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Investissement locatif : quelles sont les futures charges locatives pour le propriétaire ?

09/2020 - Mis à jour le 30/09/2020 par Aurélie S.

Les charges locatives peuvent être répercutées sur le locataire signataire du bail. Certaines, assumées par le propriétaire, doivent être prises en compte pour calculer la rentabilité nette de la location du logement.

Evaluer les futures charges locatives - propriétaire

Charges de copropriété : répartition entre propriétaire et locataire

Une partie des charges payées par le propriétaire sont remboursables auprès du locataire. On parle de charges récupérables ou de charges locatives. On y trouve notamment :

  • les frais de chauffage,
  • les factures d’eau,
  • les frais d’entretien des ascenseurs,
  • la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Certaines dépenses demeurent, elles, à la charge du bailleur et ne sont pas récupérables, comme :

  • les travaux de réfection de la toiture,
  • les honoraires de gestion locative,
  • la taxe foncière.

Les charges locatives sont prélevées en même temps que les loyers sous la forme de « provisions pour charges ». Le montant des provisions est déterminé à partir du dernier arrêté comptable de la copropriété ou du budget prévisionnel. Une régularisation intervient tous les ans en fonction des dépenses réellement engagées. Un décompte de charges remis un mois avant la régularisation par le propriétaire au locataire détermine le montant des charges qui incombent à chacun et indique le solde à payer par le locataire ou le montant trop-perçu à rembourser par le bailleur.

Vacance locative

La vacance locative ne constitue pas à proprement parler une charge. Mais le manque à gagner causé par l’absence de locataire occasionne une perte nette pour le bailleur qui doit alors payer l’intégralité des charges.

Les taxes et impôts

La taxe foncière est à la charge unique du propriétaire et doit être payée chaque année ou mensuellement.

Les loyers constituent un revenu soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux quel que soit le régime d’imposition (revenus fonciers, location meublée professionnelle ou non professionnelle).

Les frais de gestion locative

En cas de délégation de la gestion locative, les honoraires facturés par l’agence immobilière ou l’administrateur de biens constituent une charge déductible des revenus fonciers. D’autres dépenses peuvent être déduites par le propriétaire, comme les frais de recherche d’un locataire par l’agence.

Les frais d’entretien

Les menus travaux d’entretien sont à la charge du locataire. Les plus courants sont le remplacement des joints des robinets, des ampoules et tubes d’éclairage (y compris extérieurs) ou l’entretien de la chaudière.

Les assurances

En complément de la couverture de responsabilité civile obligatoire du locataire, un propriétaire peut souscrire une assurance propriétaire bailleur, aussi appelée assurance propriétaire non occupant. Ce contrat sert notamment à couvrir les risques pendant les périodes de vacance locative.

Le propriétaire bailleur a aussi une obligation d’assurance dès lors qu’il est copropriétaire (loi Alur). Il s’agit de couvrir sa responsabilité civile en qualité de copropriétaire au regard de la copropriété notamment. Il est aussi vivement conseiller de souscrire une assurance qui permet une indemnisation du bien en cas de sinistre, gage de préservation du patrimoine mobilier.

Il existe aussi des contrats d’assurance dits de garantie des loyers impayés (GLI), permettant au bailleur de percevoir des indemnités en cas de locataire défaillant.

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