Un propriétaire bailleur peut conclure un bail de location meublée ou de location vide (dite location nue) avec un locataire. Selon la formule choisie, la typologie du logement loué diffère et les revenus sont soumis à des régimes fiscaux distincts.
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Comment investir en LMNP (location meublée non professionnelle) ?
Jean-Philippe D.
3 min
MAJ décembre 2024
L’investissement immobilier locatif en location meublée non professionnelle (LMNP) permet de percevoir des revenus faiblement fiscalisés. Les loyers du meublé sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
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Définition du statut de LMNP (location meublée non professionnelle)
La location meublée non professionnelle ou LMNP est, avec la location meublée professionnelle (LMP), l’un des deux statuts fiscaux dans le cadre desquels il est possible de louer un bien immobilier garni de meubles.
La LMNP peut s’appliquer à la location de logements à l'année (généralement un appartement destiné à un étudiant), d’une partie de la résidence principale (une chambre destinée à un étudiant par exemple), à la location saisonnière, de chambres d’hôtes, de gîtes ruraux ou de chambres dans des résidences avec services.
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Avantages d’investir en location meublée
La location meublée permet, dans le cadre du régime fiscal au réel, de déduire du revenu locatif, en plus des charges locatives, des cotisations d’assurance et des dépenses d’entretien, l’amortissement des meubles et du prix d’acquisition du bien, ainsi que les charges financières. Cette règle comptable permet de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés.
Qu’est-ce que l’amortissement du bien ?
L’amortissement du bien permet de décaisser une charge fictive de ses revenus locatifs, qui est celle de la dépréciation de la valeur du bien dans le temps.
A titre d’exemple, un bien immobilier qui s’amorti sur 30 ans permet de gommer les revenus locatifs à hauteur d’1/30ème de la valeur du bien immobilier (hors terrain, le foncier n’étant jamais amortissable) pendant 30 ans.
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Inconvénients de la location meublée
La location meublée est soumise à des obligations administratives, comptables et fiscales spécifiques, en particulier dans le cadre d’une imposition au régime réel.
Le loueur en meublé est un dispositif plutôt complexe qui nécessite l’accompagnement et les explications d’un professionnel.
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La fiscalité de la location meublée
La LMNP est une activité commerciale dont le régime fiscal diffère de la location nue : le bailleur est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Il existe un régime fiscal simplifié : le régime micro-BIC, accessible sous conditions de revenus.
Sur un bien immobilier neuf, il est souvent préférable fiscalement de pratiquer l’amortissement du bien au régime réel.
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Zoom sur location meublée saisonnière
La location meublée saisonnière à destination de touristes permet de disposer de revenus complémentaires. Cette activité peut être interdite par le règlement de copropriété et soumise, lorsqu’il s’agit d’un meublé de tourisme, à une déclaration en mairie ou à autorisation dans certaines grandes villes.
La location saisonnière suit un régime fiscal propre. Il peut faire s’appliquer, au micro BIC, un abattement sur les revenus allant de 30% à 92% en fonction de bien et de sa catégorie. Il est nécessaire de bien étudier les critères du bien pour connaitre la fiscalité applicable.
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SCI et location meublée : ce qu’il faut savoir
La location meublée n’est pas possible dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) familiale soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Louer un bien meublé, même occasionnellement, entraîne automatiquement l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
Les conséquences de cette imposition sont nombreuses :
- La société est imposée sur son résultat, en plus des associés qui sont imposés personnellement sur les dividendes perçus.
- Le régime des plus-values immobilières est souvent moins favorable que celui des particuliers, en cas de vente d’un bien.
- Et bien d’autres.
Il est donc conseillé d’éviter la SCI pour une activité de meublé. Le mieux reste tout de même d’être conseillé par un spécialiste ou un comptable.
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Conseils avant de se lancer en location meublée
Avant d’investir en location meublée, il faut choisir une localisation adaptée : ville étudiante pour une location à l’année (et avoir en tête que l’étudiant peut vouloir quitter son logement l’été), ville touristique pour une location saisonnière.
En outre, il faut privilégier les petites surfaces (studios, T2), plus appropriées à la location meublée que les grandes maisons, souvent occupées par des familles qui préfèrent emmener leur mobilier.
Un comptable pour vous accompagner
Enfin, il faut faire preuve de rigueur comptable et fiscale. Le recours à un expert-comptable est conseillé pour connaitre les modalités d’exercice de cette activité.
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Les centres de gestion agréés (CGA) ne sont pas réservés aux seules entreprises. Les loueurs en meublé non professionnels peuvent aussi faire appel aux services de ces organismes pour surveiller la gestion comptable et fiscale de leur activité, moyennant une cotisation annuelle. De plus, l’adhésion à un CGA ouvre droit à des avantages fiscaux non négligeables.
Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez le mettre en location ? Avant d’en arriver à la signature du bail avec le futur locataire, il vous faut respecter plusieurs recommandations. Cela passe notamment par la rédaction d’une annonce efficace pour louer un appartement ou une maison, ou encore la fixation au prix le plus juste du loyer.
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