Être copropriétaire vous impose certaines obligations en matière d'assurance et peut-être vous posez-vous des questions sur ce que recouvre l'assurance de copropriété. Certaines obligatoires, d'autres facultatives, les différentes garanties de ces assurances sont spécifiques soit aux parties communes de l'immeuble, soit aux parties privées. Garanties, prix, convention IRSI ... Voici ce que vous devez savoir sur l'assurance de copropriété.
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Contrat de location : tout comprendre avant de signer un bail
Il est le document de référence aussi bien pour les bailleurs que pour les locataires. Conditions de révision du loyer, dépôt de garantie et caution, réparations et entretien... : le bail d'habitation fixe l'ensemble des droits et devoirs qui incombent à chacun. Comme tout contrat, il fait l'objet de règles strictes, que nous détaillons ici pour vous.
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Qu'est-ce qu'un contrat de location (ou bail d'habitation) ?
Définition du bail d’habitation
Un bail d’habitation est un contrat liant un propriétaire bailleur à un locataire. Il encadre la mise à disposition d’un appartement ou d’une maison à usage d’habitation pour une durée déterminée et contre le versement d’un loyer.
Les deux types de baux en colocation
Dans le cadre d’une colocation (qui concerne aussi les couples en concubinage), vous pouvez :
- Faire signer un seul bail commun à l’ensemble des colocataires,
- Ou opter pour un bail individuel, signé par chacun d'eux.
Pourquoi le contrat de location est indispensable ?
Pour le bailleur comme pour le locataire, les baux d’habitation présentent l’intérêt de clarifier les droits et obligations des deux parties. Ils contribuent à sécuriser les relations et à prévenir les litiges.
Le cadre légal du bail en France
Le bail d'habitation repose sur la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 venue imposer une forme écrite à cet accord.
Ce premier cadre juridique a ensuite été renforcé au fil des années, notamment avec la loi Alur qui a par exemple permis de fixer un modèle de contrat locatif et a imposé de nouvelles obligations en matière d'information du locataire.
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Quel type de contrat de location choisir ?
Le bail de location vide
Vous louez un logement nu : le bail de location vide peut être conclu pour une durée de 3 ans minimum renouvelable.
Le bail de location meublée (pour les étudiants...)
Vous louez un logement équipé de certains meubles et objets (définis par décret) : le bail de location meublée est d’une durée d’1 an minimum renouvelable. Une durée réduite à 9 mois si le locataire est étudiant (le bail est alors non renouvelable).
Le bail mobilité
Le bail mobilité est réservé aux personnes ayant un besoin temporaire d'hébergement et répondant à certaines conditions définies par la loi : être en formation, en stage, en service civique...
Il peut être signé pour une durée minimale de 1 mois, jusqu’à 10 mois maximum.
Ce type de contrat ne peut pas être renouvelé.
Le cas particulier de la location saisonnière
Des règles spécifiques s’appliquent pour les locations meublées de courte durée (c'est-à-dire d'une durée inférieure à 90 jours consécutifs), généralement à usage touristique.
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Comment rédiger un contrat de location ?
Le contrat de location vide ou meublé
Pour être conforme à la réglementation, les baux d’habitation doivent contenir un certain nombre de mentions, telles que :
- La désignation des parties : noms, coordonnées…,
- La description de l'appartement ou de la maison : identifiant fiscal du logement, localisation, nombre de pièces, surface habitable, équipements, conditions d’accès au bien…,
- La date de prise d’effet du contrat et sa durée,
- Les conditions financières : montant du loyer, charges, modalités de paiement, dépôt de garantie…
Les documents obligatoires annexés au contrat de location
Différents documents doivent en outre être annexés au contrat de location. Parmi eux :
- Le dossier de diagnostique technique (DDT), qui comprend selon les cas, le Diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), l’état des installations intérieures de l’électricité et du gaz…
- L’état des lieux d’entrée,
- L’acte de cautionnement (si demandé par le bailleur),
- La notice d’information qui rappelle les droits et obligations des locataires (payer le loyer et les charges…) et les propriétaires bailleurs (louer un logement décent, garantir une jouissance paisible du logement...).
Zoom sur l’attestation d’assurance habitation du locataire
Les locataires ont l'obligation de souscrire une assurance "Responsabilité civile" contre les risques locatifs qui pèsent sur le logement loué (dégât des eaux, incendie, explosion).
A ce titre, une attestation d’assurance habitation doit impérativement être remise au bailleur.
Modèles de bail locatif
Il existe des modèles de contrat type fixés par décret pour les logements vides et meublés. Rendez-vous sur le site Service Public pour plus d’informations.
