L'investissement dans l'immobilier locatif permet, dans certains cas, de bénéficier d'avantages fiscaux. Loi Malraux, déficit foncier, SCPI fiscales... Tour d'horizon des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.
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Quel statut juridique choisir pour investir dans l'immobilier ?
La SCI (société civile immobilière) n’est pas le seul statut d’entreprise que l’on peut utiliser pour loger un investissement immobilier destiné à la location. D’autres régimes juridiques peuvent être appropriés pour créer une société dont la vocation est de détenir et gérer un patrimoine immobilier.
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Qu'est-ce qu'un investissement immobilier d'un point de vue juridique ?
Réaliser un investissement immobilier revient, sur le plan juridique, à acquérir un droit de propriété sur un bien que l’on ne peut pas déplacer, par opposition aux biens mobiliers (article 582 du Code civil). Un bâtiment est un immeuble par nature, mais l’investissement immobilier peut aussi porter sur un lot dans un immeuble, une maison, un terrain.
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Qu'est-ce qu'un statut juridique ?
Le statut juridique correspond à la forme d’entreprise que l’on choisit pour exercer une activité et/ou détenir un patrimoine. Il existe de nombreux statuts juridiques, que l’on choisit en fonction de nombreux critères : nature de l’activité, nombre et âge des associés, montant de l’apport, objectifs, responsabilité des associés, souplesse de fonctionnement, régime fiscal et social, obligations comptables.
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Quel statut juridique choisir pour son investissement immobilier ?
Les sociétés permettent d’organiser la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier détenu par plusieurs associés.
Plusieurs formes de détention sont évoquées ensuite (SARL de famille, SAS, SCI, investissement en nom propre...).
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La SARL de famille
La SARL de famille est une société à responsabilité limitée (SARL) dont les bénéfices ne sont pas soumis à l’IS (impôt sur les sociétés), mais à l’IR (impôt sur le revenu). Choisir la SARL de famille revient à opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes, tout en conservant le régime juridique de la SARL. Ce régime est réservé aux SARL dont tous les associés appartiennent à la même famille (enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, conjoint, partenaire de Pacs).
La SARL doit exercer à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Elle n’est, en principe, pas compatible avec la location nue (dans laquelle le locataire emmène ses propres meubles d’un bien immobilier.
En revanche, la location meublée peut s’envisager dans le cadre d’une SARL de famille.
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La SAS
La SAS (société par actions simplifiée) permet d’investir dans l’immobilier en étant soumis à l’impôt sur les sociétés et non à l’impôt sur le revenu (sauf exception) et de s’associer, en modulant la part de capital revenant à chacun. De plus, la responsabilité des associés est limitée au montant des apports (la banque ne peut exiger un remboursement de dettes supérieur aux apports en capital).
En revanche, les formalités de création sont plus contraignantes que celles d’une SARL et un enfant mineur ne peut pas être associé.
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La SCI
La SCI (société civile immobilière) est une société civile dont la vocation est de détenir un immeuble, généralement à plusieurs. C’est un mode de détention privilégié par les chefs d’entreprise pour posséder leur immobilier professionnel.
Les associés de la SCI sont soumis à l’IR (impôt sur le revenu) à raison de leur quote-part au capital, en application du régime fiscal des sociétés de personnes, sauf option pour l’imposition à l’IS (impôt sur les sociétés). Un enfant mineur peut être associé d’une SCI. Le fonctionnement de la SCI est très souple : il est régi par les statuts qu’il faut rédiger avec le plus grand soin.
Le principal inconvénient de la SCI porte sur la responsabilité des associés, qui peut être mise en jeu lorsque des dettes sont exigibles. Ainsi, chaque associé peut être tenu par un créancier de rembourser un passif sur ses biens propres, proportionnellement à sa part dans le capital social de la SCI.
Bon à savoir
Détenir des biens immobiliers locatifs meublés dans une SCI la soumet automatiquement à l’impôt sur les sociétés et entraine donc une double taxation :
- Taxation de la société sur le résultat
- Taxation de l’associé à l’impôt sur le revenu lors de la distribution de dividendes.
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Investir en nom propre
L’investissement locatif en nom propre est la formule la plus simple pour investir dans l’immobilier, en location nue ou meublée.
Deux inconvénients principaux : les revenus locatifs sont soumis à l’IR même pendant la phase de remboursement du crédit, et l’acquisition à plusieurs se déroule dans le cadre très contraignant de l’indivision.
La situation d’indivision oblige les indivisaires à se mettre d’accord pour prendre une décision relative à la gestion du bien.
Le saviez-vous ? Les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sont également dus sur la base imposable.
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Comment créer une société pour investir dans l'immobilier ?
Les formalités de création d’une société pour investir dans l’immobilier dépendent de la forme juridique choisie. D’une manière générale, il faut rédiger les statuts, de préférence avec un conseil (notaire et/ou expert-comptable), réunir le capital de départ et le déposer à la banque, demander l’immatriculation de la société, publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales.
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Comment transmettre son bien immobilier ?
La transmission d’un bien immobilier s’effectue au décès dans le cadre de la succession, selon les règles légales de la dévolution successorale, ou par voie testamentaire lorsqu’on souhaite réaliser une répartition plus spécifique entre les héritiers.
On peut aussi anticiper la transmission au travers d’une donation du vivant.
Lorsque le bien immobilier est détenu dans une société, sa transmission s’en retrouve facilitée. Ce sont des parts qui sont transmises, et chaque bénéficiaire peut donc en faire ce qu’il souhaite (les conserver, les vendre, les donner...). La transmission de part évite les situations d’indivision sur un bien immobilier et facilite donc la gestion de ce celui-ci.
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