Comment défiscaliser grâce à l’immobilier en 2021 ?

• Que signifie le terme de « défiscalisation immobilière » ?
• Loi Pinel en 2020 : défiscaliser en immobilier locatif
• La loi Denormandie pour défiscaliser sur l’immobilier ancien
• Le dispositif Censi-Bouvard
• La loi Malraux
• La location meublée en LMNP ou LMP
• Le déficit foncier
• Investir dans des SCPI fiscales
• Comment choisir le bon dispositif de défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement dans l’immobilier locatif en échange d’une réduction d’impôts. Cet avantage fiscal accordé par l’État permet d’abaisser son montant d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée. Il varie en fonction du bien acheté (ancien ou neuf) et du dispositif législatif choisi (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, LMNP...).

Prolongé jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel (du nom de l’ex-ministre du Logement, Sylvia Pinel) octroie une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un appartement neuf ou ancien situé dans une zone géographique où la demande en logements excède l'offre. En louant son bien (nu et à titre de résidence principale) pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le propriétaire bailleur peut récupérer 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat sur la durée de mise en location. La réduction d’impôt maximale peut atteindre 63.000 euros. La somme retenue pour le calcul est plafonnée à 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré. Des plafonds de loyer et de ressources du locataire sont également à respecter.

Entrée en vigueur en 2019 et prorogée jusqu'à fin 2022, la réduction d'impôt Denormandie (en référence à Julien Denormandie, alors ministre chargé de la Ville et du Logement) vise à inciter les particuliers à acheter et à rénover des logements anciens situés dans certaines villes moyennes. Le budget consacré aux travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Le « Denormandie ancien » permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient total du logement (achat du bien + frais d'acquisition + coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement).

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, qui doit prendre fin le 31 décembre 2021, s’adresse aux investisseurs qui font l’acquisition d’un logement neuf - ou en vente en état futur d’achèvement (Vefa) - dans une résidence avec services dédiés aux personnes âgées, handicapées ou aux étudiants. Le bien est loué meublé pour une durée minimale de 9 ans par l’intermédiaire de l’exploitant des lieux. À la clé : une réduction d’impôt égale à 11 % du montant investi étalée sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros par an, et la possibilité de récupérer la TVA.

L’investissement en loi Malraux (du patronyme du célèbre ministre de la Culture, André Malraux) permet de réduire son impôt sur le revenu en contrepartie de lourds travaux de restauration d’immeubles protégés. Selon la localisation du bien, l'avantage fiscal affiche un taux de 22 % ou de 30 %. Les dépenses sont prises en compte dans la limite de 400.000 euros sur quatre années consécutives. Le logement doit être loué nu dans les 12 mois suivants la fin des travaux en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans.

Un investisseur qui souhaite investir dans la location meublée pour profiter d'un avantage fiscal a le choix entre deux statuts. Celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accordé aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23.000 euros par an ou la moitié de leur revenu global. Le LMNP permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des charges. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet, sous conditions, au bailleur assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de sortir le logement de son patrimoine taxable, car il est assimilé à un outil de travail. De plus, si le logement est loué plus de 5 ans dans le cadre du régime LMP, la plus-value immobilière réalisée à la vente est exonérée d’impôt. En savoir plus sur la fiscalité de la LMNP.

Particulièrement adapté aux contribuables disposant de revenus fonciers importants et fortement imposés, le mécanisme du déficit foncier consiste à imputer les travaux de rénovation ou de réhabilitation d’un bien immobilier destiné à la location vide sur les loyers perçus. Dès lors que les charges excèdent les revenus fonciers, elles génèrent un résultat négatif appelé déficit foncier. Ce dernier est imputable la même année sur le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10.700 euros. Si le déficit foncier est supérieur à ce plafond, ou s’il résulte des intérêts d’emprunt, il sera reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes (on parle de report déficitaire).

La plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière se déclinent sous forme de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites « fiscales » (à distinguer des SCPI de « rendement » et des SCPI de « capitalisation »). Au lieu d’acheter en direct, l'investisseur souscrit des parts de la SCPI fiscale qui, à son tour, investit dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation immobilière. On trouve ainsi des SCPI Pinel ou des SCPI Malraux. Outre l’avantage fiscal associé, ces véhicules de placement permettent des mises de fonds modérées et la gestion locative est assurée par la société de gestion de la SCPI.

Pour sélectionner le dispositif le plus adapté, l'investisseur doit évaluer son patrimoine (montant et répartition) et son besoin de défiscalisation (niveau d'imposition actuel et futur). Il doit notamment prêter attention à sa situation financière (crédits, capacité d'épargne...) et à la finalité de l'opération (baisser son impôt ou faire fructifier un patrimoine).