Comment réaliser son premier investissement locatif ?

Beaucoup d'entre nous se demandent s'il est plus pertinent d'acheter sa résidence principale ou alors un bien locatif en premier achat. La réponse dépend des projets de vie de chacun : le plus souvent, les primo-accédants achètent d'abord leur résidence principale, mais il y a des exceptions.

Oui mais pas que... vous l'aurez compris, chacun est libre de faire ce qu'il souhaite ! 

Un investissement immobilier locatif doit, avant toute chose, répondre à une stratégie. Il peut s’agir de réduire ses impôts (via les dispositifs de défiscalisation), de percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers ou de réaliser une plus-value à la revente. Quelque soit votre choix, il est important de bien penser son premier investissement locatif.

L’investissement immobilier locatif n’est pas exempt de risques. Ainsi, il est plus difficile de rentabiliser un bien acheté à un prix élevé. Et pour éviter la vacance locative (l’absence de locataire), il est conseillé de ne pas surévaluer le loyer par rapport au marché.

Lorsque l'investissement immobilier est fait à crédit, nous conseillons de bien cadrer le projet avec la banque et notamment s'il nécessite un effort d'épargne de votre part. C'est le cas lorsque la mensualité de crédit et les charges sont supérieures au loyer perçu. 

Il faut porter une grande attention au choix de l’emplacement du logement. Acheter un bien dans un quartier équipé d’écoles, de commerces et bien desservi par les transports en commun, ou encore situé dans une résidence étudiante, c’est avoir la garantie que le logement sera plus facile à louer et, potentiellement plus facile à revendre. Il s'agit des secteurs dans lesquels la demande locative est souvent plus importante. 

Vous l'aurez compris, bien choisir l'emplacement de son premier achat est une bonne façon de réduire le risque de vacance locative. 

Il faut savoir que les frais de notaire sont réduits pour les achats dans le neuf. Certains programmes immobiliers donnent accès à des réductions d’impôt. Autres avantages : le bien bénéficie des dernières normes (notamment d’isolation et de protection incendie), et il n’y a pas de travaux de rénovation à prévoir. Le plus souvent, un achat immobilier dans le neuf nécessitera un plus gros budget.

Investir dans l'ancien, est une bonne option. Sachez qu'il vous permettra d'accéder à l'immobilier locatif plus facilement grâce des pris souvent plus faibles que dans le neuf. En savoir plus sur l'achat dans le neuf ou l'ancien.

En plus, l'immobilier ancien, lui, offre plus d’opportunités d’achat en centre-ville.

Les studios, qui présentent de petites surfaces, offrent une rentabilité au mètre carré supérieure à celle des appartements de plus grande superficie, car les loyers sont proportionnellement plus élevés. Mais le turn-over est moins important dans les F2 et F3, occupés généralement pendant plusieurs années par des couples ou des familles.

Un bien nu est davantage prisé par des locataires qui prévoient une installation pérenne, tandis qu'une location meublée convient à des étudiants ou à des actifs en période d’essai ou en contrat précaire. Si le meublé connait un renouvellement plus fréquent de locataires, il offre un avantage fiscal : les revenus tirés des loyers sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Comment choisir entre la location nue ou meublée ?

Les propriétaires ne doivent pas négliger les charges, qui viennent rogner la rentabilité nette de l’investissement immobilier. Le bailleur doit notamment s’acquitter de la taxe foncière, des travaux et entretien courant et des charges de copropriété.

La mise en location d'un bien entraine également une autre charge, et non des moindres : la charge fiscale. Percevoir les loyers donnera lieu à une fiscalité. En fonction du régime choisi, (régime micro ou régime réel), les charges acquittées pourront être fiscalement déduites des revenus perçus. Le régime micro permet de réduire les revenus locatifs d'un montant forfaitaire alors que le régime réel permet de déduire des revenus les charges acquittées pour leur montant réel.

La réussite d’un investissement locatif repose sur la perception régulière des loyers. D’où l’intérêt de vérifier la solvabilité des candidats à la location. Le locataire ne doit pas consacrer plus du tiers de ses revenus au loyer. Pour s’en assurer, certains documents peuvent être exigés (bulletins de salaire, avis d'imposition, certificat de travail...). Trouver un occupant fiable et sérieux, c’est aussi limiter les risques de litige à propos d’éventuelles dégradations.

Les règles d'or pour louer son bien.

Lors de l'achat d'un bien locatif, se pose la question de sa gestion, qui peut être source de tracas : Vais-je gérer les relations avec le locataire (entrée dans les lieux, sortie des lieux, appels et déplacements sur place si besoin, recouvrement du loyer, etc) ou vais-je déléguer cette gestion à une agence ? Cette question n'appelle pas spécialement de réponse toute faite.

Le propriétaire peut s’occuper de la gestion de la location en direct ou la déléguer à un tiers (agent immobilier, administrateur de biens, notaire). Mais cette tranquillité à un coût : les frais de gestion locative font diminuer la rentabilité locative.

Contre les risques d'impayés de loyer, plusieurs options s’offrent au bailleur : la demande d’une caution locative, le recours au dispositif Visale (réservé à certains locataires), ou la souscription d’une garantie loyers impayés (GLI) auprès d’un assureur. Ces options ne peuvent se cumuler, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.