Rendement locatif : comment le calculer ?

07/2020 - Mis à jour le 20/07/2020 par Aurélie S.

Le calcul du rendement locatif d'un investissement en immobilier permet d’étudier l'intérêt d'investir dans un logement. Plusieurs facteurs sont à prendre en considération pour estimer combien peut rapporter un bien.

hommes regardant un plan

Définition du rendement locatif

Indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier, le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition. Exprimé en pourcentage, il permet de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers engrangés chaque année.

Différences entre rendement locatif et rentabilité locative

Si les deux termes sont souvent utilisés indifféremment, ils couvrent des réalités distinctes. Le rendement locatif capte uniquement la performance (en pourcent) relative aux revenus générés par la location du logement. La rentabilité locative, qui englobe le rendement, s'apprécie sur toute la durée de vie de l'investissement. Elle intègre aussi la sortie (la revente avec une potentielle plus-value).

Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

Le calcul du rendement locatif s'effectue en se basant sur le prix d'achat du logement, les loyers perçus sur une année, ainsi que l'ensemble des charges. Selon les critères choisis, on obtient le rendement brut ou le rendement net du bien immobilier.

Le calcul du rendement brut d'un investissement locatif

Le calcul du rendement brut ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur, ni la fiscalité. Il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis de multiplier le résultat par 100. Le prix de revient s’entend toutes charges comprises : il faut donc retenir le prix d’achat majoré des divers frais d’acquisition (frais de notaires, frais d’agence, frais bancaires...). Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que l’investissement locatif va rapporter.

Le calcul du rendement net d'un investissement locatif

Pour obtenir le rendement locatif net de son investissement immobilier, le bailleur doit prendre en compte les charges et les dépenses inhérentes la location de sa maison ou de son appartement. Outre la taxe foncière, il doit retrancher du montant du loyer annuel les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses de travaux et d’entretien, les éventuels frais de gestion locative ou encore les frais de la garantie de loyers impayés (GLI). Par ailleurs, le prix d’achat retenu pour le calcul du rendement net est alourdi par le coût du crédit immobilier contracté pour financer l’investissement. En toute logique, le rendement net est inférieur au rendement brut.

Le calcul du rendement « net-net » d'un investissement locatif

Afin d'obtenir une idée encore plus précise du rendement de son investissement immobilier, le bailleur doit calculer le rendement « net-net », c’est-à-dire net d’impôt. Il faut ainsi prendre en compte les prélèvements sociaux et l’imposition sur les revenus locatifs. Tout dépend du mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC...), mais aussi des éventuels avantages octroyés par les dispositifs de défiscalisation, tel que le Pinel.

Les autres facteurs qui peuvent jouer sur la rentabilité de votre bien

Le rendement ne se résume pas simplement à une formule de calcul. Certains facteurs peuvent avoir un impact fort sur la performance locative, comme le prix d’achat, la vacance locative (l'absence de locataire) ou la fiscalité.

La rentabilité nette de l’investissement locatif par type de logement

La performance d’un bien immobilier locatif dépend de la nature du logement. Les petites surfaces (studio) sont plus rentables que les grandes surfaces (F4, F5, maison), mais les risques de turnover plus importants réduisent le rendement sur le long terme.

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