Aurélie S.
MAJ mars 2022
L'investissement dans l'immobilier locatif permet, dans certains cas, de bénéficier d'avantages fiscaux. Loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier, SCPI fiscales... Tour d'horizon des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.
La défiscalisation immobilière consiste à réaliser un investissement dans l’immobilier locatif en échange d’une réduction d’impôts. Cet avantage fiscal accordé par l’État permet d’abaisser son montant d’impôt sur le revenu pendant une période déterminée. Il varie en fonction du bien acheté (ancien ou neuf) et du dispositif législatif choisi (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, LMNP...).
Prolongé jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel (du nom de l’ex-ministre du Logement, Sylvia Pinel) octroie une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un appartement neuf ou ancien situé dans une zone géographique où la demande en logements excède l'offre. En louant son bien (nu et à titre de résidence principale) pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le propriétaire bailleur peut récupérer 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat sur la durée de mise en location. La réduction d’impôt maximale peut atteindre 63.000 euros. La somme retenue pour le calcul est plafonnée à 300.000 euros et 5.500 euros du mètre carré. Des plafonds de loyer et de ressources du locataire sont également à respecter.
Entrée en vigueur en 2019 et prorogée jusqu'à fin 2022, la réduction d'impôt Denormandie (en référence à Julien Denormandie, alors ministre chargé de la Ville et du Logement) vise à inciter les particuliers à acheter et à rénover des logements anciens situés dans certaines villes moyennes. Le budget consacré aux travaux doit représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Le « Denormandie ancien » permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix de revient total du logement (achat du bien + frais d'acquisition + coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement).
Un investisseur qui souhaite investir dans la location meublée pour profiter d'un avantage fiscal a le choix entre deux statuts. Celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accordé aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23.000 euros par an ou la moitié de leur revenu global. Le LMNP permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement du bien et à la déduction des charges. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet, sous conditions, au bailleur assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de sortir le logement de son patrimoine taxable, car il est assimilé à un outil de travail. De plus, si le logement est loué plus de 5 ans dans le cadre du régime LMP, la plus-value immobilière réalisée à la vente est exonérée d’impôt. En savoir plus sur la fiscalité de la LMNP.
Particulièrement adapté aux contribuables disposant de revenus fonciers importants et fortement imposés, le mécanisme du déficit foncier consiste à imputer les travaux de rénovation ou de réhabilitation d’un bien immobilier destiné à la location vide sur les loyers perçus. Dès lors que les charges excèdent les revenus fonciers, elles génèrent un résultat négatif appelé déficit foncier. Ce dernier est imputable la même année sur le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10.700 euros. Si le déficit foncier est supérieur à ce plafond, ou s’il résulte des intérêts d’emprunt, il sera reportable sur les revenus locatifs des dix années suivantes (on parle de report déficitaire).
Pour sélectionner le dispositif le plus adapté, l'investisseur doit évaluer son patrimoine (montant et répartition) et son besoin de défiscalisation (niveau d'imposition actuel et futur). Il doit notamment prêter attention à sa situation financière (crédits, capacité d'épargne...) et à la finalité de l'opération (baisser son impôt ou faire fructifier un patrimoine).
La société civile immobilière (plus communément appelée SCI) constitue une solution judicieuse pour se constituer et gérer en commun un patrimoine immobilier. Lors de sa création, les futurs associés doivent notamment rédiger les statuts qui établissent le fonctionnement de la société et déterminent son capital social.
Le calcul du rendement locatif d'un investissement en immobilier permet d’étudier l'intérêt d'investir dans un logement. Plusieurs facteurs sont à prendre en considération pour estimer combien peut rapporter un bien.
La société civile immobilière (SCI) permet de gérer un patrimoine immobilier dans un cadre familial, où les associés sont détenteurs de parts et non des biens. Les statuts permettent de désigner un gérant et d’organiser son fonctionnement selon l’objectif poursuivi.
La SCI (société civile immobilière) n’est pas le seul statut d’entreprise que l’on peut utiliser pour loger un investissement immobilier destiné à la location. D’autres régimes juridiques peuvent être appropriés pour créer une société dont la vocation est de détenir un patrimoine immobilier.
Avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif à crédit, il est impératif de connaître sa capacité d'emprunt. Calculée notamment en fonction des revenus de l’emprunteur, elle est déterminante pour fixer son budget d’achat ainsi que le taux d’intérêt du prêt.
L'investissement dans un immeuble de rapport, comprenant plusieurs appartements, constitue une bonne stratégie pour dégager des bénéfices avec l'immobilier. Une fois les travaux réalisés, la valorisation des logements permet d’assurer leur bonne mise en location et accroître leur rentabilité.
