Déficit foncier : comment le calculer ?

03/2021 - Mis à jour le 04/03/2021 par Aurélie S.

En effectuant des travaux dans un bien immobilier destiné à la location nue, un propriétaire bailleur peut générer un déficit foncier qui lui permet de diminuer son revenu global et, le cas échéant, ses revenus fonciers des années suivantes.

Couple avec une calculatrice

Définition du déficit foncier

Le déficit foncier correspond à un revenu foncier négatif, lorsque les charges sont supérieures aux recettes, généralement après la réalisation de travaux. Cette notion de nature fiscale intervient uniquement dans le cadre d’une location nue (non meublée) dont les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, selon les règles de droit commun ou régime réel.
Le déficit foncier vient en déduction des revenus : il diminue la base imposable. En présence d’un déficit foncier, celui-ci fait l’objet d’une imputation (il vient en diminution), soit sur le revenu global, soit sur les revenus fonciers futurs.
Si le revenu foncier net est négatif, le contribuable ne paie pas d’impôt ni de prélèvements sociaux sur ses recettes et ne sera pas soumis à l’acompte de prélèvement à la source à ce titre de septembre à août de l’année suivante.
Certains programmes immobiliers dans l’ancien à rénover sont proposés au public à des fins d’investissement locatif, permettant au contribuable de bénéficier du déficit foncier.

Comment est imputé le déficit foncier ?

Les modalités d’imputation du déficit foncier ne sont pas les mêmes selon l’origine du déficit.
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Cette imputation est plafonnée à 10 700 € par an. Au-delà, le solde de déficit foncier non imputé est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Lorsque le déficit foncier a pour origine des charges d’intérêt d’emprunt (intérêts du crédit immobilier et assurance-emprunteur), celui-ci ne peut pas venir en diminution des revenus perçus l’année précédente : l’imputation est différée. Cette imputation s’effectue sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles prises en compte dans le calcul du déficit foncier sont fixées par la loi. On peut citer les dépenses suivantes :

  • frais d'administration et de gestion (incluant la rémunération des gardiens et concierges, les honoraires d’agence et un forfait de 20 € de frais annexes par local),
  • dépenses de travaux d’entretien et réparation (hors dépenses locatives courantes). Les dépenses d’amélioration et d’agrandissement ne sont en principe pas déductibles, sauf exceptions,
  • charges locatives non récupérées auprès du locataire,
  • impôts (taxe foncière hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères),
  • primes d'assurance (assurance du propriétaire bailleur, assurance loyers impayés),
  • provisions pour charges de copropriété supportées par le propriétaire,
  • intérêts et frais d'emprunt.

Seules les dépenses effectivement payées durant l’année d’imposition sont en principe déductibles.

Méthode de calcul du déficit foncier

  • Exemple 1
    Revenu brut foncier : 12 000 €
    Charges foncières déductibles autres que charges d’emprunt : 16 000 €
    Charges d’intérêt d’emprunt : 2 400 €
    Revenu foncier net N-1 (année précédente) : - 6 400 € (déficit)
    Déficit imputable sur le revenu global N-1 : 4 000 €
    Déficit reportable sur les revenus fonciers futurs : 2 400 €.
  • Exemple 2
    Revenu brut foncier N-1 : 0
    Charges foncières déductibles N-1 autres que charges d’emprunt : 15 000 €
    Charges d’intérêt d’emprunt N-1 : 2 400 €
    Revenu foncier net N-1 : -17 400 € (déficit)
    Déficit imputable sur le revenu global N-1 : 10 700 €
    Déficit reportable sur les revenus fonciers futurs : 6 700 € (10 700 – 17 400).
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