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Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) : le guide

09/2020 - Mis à jour le 30/09/2020 par Aurélie S.

L’investissement immobilier locatif en location meublée non professionnelle permet de percevoir des revenus faiblement fiscalisés. Les loyers du meublé sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Investir en location meublée non professionnelle

Définition de la location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle ou LMNP est, avec la location meublée professionnelle (LMP), l’un des deux statuts fiscaux dans le cadre desquels il est possible de louer un bien immobilier garni de meubles.

La LMNP peut s’appliquer à la location de logements à l'année (généralement un appartement destiné à un étudiant), d’une partie de la résidence principale (une chambre destinée à un étudiant par exemple), à la location saisonnière, de chambres d’hôtes, de gîtes ruraux ou de chambres dans des résidences avec services.

Avantages d’investir en location meublée

La location meublée permet, dans le cadre du régime fiscal au réel, de déduire du revenu, en plus des charges locatives, des cotisations d’assurance et des dépenses d’entretien, l’amortissement des meubles et du prix d’acquisition du bien, ainsi que les charges financières. Ce principe permet de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés.

Inconvénients de la location meublée

La location meublée est soumise à des obligations administratives, comptables et fiscales spécifiques, en particulier dans le cadre d’une imposition au régime réel. Un loueur meublé ne peut pas comptabiliser en charges les investissements en meubles et immeubles (travaux d’extension, par exemple).

La fiscalité de la location meublée

La LMNP est une activité commerciale dont le régime fiscal diffère de la location nue : le bailleur est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe un régime fiscal simplifié : le régime micro-BIC, accessible sous conditions de revenus.

Zoom sur location meublée saisonnière

La location meublée saisonnière à destination de touristes permet de disposer de revenus complémentaires. Cette activité peut être interdite par le règlement de copropriété et soumise, lorsqu’il s’agit d’un meublé de tourisme, à une déclaration en mairie ou à autorisation dans certaines grandes villes.

SCI et location meublée : ce qu’il faut savoir

La location meublée n’est pas possible dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) familiale soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Louer un bien meublé, même occasionnellement, entraîne automatiquement l’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Une exception est prévue lorsque la location demeure une activité accessoire, représentant jusqu’à 10% de ses recettes. Dans ce cas, les associés de la SCI demeurent redevables de l’IR.

Conseils avant de se lancer en location meublée

Avant d’investir en location meublée, il faut choisir une localisation adaptée : ville étudiante pour une location à l’année, ville touristique pour une location saisonnière. En outre, il faut privilégier les petites surfaces (studios, T2), plus appropriées à la location meublée. Enfin, il faut faire preuve de rigueur comptable et fiscale. Le recours à un expert-comptable est conseillé.

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