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Comment acheter en indivision avec ses parents ?
8 min
MAJ mai 2023
L’indivision est un régime vous permettant d’acheter un bien immobilier à plusieurs, notamment avec vos parents. Simple à mettre en œuvre, il présente néanmoins certains inconvénients, notamment lors de la sortie du régime. C’est pourquoi, d’autres solutions peuvent s’avérer plus pertinentes, tels que l’achat en SCI ou le démembrement de la propriété.
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Comment fonctionne l'achat d'un bien immobilier en indivision ?
L'achat en indivision consiste à faire l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs. Ce régime est appliqué par défaut dès lors que plusieurs individus participent à l'achat. Il est possible d'acheter en indivision avec ses parents, mais aussi avec son concubin, voire même des amis. Il peut porter sur tout type de bien immobilier : un appartement, une maison ou encore un terrain.
Dans le cas d'un achat en indivision, chaque personne se portant acquéreur – appelée indivisaire – devient propriétaire du bien immobilier. Le plus souvent, la répartition de la propriété est proportionnelle à la quote-part indiquée dans l'acte de vente, à savoir le montant apporté à l'achat immobilier (50/50, 40/60, etc.). En l'absence de mention, l'indivision sera néanmoins considérée comme à parts égales.
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Quels sont les avantages d'acheter en indivision ?
L'achat d'un bien en indivision, avec vos parents ou tout autre personne, vous permet tout d'abord d'augmenter votre budget immobilier. Ce régime vous donne en effet l’occasion de prétendre à un logement plus grand ou mieux situé par exemple, voire même d'avoir tout simplement accès à la propriété.
Acheter en indivision avec ses parents est également une solution simple à mettre en œuvre : le régime s'applique automatiquement dès lors que plusieurs personnes participent à l'achat. Par conséquent, il n'entraîne ni formalité, ni délai supplémentaire lors de l'achat du bien immobilier.
Sortir de l'indivision
De plus, il est relativement facile de sortir de l'indivision : les indivisaires doivent seulement s'accorder sur les modalités de fin du régime, notamment via la vente du bien ou la transmission des parts à l'indivisaire restant.
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Quels sont les inconvénients d'un achat en indivision ?
Malgré tout, l’indivision présente aussi plusieurs inconvénients. Se pose tout d'abord la question de la gestion du bien immobilier : les parents et les enfants doivent se mettre d'accord sur la façon dont l'appartement ou la maison est gérée, tout particulièrement si le logement est mis en location.
En outre, les indivisaires peuvent quitter l'indivision quand ils le souhaitent, obligeant le plus souvent les enfants à racheter les parts de leurs parents. En cas de conflit ou de difficultés financières, la sortie du régime peut donc imposer la vente du bien immobilier.
Enfin, en cas de décès d'un indivisaire, sa quote-part revient à ses héritiers. Si ces derniers veulent quitter l'indivision, l'autre indivisaire doit trouver un financement pour racheter les parts et conserver le logement. Une situation qui peut donc s'avérer difficile si l'enfant indivisaire n'est pas le seul héritier.
Pour limiter ce risque...
Pour limiter ce risque, il est toutefois possible de mettre en place une convention d'indivision : il s'agit d'un contrat permettant d'encadrer les modalités de l'indivision et notamment les conditions de sortie du régime.
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Quelles autres solutions pour acheter une maison avec ses parents ?
L’indivision n’est pas le seul moyen d’acheter un bien immobilier avec ses parents. Vous pouvez notamment créer une SCI familiale ou opter pour une acquisition en démembrement.
Comment acheter en démembrement avec ses parents ?
Plutôt qu'un achat en indivision, les parents et les enfants peuvent opter pour le démembrement de propriété. Dans ce cas, le bien est démembré en 2 éléments.
- La nue-propriété : accordée au nu-propriétaire, elle désigne la faculté de disposer du bien, notamment pour le mettre en vente.
- L’usufruit : accordée à l'usufruitier, elle désigne la faculté d'occuper le bien ou d'en tirer des revenus, notamment via la mise en location du logement.
Dans ce cadre, les parents peuvent faire l'acquisition du logement, avant d'en céder la nue-propriété à leur enfant.
Cette solution s'avère tout d'abord fiscalement plus avantageuse qu'une donation simple d'argent : la valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation, permettant d'optimiser l'abattement fiscal de 100 000 € sur les donations tous les 15 ans.
Acheter en SCI familiale avec ses parents : les avantages et les inconvénients
Pour acheter une maison avec ses parents, un appartement ou même un terrain, vous pouvez aussi opter pour la création d'une Société civile immobilière (SCI) familiale. Dans ce cas, le bien immobilier appartient à la SCI, dont l'unique objectif est justement de détenir un patrimoine immobilier. Les enfants et les parents, considérés comme des apporteurs, détiennent des parts de la SCI familiale, et non le logement en lui-même.
Acheter un bien immobilier en SCI
L'achat d'un bien immobilier en SCI familiale vous permet de maximiser et de regrouper vos capacités d'emprunt. C'est en effet la société qui souscrit le prêt immobilier nécessaire à l'acquisition et qui se charge du remboursement des échéances. Ce remboursement se fait grâce au paiement d'un loyer par les enfants ou, si le bien est mis en location à des tiers, aux revenus locatifs générés.
Bien qu’elle soit pertinente dans le cas d’un investissement locatif, cette solution se montre beaucoup plus contraignante que l’achat en indivision. Nomination d'un gérant parmi les apporteurs, rédaction des statuts, définition des conditions de dissolution de la SCI, déclaration des revenus de la société, tenue d'une comptabilité... autant de formalités qu’il convient d’anticiper. Des formalités demandant à la fois du temps et de l’argent.
Comment devenir co-emprunteur avec ses parents ?
Seule l’indivision vous permet de devenir co-emprunteur d’un bien immobilier avec vos parents. La SCI, pour sa part, ne le permet qu’indirectement car le crédit est contracté par la société. Les apporteurs ne sont donc pas considérés comme co-emprunteurs.
En revanche, d'autres alternatives existent pour aider ses enfants à faire l'acquisition d'un logement. Vous pouvez notamment :
- vous porter caution de l'emprunt immobilier contracter par vos enfants afin d'apporter des garanties à la banque ;
- réaliser une donation, bénéficiant d'un abattement de 200 000 € tous les 15 ans pour les deux parents ;
- opter pour un prêt familial, plus souple qu'un crédit immobilier contracté auprès de la banque, quitte à le transformer en donation par la suite.
Pour aller plus loin
L’assurance co-emprunteur est un sujet majeur lorsque l’on veut acquérir un bien immobilier à deux.
Côté MAIF
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