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Assurance copropriété : ce qu'il faut savoir !

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Paul QUENTIN


MAJ mai 2022

Être copropriétaire vous impose certaines obligations en matière d'assurance et peut-être vous posez-vous des questions sur ce que recouvre l'assurance de copropriété. Certaines obligatoires, d'autres facultatives, les différentes garanties de ces assurances sont spécifiques soit aux parties communes de l'immeuble, soit aux parties privées. Garanties, prix, convention IRSI ... Voici ce que vous devez savoir sur l'assurance de copropriété.

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Parties communes : que recouvre l'assurance copropriété et pour quels types de garanties ?

Dans un immeuble en copropriété, plusieurs espaces existent, à savoir les parties privées qui désignent les logements individuels de chacun des copropriétaires, mais aussi les parties communes. Que ce soit le hall d'entrée, les escaliers ou bien les couloirs, ces espaces communs doivent être assurés contre les sinistres qui pourraient y survenir. C'est le règlement de la copropriété qui l'exige. En effet, si un sinistre survient dans les parties communes en causant des dommages aux copropriétaires ou à des tiers (chute d'une tuile, escalier glissant …), la responsabilité civile du syndic est susceptible d'être engagée. C'est pour cette raison que ces parties communes doivent être assurées. 

Assurance copropriété : quelles assurances pour les parties communes et qui doit les assurer ?

La garantie responsabilité civile pour les syndicats des copropriétaires

En cas de sinistre dans les parties communes, la garantie de responsabilité civile de l'immeuble est une obligation légale et vous permet la prise en charge des dommages causés. Cette couverture collective assure l'ensemble de l'immeuble. Elle est financée par les charges mensuelles payées par l'ensemble des copropriétaires.

Les assurances complémentaires non obligatoires pour les parties communes

L'assurance multirisque de l'immeuble (MRI) 

Optionnelle, mais fortement recommandée, l'assurance multirisque de l'immeuble (MRI) offre une couverture plus étendue que la simple responsabilité civile et peut proposer plusieurs garanties optionnelles. Elle permet de couvrir les dommages issus d'un sinistre dans les parties communes causés à l'immeuble, au mobilier et à des tiers qui peuvent être : 

  • Les incendies,
  • Les dégâts des eaux,
  • Les effondrements du bâtiment,
  • Les vols ou les détériorations de biens mobiliers et immobiliers des parties communes,
  • Les bris de glace,
  • Les catastrophes naturelles et technologiques.

Dans le cas de cette assurance multirisque, c'est au syndic de copropriété de déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble. Ce dernier mandatera un expert pour constater les dégâts et évaluer le montant des dommages.

Assurance copropriété : qui doit payer l'assurance de l'immeuble ?

Par définition, l'assurance de l'immeuble, qu'elle soit obligatoire ou non, est payée par la copropriété. Cette prime d'assurance de copropriété est généralement intégrée dans les charges que chaque propriétaire paye tous les mois.
Dans une copropriété, les charges que vous devez payer dépendent de la part de copropriété détenue par chaque propriétaire, appelée aussi tantième. Autrement dit plus votre appartement est grand, ou plus vous possédez de lots dans un immeuble, plus vous contribuez aux charges de l'immeuble qui payent l'assurance de copropriété.

Combien coûte une assurance copropriété ?

De quoi dépendent les prix des assurances de copropriété ?

Plusieurs critères vont déterminer le montant de l'assurance contractée par votre syndicat de copropriété comme : le nombre de copropriétaires la surface de l'immeuble les équipements de l'immeuble (s’il y a des caves, garages, locaux à vélo), si des sinistres sont survenus dans le 3 années passées. 

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Assurance de copropriété : quelle assurance obligatoire pour les parties privées ?

