Vous souhaitez acquérir un bien immobilier et vous engager fermement auprès du vendeur. Vous avez la possibilité de signer une promesse de vente ou un compromis de vente. Les deux options comportent des obligations.
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Achat immobilier entre particuliers : quels avantages ?
Christine Quinet, rédactrice achat immobilier
5 min
MAJ novembre 2022
La vente d’un bien de particulier à particulier permet d’éviter les frais d’agence qui augmentent de façon non négligeable le coût de l’opération immobilière. Pour que cette transaction directe soit une bonne opération, l’acheteur doit faire lui-même une analyse approfondie du marché et du bien. Comme toute transaction immobilière, la vente entre particuliers est encadrée par la loi.
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Trouver son bien sans agence
Les sites de petites annonces (PAP, Se Loger, A Vendre A Louer etc.)
Les particuliers qui souhaitent vendre leur maison ou leur appartement auront le plus souvent recours aux petites annonces. Plusieurs sites se disputent la tête d’affiche, en premier lieu desquels le très généraliste Le Bon Coin, où vous trouverez un grand nombre d’annonces émanant d’agences immobilières et de particuliers. Plus sommaires et moins illustrées, les annonces de particuliers sont généralement moins attrayantes que celles des professionnels, mais peuvent cacher un bien intéressant. Consultez le site de Particulier à Particulier (PAP), spécialisé de longue date dans les transactions immobilières sans intermédiaire. Un bien remarqué dans la vitrine d’une agence peut également être vendu en direct par son propriétaire. N’hésitez pas à faire des recoupements pour le cas échéant contacter le vendeur et faire l’économie des frais d’agence.
Les prix affiché
Alors qu’un agent immobilier va fixer le prix du bien au regard de la situation locale du marché, de l’offre et de la demande sur ce type de logement, un vendeur seul fera sa propre estimation. Attention aux biens surévalués par leur propriétaire, volontairement ou par simple méconnaissance du prix de l’immobilier dans leur secteur. Pour vous faire une idée, renseignez-vous sur le prix du mètre carré dans la zone géographique. Des sites dédiés vous donneront cette information. Comparez avec des biens similaires vendus en agence. Visitez avec soin le logement dans son intégralité, à plusieurs moments de la journée. Le juste prix devra évidemment tenir compte de l’état du logement, des éventuels travaux à réaliser et d’un ensemble d’éléments (exposition, voisinage, proximité des commerces, accès internet...) qu’en l’absence d’intermédiaire vous devrez constater vous-même ou demander au vendeur.
Les éléments à recueillir auprès du vendeur
Réclamez au vendeur les diagnostics obligatoires, qui vous renseigneront précieusement sur par exemple la présence d’amiante, de plomb, de termites, également sur la consommation énergétique du logement. Demandez-lui le montant de la taxe foncière. Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous sur le montant des charges et procurez-vous les derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété afin de connaître les éventuels travaux prévus à plus ou moins brève échéance.
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Bien acheter entre particulier
Négocier le prix
Comme un prix d’agence, le prix affiché par un particulier peut être négocié. Il est utile de savoir au préalable si le vendeur est pressé ou non de vendre. Cela aura une influence sur sa décision. Pour proposer un prix à la baisse et mettre toutes les chances de votre côté, étayez votre propos par des éléments objectifs. Un budget travaux pour réaliser par exemple des aménagements de mise aux normes ou des travaux d’isolation sera de nature à peser dans la balance. Reste qu’un particulier aura plus de difficulté qu’un professionnel de l’immobilier pour concilier les attentes des deux parties et aboutir à un prix d’équilibre. Faites une offre d’achat raisonnable, afin que votre proposition ne soit pas définitivement retoquée !
Signature devant notaire
Le compromis de vente peut être signé entre particuliers sans passer par un office notarial, à l’aide de modèles disponibles. Toutefois il est fortement recommandé de solliciter un notaire pour éviter tout écueil dans la rédaction du document. Vous pouvez faire appel à votre propre notaire pour vérifier la conformité du compromis. Les diagnostics immobiliers doivent être joints. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de dix jours. La signature de l’acte définitif quant à elle devra obligatoirement avoir lieu devant le notaire, qui validera ainsi le contrat de vente. Vous paierez les frais afférents et bénéficierez d’une sécurité juridique identique à celle que vous auriez eue en passant par une agence.
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Ce qu’il faut retenir sur l’achat immobilier entre particuliers
- une économie appréciable sur les frais d’agence,
- bien étudier le marché local et les caractéristiques du logement pour acheter au prix du marché,
- demander au vendeur les diagnostics immobiliers obligatoires,
- signature de l’acte authentique devant notaire de la même façon qu’un achat via une agence.
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