Comment défiscaliser grâce à l’immobilier en 2026 ?

La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement dans l’immobilier locatif en échange d’un avantage fiscal accordé par l’État. Il permet de réduire le montant de son impôt sur le revenu pendant une période déterminée. Il varie en fonction du bien acheté (ancien ou neuf) et du dispositif législatif choisi (Pinel, Malraux, LMNP...).

La loi Pinel n'est plus applicable pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2025.

Anciennement prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel (du nom de l’ex-ministre du Logement, Sylvia Pinel) octroyait une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un appartement neuf ou ancien pendant une durée minimale, (avec plafonds de loyer et à titre de résidence principale), situé dans une zone géographique précise. L'objectif était de favoriser l'investissement locatif où la demande en logements excédait l'offre en contrepartie d'une réduction d'impôt.

Entrée en vigueur en 2019 et prorogée jusqu'à fin 2027, la réduction d'impôt Denormandie (en référence à Julien Denormandie, alors ministre chargé de la Ville et du Logement) vise à inciter les particuliers à acheter et à rénover des logements anciens situés dans certaines villes moyennes. Le budget consacré aux travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

L’investissement en loi Malraux (du patronyme du célèbre ministre de la Culture, André Malraux) permet de réduire son impôt sur le revenu en contrepartie de lourds travaux de restauration d’immeubles protégés.

Le logement doit être loué nu dans les 12 mois suivants la fin des travaux en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans.

Bon à savoir : Cet avantage fiscal n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

L’investissement en meublé ne permet pas de bénéficier d’un avantage fiscal de type réduction d’impôt ou déduction fiscale. Les revenus générés par la location meublée quant à eux bénéficient d’un régime favorable en ce qu’ils sont moins fiscalisés que des revenus fonciers (générés par la location d’un bien loué nu).

Un investisseur qui souhaite investir dans la location meublée peut se trouver assujetti à l’un des deux statuts suivants : LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (loueur meublé professionnel).

Celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accordé aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 euros par an ou la moitié de leur revenu global. Le LMNP permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des charges.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet, sous conditions, au bailleur assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de sortir le logement de son patrimoine taxable, car il est assimilé à un outil de travail. De plus, si le logement est loué plus de 5 ans dans le cadre du régime LMP, la plus-value immobilière réalisée à la vente est exonérée d’impôt.

Particulièrement adapté aux contribuables disposant de revenus fonciers importants et fortement imposés, le mécanisme du déficit foncier consiste à imputer les travaux de rénovation ou de réhabilitation d’un bien immobilier destiné à la location vide sur les loyers perçus.

Dès lors que les charges excèdent les revenus fonciers, elles génèrent un résultat négatif appelé déficit foncier. Ce dernier est imputable la même année sur le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10.700 euros. Si le déficit foncier est supérieur à ce plafond, ou s’il résulte des intérêts d’emprunt, il sera reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes (on parle de report déficitaire).

La plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière se déclinent sous forme de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites « fiscales » (à distinguer des SCPI de « rendement » et des SCPI de « capitalisation »). Au lieu d’acheter en direct, l'investisseur souscrit des parts de la SCPI fiscale qui, à son tour, investit dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation immobilière. On trouve ainsi des SCPI Denormandie ou des SCPI Malraux.

Pour sélectionner le dispositif le plus adapté, l'investisseur doit évaluer son patrimoine (montant et répartition) et son besoin de défiscalisation (niveau d'imposition actuel et futur). Il doit notamment prêter attention à sa situation financière (crédits, capacité d'épargne...) et à la finalité de l'opération (baisser son impôt ou faire fructifier un patrimoine).

Concrètement, cet amortissement fiscal permet de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition du bien de ses revenus fonciers imposables, réduisant ainsi son imposition. L'amortissement autorisé varie selon la catégorie de loyer (intermédiaire, social, très social) et que le bien soit neuf ou ancien :

• 3,5 % à 5,5 % de déduction annuelle pour un logement neuf
• 3 % à 4 % pour un logement ancien.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bailleur doit respecter un engagement de location de 9 ans : louer le bien nu et au titre de résidence principale ; respecter des plafonds de loyers et de ressources ; ne pas louer à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal.

Le dispositif s’applique aussi bien au neuf qu'à l’ancien, sous réserve de conditions spécifiques.