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Les points à vérifier avant de signer un contrat de location
Les clauses essentielles à vérifier
- La clause de révision, qui doit indiquer l'indice de référence des loyers (IRL). Une condition pour pouvoir faire évoluer le montant du loyer chaque année,
- La clause résolutoire, obligatoire depuis 2023 et qui prévoit la résiliation unilatérale du bail par le bailleur si le locataire ne respecte pas ses engagements (comme le paiement du loyer ou l'absence d'assurance des risques locatifs).
Les clauses interdites ou abusives
Certaines clauses, même écrites dans le bail, n'ont aucune valeur juridique. Par exemple :
- L'interdiction pour le locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle au sein du logement,
- L'interdiction d'héberger quelqu’un,
- Le paiement par le locataire de frais d'envoi pour les quittances de loyer...
Vous en trouverez une liste exhaustive sur le site Service Public.
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Comment modifier ou mettre fin au contrat de location d'une maison ou d'un appartement ?
Modification du bail immobilier (avenant)
Un contrat de location, une fois signé, ne peut plus être modifié. Il convient donc de rédiger un avenant au contrat en cas de changements de situation ou d’évolution dans les conditions de location :
- Ajout ou retrait d’un nom sur le contrat de location,
- Autorisation de sous-louer…
Pour être valable, votre avenant doit être rédigé par écrit et comporter en annexe le contrat de location. Il doit ensuite être signé par le bailleur et le(s) locataire(s) concerné(s).
Préavis et procédure pour donner congé
Pour éviter tout litige, veillez à respecter le formalisme et les délais de préavis qui encadrent les congés donnés aussi bien par le locataire que par le bailleur.
Vous êtes locataire
Informez votre bailleur (ou l’agence immobilière) de votre souhait de mettre fin au bail par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou bien en remettant votre lettre de congé en main propre.
Un délai de préavis s'impose. Il varie selon le type de contrat et la commune du logement :
- Pour un contrat de location vide, le préavis est de 3 mois.
- Il peut être réduit à 1 mois dans certaines situations : Votre logement se trouve en zone tendue, Votre logement est hors zone tendue mais votre situation professionnelle évolue (vous changez de lieu de travail, vous obtenez votre 1er emploi, vous partez à la retraite…), vous obtenez un logement social…
- Pour un contrat de location meublée, le préavis est de 1 mois.
Pour connaître le délai de préavis applicable dans votre commune, vous pouvez utiliser le simulateur proposé par le site Service Public.
Vous êtes bailleur
En tant que bailleur, vous pouvez donner congé à votre locataire à l’échéance du bail mais uniquement dans certaines situations très strictement encadrées.
Par exemple :
- Vous souhaitez vendre le logement sans locataire,
- Vous souhaitez reprendre le logement pour l’habiter.
Déménagement ou départ de locataire
- Vous êtes locataire et déménagez dans un nouveau logement ?
- Vous êtes bailleur et votre locataire quitte les lieux sans qu'il soit remplacé ?
Pensez à prévenir votre assureur afin d'adapter vos garanties à votre nouvelle situation ou demander la résiliation de votre contrat selon les circonstances.
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FAQ : contrat de location
Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?
Il n'y a pas de différence entre un bail et un contrat de location. Les termes « bail » et « contrat de location » désignent un même document juridique, à savoir celui qui lie un propriétaire-bailleur et son locataire. Ce document fixe les conditions de mise à disposition d’un logement, notamment financières.
Un contrat de location doit-il être écrit ?
Oui, la loi impose que les baux d'habitation soient écrits. Certaines mentions y sont obligatoires : date de prise d'effet et durée du contrat, montant du loyer... Pour être conforme à la réglementation, il convient de suivre les modèles de contrat définis par décret.
Peut-on modifier un contrat de location après signature ?
Après signature, un contrat de location ne peut plus être révisé. En revanche, il peut être modifié par le biais d'un avenant annexé au document initial. Cette démarche est incontournable dans certaines circonstances : départ ou arrivée d’un colocataire…
Combien de temps faut-il conserver un contrat de location ?
Les baux d’habitation doivent être conservés 3 ans après la durée de location.
Côté MAIF
- Avec l’Assurance Habitation MAIF, vous bénéficiez dès la 1ʳᵉ formule d’informations juridiques et d’un service de renseignements personnalisés pour vous guider dans vos démarches1.
- Pour une protection renforcée, vous pouvez souscrire notre contrat de protection juridique (formule 1 ou 2). Les litiges de voisinage, de servitude ou de mitoyenneté, y compris ceux liés aux opérations de bornage, sont couverts dès la formule 12.
- En cas de litige, nous vous accompagnons pas à pas pour vous aider à faire valoir vos droits, en privilégiant toujours une solution amiable. Et si le montant du litige dépasse 625 €, nous pouvons également prendre en charge les frais de procédure3.
- À noter : un délai de carence d’1 an s’applique pour certains litiges (voisinage, servitude, mitoyenneté, travaux, urbanisme…). Pensez à anticiper vos démarches pour être pleinement protégé.
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