Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? La première étape est de vous rapprocher de votre banque pour étudier vos possibilités de financement à crédit. L’obtention d’un crédit immobilier implique de réunir un certain nombre de critères qui vous permettront d’obtenir les meilleurs taux. C’est sur la base de votre profil que la banque fixera les conditions d’emprunt et de remboursement de votre prêt. Comment monter un dossier bancaire ? Quels sont les éléments à présenter ? À quel niveau intervient la banque ? Nous vous accompagnons dans vos démarches.
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Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?
Jean-Philippe D.
4 min
MAJ février 2023
Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier ? La question de l’apport personnel joue un rôle important dans la réalisation de votre projet d’investissement locatif. L’apport personnel peut vous procurer de nombreux avantages pour obtenir un prêt. Cependant, il n’est pas indispensable pour obtenir un crédit auprès de votre banque. Qu’est-ce qu’un investissement locatif sans apport ? Quels sont les avantages et les conditions d’obtention ? Est-ce que l’investissement sans apport est soumis à des conditions de revenus ? Nous vous aidons à comprendre le fonctionnement de ce type d’investissement.
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Qu’est-ce qu’un crédit immobilier sans apport ?
Le crédit immobilier sans apport correspond à un financement où l’intégralité du prix du bien, ainsi que les frais annexes liés à l’opération (frais de notaire, frais de caution, frais de garanties, honoraires de l’agence) sont empruntés. Ce type de crédit est également appelé « prêt à 110 % ».
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Investir dans l'immobilier locatif sans apport : quels sont les avantages ?
L’effet de levier du crédit immobilier permet à un investisseur de se constituer un patrimoine sans avoir besoin de piocher dans son épargne. Cela consiste à investir l'argent de la banque et d'en tirer des revenus. Ce dispositif est d'autant plus rentable quand les taux sont bas et que les loyers perçus grâce à l'investissement locatif permettent de rembourser en intégralité le crédit. Pour que l'effet fonctionne pleinement, le coût de l’endettement doit être inférieur aux bénéfices (les loyers moins les charges et impôts).
Bon à savoir :
Actuellement, et ce depuis 2022, les taux ont grimpé, ce qui vient limiter l’effet de levier du crédit. En fonction du marché immobilier, et des taux, les banques sont plus ou moins réticente à prêter de l’argent sans apport.
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Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?
Lors de la négociation d'un prêt immobilier, les banques ont pour habitude de demander à leurs clients un apport personnel qui représente généralement au moins 10 % du montant du bien. Ce montant peut varier d’une banque à l’autre.
Cette somme apporte un minimum de garanties pour rassurer le banquier sur les capacités de l'emprunteur à rembourser son crédit. L’investisseur est alors partie prenante au projet de financement, ce qui le « responsabilise ».
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Est-ce que l’investissement locatif sans apport est accessible à tous ?
Réaliser un investissement locatif sans apport est plus facile pour les particuliers déjà propriétaires de leur résidence principale et à condition que le total de leurs emprunts n’excède pas 35% de leurs revenus.
Toutefois, il n’est pas impossible pour un locataire de faire une demande de financement sans apport lors d’un achat locatif s’il présente un projet sérieux. L’âge est également un critère sélectif. Obtenir un crédit sans apport après 40 ans s’avère plus difficile.
Tout dépend des établissements bancaires que l’on rencontre et du marché des taux au moment de la demande de simulation de crédit.
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Constituer votre dossier pour obtenir un prêt sans apport
Si votre prêt bancaire est destiné à financer un investissement locatif sans aucun apport personnel de votre part, il est nécessaire que votre dossier de crédit soit irréprochable.
En effet, les banques basent leur décision sur un aperçu de votre situation financière sur les trois derniers mois, en examinant notamment vos trois derniers relevés de compte et bulletins de salaire.
Ils sont donc plus réticents dès lors que des irrégularités (rejets, saisie, commissions d'intervention...) ou un fonctionnement débiteur (même dans l'autorisation de découvert) apparaissent sur les relevés de compte fournis.
L'utilisation de plusieurs crédits renouvelables est également un élément sur lequel la banque portera sa vigilance.
D’autres éléments peuvent également être déterminants dans l’obtention de l’accord de prêt
Dans son étude, l'organisme financier se doit de respecter les normes bancaires en vigueur qui lui sont imposées, telles que taux d'endettement maximale de 35%, respect du taux d'usure et du reste à vivre.
Il analysera donc la composition de votre foyer, vos revenus, vos charges et votre patrimoine pour s'assurer du respect de ces normes bancaires.
Par ailleurs, même si votre projet est financé sans apport, la banque va regarder examiner le montant de votre épargne placée ainsi que votre capacité mensuelle à épargner, afin de s'assurer de la qualité de votre gestion financière.
En somme, avant de consulter un organisme financier, n'hésitez pas à examiner attentivement vos 3 derniers bulletins de salaire ainsi que les 3 derniers relevés de tous vos comptes bancaires. Cela vous permettra de faire un point sur vos charges (prêts, loyers, charges de vie courante) et de vérifier votre situation financière (irrégularités, utilisation du découvert, capacité d'épargne...)
Votre projet doit être réfléchi et bien préparé avant de rencontrer votre banque, afin de pouvoir en étudier la viabilité (emplacement, rendement
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Comment acheter sans apport pour une SCI ?
Une SCI (société civile immobilière) peut contracter auprès d'une banque un prêt sans apport pour réaliser un investissement locatif. L’emprunt pour financer l'opération peut être souscrit par chaque associé en son nom propre ou au nom de la SCI. C’est bien la situation des associés qui sera regardée individuellement pour l’obtention du prêt sans apport.
La banque peut exiger des garanties, comme une hypothèque ou un privilège de « prêteur de deniers » (une garantie qui donne à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties).
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