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10 conseils pour réaliser son premier investissement locatif

07/2020 - Mis à jour le 20/07/2020 par Aurélie S.

Investir au meilleur prix dans l’immobilier locatif permet, sur le long terme, de se constituer un patrimoine et de compléter ses revenus. Découvrez les recommandations à suivre pour réussir son premier investissement.

Couple signature location

1 - Définir sa stratégie d’investissement

Un investissement locatif doit, avant toute chose, répondre à une stratégie. Il peut s’agir de réduire ses impôts (via les dispositifs de défiscalisation, du type Pinel), de percevoir des revenus réguliers grâce aux loyers ou de réaliser une plus-value à la revente.

2 - Les précautions avant de se lancer

L’immobilier locatif n’est pas exempt de risques. Ainsi, il est plus difficile de rentabiliser un bien acheté à un prix élevé. Et pour éviter la vacance locative (l’absence de locataire), il est conseillé de ne pas surévaluer le loyer.

3 - L’importance de l’emplacement du bien

Il faut porter une grande attention au choix de l’emplacement. Acheter un bien dans un quartier équipé d’écoles, de commerces et bien desservi par les transports en commun, ou encore situé dans une résidence étudiante, c’est avoir la garantie que le logement sera plus facile à louer et, surtout, à revendre.

4 - Neuf ou ancien ?

Les frais de notaire sont réduits pour les achats dans le neuf. Certains programmes immobiliers donnent accès à des réduction d’impôt avec le dispositif Pinel. Autres avantages : le bien bénéficie des dernières normes (notamment d’isolation et de protection incendie), et il n’y a pas de travaux de rénovation à prévoir. L'immobilier ancien, lui, offre plus d’opportunités d’achat en centre-ville.

5 - Déterminer le type de surface

Les studios offrent une rentabilité au mètre carré supérieure à celle des appartements de plus grande surface, car les loyers sont proportionnellement plus élevés. Mais le turn-over est moins important dans les F2 et F3, occupés généralement pendant plusieurs années par des couples ou des familles.

6 - Vide ou meublé ?

Un bien nu est davantage prisé par des locataires qui prévoient une installation pérenne, tandis qu'une location meublée convient à des étudiants ou à des actifs en période d’essai ou en contrat précaire. Si le meublé connait un renouvellement plus fréquent de locataires, il offre un avantage fiscal : les revenus tirés des loyers sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

7 - Bien anticiper les charges futures

Les particuliers ne doivent pas négliger les charges, qui viennent rogner la rentabilité nette de l’investissement immobilier. Le bailleur doit notamment s’acquitter de la taxe foncière, des travaux et entretien courant et des charges de copropriété.

8 - Choisir le bon locataire

La réussite d’un investissement locatif repose sur la perception régulière des loyers. D’où l’intérêt de vérifier la solvabilité des candidats à la location. Le locataire ne doit pas consacrer plus du tiers de ses revenus au loyer. Pour s’en assurer, certains documents peuvent être exigés (bulletins de salaire, avis d'imposition, certificat de travail...). Trouver un occupant fiable et sérieux, c’est aussi limiter les risques de litige à propos d’éventuelles dégradations.

9 - Comment bien gérer son investissement locatif ?

Le propriétaire peut s’occuper de la gestion de la location en direct ou la déléguer à un tiers (agent immobilier, administrateur de biens, notaire). Mais cette tranquillité à un coût : les frais de gestion font diminuer la rentabilité locative.

10 - Souscrire une garantie locative

Contre les risques d'impayés de loyer, plusieurs options s’offrent au bailleur : la demande d’une caution locative, le recours au dispositif Visale (réservé à certains locataires), ou la souscription d’une garantie loyers impayés (GLI) auprès d’un assureur. Ces options ne peuvent se cumuler, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

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