Quelles sont les conditions suspensives d'un compromis de vente ?

08/2021 - Mis à jour le 02/08/2021 par Christine Q

Lors d'un achat immobilier, la signature du compromis de vente ou avant-contrat est une première étape indispensable avant la signature de l'acte définitif. Acheteur et vendeur s'engagent à mener la transaction à son terme, sauf s'ils en sont empêchés par la non-réalisation d'une condition suspensive mentionnée au contrat. C'est pourquoi la rédaction des conditions suspensives doit être claire et complète.

couple compromis de vente

Quelle est la définition d'une condition suspensive dans un compromis de vente ?

Les conditions suspensives d'un compromis de vente permettent de conditionner la réalisation de la vente définitive à celle, préalable et dans un délai donné, des dispositions mentionnées dans l'avant-contrat. La condition suspensive la plus fréquente est l'obtention d'un prêt immobilier pour financer l'achat du bien.

Quelles sont les principales conditions suspensives lors de l'achat d'un terrain ou d'une maison ?

Obtention du permis de construire

La conclusion de la vente peut être conditionnée à l'obtention d'un permis de construire. Le délai indiqué doit être suffisant pour permettre à l'acquéreur de recevoir l'accord de l'autorité administrative. Au dépôt du dossier, celle-ci dispose d'un délai de deux mois pour instruire une demande de permis de construire d'une maison individuelle. Si l'acquéreur n'obtient pas ce permis, la condition suspensive n'est pas remplie et la vente peut être annulée sans aucun frais.

Obtention d'un prêt

Dans l'immense majorité des cas, les acheteurs ont recours à un crédit bancaire pour financer leur projet immobilier. Ce recours à l'emprunt est stipulé dans le compromis de vente sous forme de condition suspensive principale. Le document apporte des précisions sur le financement de l'acquisition : somme totale à financer (prix de la vente, provision pour frais d'acte, frais de négociation éventuels), ressources mensuelles de l'acquéreur, caractéristiques du prêt (montant sollicité, taux d'intérêt maximum, durée), organismes financiers sollicités. Le délai généralement fixé est de deux mois. Si dans l'intervalle l'acquéreur n'a pas obtenu de financement aux conditions indiquées et peut justifier un refus d'au moins deux établissements de crédit, il est libre de se désengager de la transaction, là aussi sans pénalité.

Réalisation de travaux

Il est possible de prévoir une condition suspensive liée à la réalisation de travaux par le vendeur. Dans ce cas, indiquez précisément la nature des travaux, les bâtiments ou les pièces concernés. S'il s'avère que ces travaux n'ont pas été conduits ou achevés à l'expiration du compromis de vente, la vente peut être annulée.

Vente d'un autre bien

La vente d'un autre bien immobilier peut être un préalable à votre future acquisition. Vous devez alors mentionner cette condition suspensive. Si votre bien n'est pas vendu, vous pourrez alors vous référer à cette clause suspensive pour faire constater le défaut de vente par un notaire ou un agent immobilier, et renoncer à votre achat. Pour un maximum de protection, il est recommandé de prévoir un délai suffisamment confortable pour vous laisser le temps de finaliser votre vente, et d'indiquer votre prix plancher.

D'autres exemples de conditions suspensives

Absence de servitude

L'absence de servitudes (d'urbanisme, d'utilité publique, de voisinage, droit de passage...) sera vérifiée par le notaire au moment de la préparation de l'acte définitif. Ces servitudes qui rendraient le bien immobilier "impropre à sa destination normalement prévisible" peuvent être rédhibitoires pour l'acheteur et justifier sa rétractation. Elles font l'objet d'une condition suspensive figurant en principe dans tout compromis de vente.

Absence de préemption d'une collectivité territoriale

A des fins d'aménagement public, une commune peut faire valoir son droit de préemption sur un bien immobilier et se substituer à l'acquéreur. C'est le notaire qui fera les démarches nécessaires pour s'assurer que la collectivité locale n'a pas de vues sur le bien. A l'issue du délai imparti, l'absence de réponse vaut renonciation définitive de la collectivité.

Présentation des diagnostics

Des diagnostics obligatoires (présence de plomb et d'amiante pour les bâtiments anciens, performance énergétique...) doivent être réalisés par le vendeur généralement avant la signature du compromis de vente, mais dans tous les cas avant la finalisation de celle-ci. Si les diagnostics ne sont pas fournis à l'étape de l'avant-contrat, il est recommandé d'inscrire la présentation de ces diagnostics et leur conformité en condition suspensive.

A quoi servent ces clauses ?

Ces clauses suspensives protègent l'acheteur mais aussi le vendeur d'un bien immobilier. Si l'une d'entre elles ne peut être réalisée, les deux parties sont libérées de leur engagement. L'acompte versé par l'acheteur à la signature du compromis de vente lui est entièrement restitué.

Qui rédige les clauses suspensives ?

Les conditions particulières figurant dans le compromis de vente font l'objet d'une discussion entre l'acquéreur, le vendeur et l'agent immobilier ou le notaire intervenant dans la vente, et peuvent être négociées. Le document à signer comporte généralement des conditions suspensives pré-remplies, relatives au financement, à l'absence de servitudes et de droit de préemption. Vous compléterez avec l'aide de l'agent immobilier ou du notaire la partie relative au financement demandé, et ajouterez si nécessaire en accord avec le vendeur une/des condition(s) suspensive(s) supplémentaire(s). Si vous achetez votre bien de particulier à particulier, il est recommandé de faire vérifier par un professionnel la conformité et la validité du contrat.

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