Comment investir en logement étudiant ou résidence étudiante ?

La location étudiante consiste à louer un bien immobilier spécifiquement destiné à loger un étudiant pendant l’année universitaire. Elle peut s’effectuer en louant soit un appartement neuf ou dans l’ancien, soit une chambre en résidence étudiante. Il peut aussi s’agir d’une colocation d’un grand appartement ou d’une maison. Le logement étudiant peut être une location meublée ou nue.

Il faut privilégier les pôles universitaires les plus dynamiques ou les centres-villes des grandes métropoles régionales. Cela permet de trouver un locataire sans difficulté, la demande y étant supérieure à l’offre de logements étudiants disponibles.

Bien choisir l’emplacement de son investissement locatif étudiant est essentiel. Un bon choix de localisation permet de louer plus facilement ou de bénéficier de loyers plus élevés. L’emplacement du logement doit se situer à proximité immédiate des universités et des écoles ou, à défaut, être bien desservi par les transports en commun pour s’y rendre. La proximité des espaces verts, des commerces et des installations sportives est un plus appréciable.

L’acquisition d’un bien en vue d’une location étudiante permet de bénéficier d’un marché locatif récurrent, renouvelé par environ 700 000 bacheliers chaque année. C’est aussi un moyen d’anticiper l’acquisition du futur logement pour ses enfants lorsqu’ils seront eux-mêmes étudiants, tout en percevant des loyers tant qu’ils sont encore mineurs.

La gestion du bien peut être totalement déléguée à une agence ou directement à l'exploitant de la résidence dans le cadre d'un logement étudiant en résidence de services.

L'un des avantages de la location étudiante réside dans la fiscalité. L’investissement dans une chambre d’étudiant meublée permet de bénéficier d’avantages fiscaux.

Sur le plan fiscal, les loyers perçus par un loueur en meublé non professionnel se classent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel. Ils n'ont donc pas la qualification de revenus fonciers, applicables uniquement pour une location nue.

Le statut LMNP permet de réduire fortement l’assiette des revenus locatifs taxables grâce au jeu des amortissements et de la déduction des charges supportées.

Pour plus de détails sur le principe de l'amortissement du bien et du mobilier, cliquez-ici.

Louer auprès d’étudiants présente certains inconvénients. Un étudiant dispose souvent de faibles revenus, sauf s’il travaille à côté de ses études. Pour qu’il soit solvable, il vaut mieux s’assurer qu’il dispose de garants - généralement ses parents - ou d’un cautionnement. Dans le cas contraire, le propriétaire s’exposer à des impayés s’il n’a pas souscrit une garantie loyers impayés (GLI).

Par ailleurs, certains étudiants ne sont pas très rigoureux pour entretenir leur logement, ce qui peut occasionner des dégradations et nécessiter des travaux de remise en état au terme du bail.

Il s'agit d'une résidence proposant en plus des appartements destinés aux étudiants, différents service comme une lingerie, une salle de sport, un accueil, etc.

L’acquisition d’une chambre dans une résidence étudiante privée avec services permet à l'investisseur d’éviter les soucis de la gestion locative au quotidien : en effet, la gestion du bien est totalement déléguée, c'est le gestionnaire exploitant qui sélectionne le locataire et recouvre les loyers grâce au bail commercial conclu avec l'investisseur.

La gestion des biens de la résidence est totalement mutualisée entre les propriétaires, ce qui diminue le risque de pertes de loyers. Ainsi, le gestionnaire exploitant se charge de recouvrir l'intégralité des loyers puis de les reverser aux propriétaires investisseurs en vertu du bail commercial (bail meublé étudiant) qui les lie, que le logement soit vide ou loué.

C’est un moyen de diversifier son patrimoine immobilier dans des biens, dont le prix d’achat est inférieur à un appartement classique, tout en bénéficiant des avantages fiscaux du loueur meublé non professionnel (LMNP).

Le LMNP est un moyen pour l'investisseur de diversifier son patrimoine immobilier dans des biens, dont le prix d’achat peut être inférieur à un appartement classique, tout en bénéficiant des avantages fiscaux du loueur meublé non professionnel (LMNP).

Toutefois, ce type d’investissement immobilier présente un défaut : le bien est monovalent, c’est-à-dire uniquement destiné à la location à un étudiant. Il n’est donc pas possible de le louer sur le marché immobilier classique.

Pour investir en location étudiante, il faut privilégier les emplacements voisins des pôles universitaires. En cas d’acquisition sur le marché des résidences étudiantes privées, il faut privilégier les exploitants solides et le régime fiscal du loueur meublé non professionnel (LMNP).

En cas d’investissement immobilier locatif classique, il est préférable de souscrire une assurance loyers impayés pour éviter les pertes dues à un locataire défaillant.