Locataires et copropriétaires occupants : la garantie responsabilité civile de l'assurance habitation

Si vous êtes locataires ou propriétaire occupant, la garantie responsabilité civile, présente dans votre contrat d'assurance habitation est un point à ne pas négliger. Longtemps non obligatoire en copropriété, elle devient une obligation légale suite à la loi Alur de 2014 et est inscrite dans le règlement de votre copropriété. Cette loi prévoit que « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant ». 
Elle vous permet d'être couvert en cas de sinistre provenant de votre logement et qui toucherait aux parties communes. À ce titre, votre assureur peut prendre en charge la réparation des dommages causés à des tiers et aux parties communes de l'immeuble. Le cas le plus fréquent et qui nécessite une prise en charge par votre assureur est le dégât des eaux : il peut survenir chez vous lors de vos vacances et toucher l'appartement de vos voisins ou bien les parties communes. En ce qui concerne le financement, il reste entièrement à votre charge.
Rappelons que tout locataire, qu'ils dépendent d'une copropriété ou non doit légalement souscrire une assurance habitation pour les différents risques locatifs.

Pour les propriétaires non occupants (PNO) :

Vous louez à un tiers un bien immobilier dans un immeuble en copropriété ? Qu'il soit vacant ou bien occupé gratuitement, vous êtes légalement tenu de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Obligation qui ne concerne que les propriétaires bailleurs en copropriété, cette assurance propriétaire protège votre responsabilité civile en cas de préjudices causés à des tiers, que ce soit des copropriétaires, des locataires, ou bien des personnes extérieures.
À noter : cette assurance propriétaire peut aussi couvrir le mobilier mis à disposition du locataire. Elle vous offre donc des garanties plus étendues que l'assurance habitation. Pour plus de précisions sur les dommages matériels pouvant être couverts, vous pouvez vous rapprocher de votre compagnie d'assurance ou bien étudier les conditions générales de votre contrat.

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Vos questions fréquentes sur l'assurance dans une copropriété

Convention IRSI : de quoi s'agit-il ?

La convention IRSI, anciennement CIDRE, est un accord passé entre les compagnies d'assurances afin de faciliter la prise en charge des dégâts ainsi que la constitution du dossier d'indemnisation en cas de sinistre. Utilisable même si les dommages proviennent d'un immeuble voisin ou mitoyen, le code des assurances prévoit que la convention IRSI ne peut s'appliquer qu'aux dégâts des eaux et incendies dont les dommages ne dépassent pas 5 000 €.
Mise en place afin de raccourcir le délai des procédures, elle permet de mandater l'assureur gestionnaire du sinistre, seul expert pour le compte des autres assureurs concernés.

Assurance de copropriété : quelle différence syndic bénévole et professionnel ?

Toute copropriété doit avoir un syndic afin de l'administrer et gérer ses finances, qui peut être dit bénévole ou professionnel. Dans le premier cas, il s'agit de l'un des copropriétaires de l'ensemble immobilier. Le futur syndic doit présenter sa candidature lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui doit être votée à la majorité absolue. Dans le second cas, une personne exerçant en son nom propre ou au sein d'une société sera désignée. La nature du syndic, bénévole ou professionnel, n'a pas d'impact sur les obligations d'assurance de la copropriété.

Côté MAIF

  • Avec l’Assurance Propriétaire Bailleur, vous bénéficiez de garanties très couvrantes : en plus des garanties classiques (incendie, dégât des eaux, vol…), le contrat comporte une garantie perte de loyers suite à sinistre et une assistance d’urgence en plomberie, électricité et chauffage, que le logement soit loué ou non.
  • Si le logement loué est en copropriété, MAIF prévoit la couverture de votre quote-part d’assurance « dommages aux biens » dans les parties communes. Elle peut intervenir en complément de l’assurance de la copropriété.
  • Une garantie protection juridique est également incluse au contrat. Ainsi, en cas de litige avec un locataire, MAIF défend vos droits (ce qui peut aller jusqu’ à la mise en place d’une procédure d’expulsion).
  • L’Assurance Propriétaire Bailleur peut être complétée par un contrat « Assurance loyers impayés » qui prend en charge les pertes de revenus locatifs, en cas de défaut de paiement du locataire ou de départ prématuré. Cette assurance intègre même une garantie en cas de dégradations dues au locataire*.

*Dans la limite des garanties que vous avez souscrites.

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