Quel est le délai de rétractation d'un compromis de vente ?

Aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un avant-contrat réalisé avant la vente d'un bien immobilier. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, il est presque systématiquement exigé par le vendeur : il permet de sécuriser la transaction car il engage définitivement le vendeur et l'acheteur à conclure la vente, sauf si le contrat prévoit des conditions de désistement pour l'une ou les deux parties (non obtention d'un prêt bancaire par exemple). 
Le compromis de vente peut être réalisé de deux manières différentes.

• Via un acte sous seing privé : le contrat est conclu directement par le vendeur et l'acheteur avec le soutien d'un professionnel qui n'est pas un officier public, tel qu'un agent immobilier par exemple.
• Via un acte authentique : le compromis est alors établi par un notaire. La réalisation d'un acte authentique est d'ailleurs obligatoire si la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois et que le vendeur est une personne physique.

À la différence du compromis de vente, la promesse de vente n'engage que le vendeur : celui-ci prend l'engagement de ne pas vendre le bien à un autre acheteur durant une certaine période précisée dans le contrat (2 à 3 mois généralement). Durant ce délai, l'éventuel acquéreur peut lever ou non l'option pour acheter le logement. 
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Bien que cela ne soit pas obligatoire, le compromis de vente prévoit généralement le versement d'un acompte par l'acquéreur. S’il est versé durant le délai de rétractation, deux conditions doivent néanmoins être réunies :

• le compromis doit être conclu par l'entremise d'un professionnel mandaté (un agent immobilier ou un notaire par exemple) ;
• le dépôt de garantie doit être consigné auprès d'un professionnel disposant d’une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés.

Lors de la signature de l'acte de vente définitif, le montant du dépôt de garantie est déduit du prix total de la vente. En revanche, l'acquéreur récupère l'acompte s'il renonce à la vente durant le délai légal de rétractation. Au-delà, plusieurs situations sont possibles :

• le dépôt de garantie est restitué si l’annulation de la vente est invoquée au titre d'une condition suspensive ;
• si elle est prévue par le contrat, la partie souhaitant annuler la vente peut verser une somme au titre de la clause de dédit ;
• des dommages et intérêts peuvent être demandés à la partie renonçant à la vente ;
• une exécution forcée de vendre ou d'acheter peut être prononcée.

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À compter de la signature du compromis de vente, l'acheteur dispose d'un droit de rétractation. Durant cette période, l'acquéreur peut réévaluer sa décision, notamment au regard du DDT (Dossier de diagnostics techniques). Le cas échéant, il peut revenir sur sa décision et récupérer son dépôt de garantie. Aucune pénalité ne peut lui être appliquée. 
Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi Macron, le délai de rétractation est désormais de 10 jours suite à la signature du compromis de vente. Ce droit de rétractation du compromis était auparavant de 7 jours.
 

Le délai de rétractation est exprimé en jours calendaires : cela signifie que tous les jours de la semaine sont comptabilisés, y compris les jours fériés et les week-ends. 
Toutefois, le délai de rétractation est prolongé s'il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié. Dans ce cas, ce temps de rétractation prend fin au premier jour ouvrable suivant.

Le début du délai de rétractation dépend de la manière dont le compromis de vente vous est remis.

• Remise en main propre : le plus souvent, le compromis de vente vous est remis en main propre directement après sa signature, par le notaire ou l'agent immobilier. Dans ce cas, le délai de rétractation commence le lendemain de la signature.
• Remise par courrier : si vous ne pouvez pas être présent sur place, vous avez la possibilité de signer le compromis de vente à distance par voie électronique. Celui-ci vous est ensuite envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. Le délai de rétractation débute alors le lendemain du jour de la première présentation de l'avis de réception du courrier, que vous l'ayez réceptionné ou non.

Bon à savoir : plusieurs documents doivent obligatoire être annexés au compromis de vente. Si ce n'est pas le cas, le délai de rétractation débute le lendemain de la communication des éléments manquants.
 

Pour bénéficier d’un droit de rétractation, l’acquéreur doit remplir 3 conditions : 

• se rétracter dans les 10 jours suivant la signature du compromis ;
• être un particulier ;
• faire l'acquisition d'un logement à usage exclusif d'habitation.

Pour faire valoir votre droit de rétractation du compromis de vente, vous devez adresser au vendeur un courrier recommandé avec avis de réception. Il doit être expédié avant la fin des 10 jours : c'est le cachet de la Poste qui fait foi. En revanche, vous n’avez aucun motif à invoquer.
 

Au-delà du délai de rétractation, l’acheteur peut renoncer à la vente sans pénalité si une condition suspensive n’est pas remplie. Il s'agit des conditions, fixées dans le compromis de vente, qui rendent obligatoire l'exécution de la vente si elles sont réunies. En l'absence d’au moins l’une d'entre elles, l'acquéreur peut en revanche se désister. 
Dans le cadre d’un achat immobilier, on distingue plusieurs conditions suspensives courantes :

• la condition de financement en cas de non-obtention d'un prêt immobilier ;
• l'obtention d'un prêt relais ;
• la vente préalable d'un bien immobilier par l'acheteur ;
• la pleine disponibilité du bien (pas de servitude, absence d'hypothèque, etc.) ;
• ou encore l'obtention d'un permis de construire.