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Comment se passe la signature du compromis de vente ?

couple compromis de vente

Christine Quinet, rédactrice achat immobilier

8 min


MAJ octobre 2022

Lors de la signature du compromis de vente, l'acheteur et le vendeur d’un bien immobilier se réunissent pour contractualiser leur engagement réciproque. C’est une étape indispensable avant la signature de l’acte définitif, qui fixe les termes et conditions de la vente. Il est recommandé de signer cet avant-contrat devant un notaire, mais la signature peut être organisée par l’agent immobilier ou entre particuliers.

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Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) acte la décision commune du vendeur et de l’acheteur d'opérer un transfert de propriété du bien immobilier, à un prix préalablement accepté par les deux parties. La signature du de cet avant-contrat scelle ainsi leur engagement puisqu'il a la valeur légale d’un contrat. L’acheteur est souvent tenu de verser une somme allant de 5 à 10 % du prix du bien, ce qui équivaut à un dépôt de garantie. Une date butoir est inscrite pour la signature de l’acte définitif, tenant compte en particulier de la réalisation des conditions suspensives de vente.

Les conditions ou clauses suspensives prévoient la nullité du compromis de vente, autrement dit l'annulation de la signature du compromis, dans plusieurs situations. En premier lieu, la non-obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreur qui en a fait la demande. C’est une sécurité essentielle pour les deux parties. De fait, si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier dans le délai fixé et êtes en mesure de le prouver, vous êtes libéré de votre engagement et le dépôt de garantie vous est restitué en intégralité. D’autres conditions suspensives (préemption du bien par une collectivité publique, absence de servitude d’urbanisme lourde…) sont souvent mentionnées. Il peut être utile également de mentionner l’obtention d’un permis de construire au titre des conditions suspensives. Si l’une ou l’autre de ces clauses figurant au contrat n’a pu être remplie, la vente est annulée et vous pourrez récupérer votre somme versée en amont.

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Promesse unilatérale, synallagmatique ... Quelle différence entre la promesse et le compromis de vente ?

À la différence du compromis de vente, la promesse de vente n’engage que le vendeur. En signant une promesse de vente (appelée également promesse unilatérale de vente) avec un acquéreur, le vendeur s’engage à lui vendre son bien à un prix convenu. Il donne en quelque sorte une exclusivité. D'après l'article 1589 du Code civil, “ la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix“. L'offre est valable pour une durée inscrite au contrat. Pendant ce laps de temps, le vendeur ne peut renoncer à vendre ni s’adresser à quelqu’un d’autre. L’acheteur bénéficie du temps imparti pour décider s’il souhaite ou non acheter. Pour attester de son réel intérêt, il doit verser une indemnité d’immobilisation, généralement égale à 10 % du prix du bien. Cette somme viendra en déduction du montant total à payer s’il décide finalement d’acheter. S’il se désiste ou n’accepte pas l’offre dans le délai prévu, cette indemnité est conservée par le vendeur.

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Quels sont les documents nécessaires pour signer un compromis de vente ?

Les diagnostics immobiliers

Des diagnostics immobiliers sont obligatoires et doivent être disponibles au moment de la signature du compromis de vente. Demandez-les en amont au vendeur ou à l’agent immobilier car ils éclaireront votre décision. Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel indépendant et qualifié. Ils vous renseigneront sur la présence ou non d’amiante, de plomb ou encore de termites dans le logement, sur l’état de l’installation électrique ou de gaz si le bien a plus de 15 ans ou encore sur l’installation d’assainissement non collectif, ou encore sur l’état des risques naturels et technologiques. Ils vous fourniront également la consommation énergétique annuelle du logement, un élément à ne pas négliger. Des diagnostics comme la qualité du réseau mobile et internet ne sont pas obligatoires mais très précieux si vous vous installez par exemple en zone rurale.

Les documents relatifs à la copropriété

Si vous achetez au sein d'une copropriété (dans un immeuble, une résidence), l'étape clé sera de rassembler un certain nombre de documents avant la signature du compromis de vente. Ils sont relatifs à l’organisation et à l’entretien de l’immeuble, à la répartition des charges et à la situation financière de la copropriété.

La fiche synthétique de copropriété

La fiche synthétique de copropriété doit vous être communiquée. Obligatoire, elle informe les copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété et l'état de l'immeuble. Elle est réalisée par le syndic et doit être mise à jour tous les ans. Elle vous renseigne notamment sur l’organisation juridique de la copropriété, ses caractéristiques techniques et ses équipements.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement de l'immeuble ou de la résidence et précise les droits et les obligations des copropriétaires. Il décrit les règles de vie pratique et de gestion. Le carnet d’entretien répertorie des informations techniques relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l'immeuble. Il vous renseigne également sur les gros travaux à venir : ravalement, réfection des toitures, installation d’un ascenseur… Vous pouvez aussi demander les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des deux ou trois dernières années, riches en informations.

Documents complémentaires

Avant de vous engager et en amont de toute signature, demandez au vendeur tous documents complémentaires susceptibles de vous éclairer sur l’état du bien et les éventuels travaux en suspens ou à réaliser à brève échéance. Ce sont par exemple des comptes-rendus d’experts ou des devis de professionnels. Ils vous aideront à construire votre budget en intégrant un maximum de paramètres.

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Qui rédige le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être rédigé par le notaire, par les deux parties ou par l’agent immobilier, à l’aide de contrats-types. Prendre rendez-vous avec le notaire dès cette étape de l’avant-contrat permet de sécuriser l’opération au maximum et de s’assurer que toutes les mentions obligatoires ou spécifiques à votre situation figurent bien dans le document. C’est une sécurité supplémentaire.

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Quel est le délai de rétractation après la signature d'un compromis de vente ?

Le délai de rétractation s’applique uniquement à l’acquéreur. Le vendeur est engagé de façon ferme et définitive dès la signature de la promesse ou du compromis de vente. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à réception du contrat signé. Il peut ainsi annuler son engagement sans avoir à justifier d’un motif, en récupérant intégralement les sommes versées. Le délai de rétractation de dix jours débute le lendemain de la remise en main propre du compromis ou de la promesse de vente dans l’étude du notaire. Si le document n’a pas été signé lors d'un rendez-vous chez votre notaire mais en agence, il débute le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception. Les samedis, dimanches et jours fériés courants sur la période de dix jours sont décomptés. En revanche, si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Enfin, si tous les documents requis n'ont pas été remis à l'acheteur à la signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté.

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Qui doit payer le compromis de vente chez le notaire ?

Le coût de la rédaction du compromis de vente est compris dans les honoraires du notaire chez qui vous effectuerez la signature de l'acte définitif. Il peut être aussi compris dans la commission de l'agent immobilier si la signature n'a pas lieu devant notaire.

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