandé de verser une indemnité d’immobilisation généralement égale à 10% du prix du bien. Cette somme viendra en déduction du montant total à payer si vous décidez finalement d’acheter. Si vous vous désistez ou n’acceptez pas l’option dans le délai prévu, elle restera acquise au vendeur.

La promesse de vente peut être rédigée devant le notaire, mais aussi directement entre le vendeur et l’acheteur ou par un agent immobilier. Dans ces derniers cas, vous pouvez la faire enregistrer sous dix jours par le service des impôts pour qu’elle soit valable juridiquement. Les frais d’enregistrement s’élèvent à 125€.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

En signant un compromis de vente ou « promesse synallagmatique de vente », le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter. Ce contrat engage formellement les deux parties et vaut vente. Il mentionne un prix défini en concertation. Comme la promesse de vente, il peut être rédigé par le notaire, par les deux parties ou par l’agent immobilier, à l’aide de contrats-types. Une date butoir est inscrite pour la signature de l’acte définitif. Généralement, vous êtes tenu de verser une somme allant de 5 à 10% du prix du bien, valant dépôt de garantie. Cette somme vous est restituée si l’une ou l’autre des conditions suspensives figurant au contrat n’a pu être remplie.

Qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis de vente, l’acheteur dispose à réception du contrat signé d’un délai de rétractation de 10 jours. Il peut annuler son engagement sans avoir à justifier d’un motif, et récupère intégralement les sommes versées.

Quelles sont les conditions suspensives ?

Les conditions ou clauses suspensives prévoient la nullité du compromis ou de la promesse de vente dans plusieurs types de situations. La non obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur qui en fait la demande est la première d’entre elles. C’est une sécurité essentielle.

Si vous n’avez pu obtenir votre crédit dans le délai fixé après avoir sollicité plusieurs banques en bonne et due forme (un montant d’emprunt et un taux maximal peuvent être indiqués dans le compromis ou la promesse de vente) les courriers de refus des établissements bancaires vous libéreront de votre engagement.

L’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie vous est restitué en intégralité. Il est recommandé de vérifier la présence d’autres conditions suspensives : préemption du bien par une collectivité publique, absence de servitude d’urbanisme lourde...

La plupart des compromis font état de la clause pénale : si l’acquéreur refuse de signer la vente alors que toutes les conditions suspensives ont été levées, il doit verser au vendeur la somme indiquée au titre de dommages et intérêts.