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Division d’appartement ou maison : quels avantages pour l’investisseur ?

11/2020 - Mis à jour le 17/11/2020 par Aurélie S.

La division d'un appartement ou d'une maison en plusieurs logements destinés à la location est une solution intéressante pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier. Il convient de se renseigner pour savoir si le bien est assujetti à une autorisation préalable de travaux.

La division d'un appartement

Division immobilière : définition et fonctionnement

La division immobilière consiste à acheter un bien (un appartement ou une maison) pour y réaliser des travaux et le découper en surfaces distinctes dans le but de les mettre en location. Au lieu d’avoir un seul bien à louer, l’investisseur en a alors deux, trois ou davantage.

Quels sont les différents cas de figure de la division de biens ?

Il existe principalement deux types de division immobilière : la division « officielle » et la division « non officielle » :

  • La première consiste à découper un logement en plusieurs appartements. Les lots, juridiquement différents, pourront être revendus séparément. Dans le cas d’une copropriété, il faut faire appel à un géomètre (pour recalculer les surfaces habitables) et à un notaire.
  • La seconde, principalement exploitée en location saisonnière ou en colocation, relève plus de l’aménagement intérieur du bien initial : des espaces de vie séparés sont créés, mais ils font partie d’un même lot juridiquement (seul le bien dans son ensemble peut être revendu).

Diviser un bien immobilier, est-ce légal ?

La division d’un appartement ou d’une maison en plusieurs logements est légale tant qu’elle n’est pas clairement interdite. Plusieurs points sont à vérifier avant d’entamer le projet.
Si le bien est frappé d’un arrêté de péril, aucune transformation n’est possible en l’état. Par ailleurs, la surface de chaque lot créé par la division ne doit pas être inférieure à 14 m2 carrés ou afficher un volume habitable inférieur à 33 m3. Enfin, chaque logement doit disposer de ses propres équipements (compteurs, raccordements aux évacuations…).

Faut-il une autorisation pour diviser un appartement ?

En copropriété, la division « non officielle » ne nécessite pas d’autorisation à partir du moment où elle ne modifie pas les parties communes. En revanche, dans le cas de la création de nouveaux lots juridiques (division « officielle »), l’investisseur doit faire une demande à l’assemblée générale, puisque l’opération va, entre autres, engendrer une nouvelle répartition des charges.

Quels sont les avantages de la division immobilière ?

Diviser son bien, lorsque cela est possible, permet tout d’abord d’amplifier la rentabilité de son investissement locatif. Généralement, le prix au mètre carré d’un grand appartement est beaucoup moins élevé que celui d’un studio ou d’une chambre étudiante. Il est donc plus intéressant financièrement de louer plusieurs studios qu’un seul F4 ou F5. De plus, la division du logement permet de réduire les périodes de vacances locatives. Dans le cas de la division « officielle », chaque lot peut être vendu séparément.

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