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Quelles sont les démarches autour de l’assurance habitation en cas de vente ?

08/2018 - Mis à jour le 03/08/2018 par Aurélie.S

En cas de vente d’un bien immobilier, le contrat d’assurance habitation peut être transféré au nouveau propriétaire, ou être résilié. Quelles démarches doivent être effectuées par le vendeur et par l’acquéreur ? L’assureur peut-il résilier le contrat ?

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Vente d’un bien immobilier : que devient l’assurance habitation ?

Quand on vend un bien immobilier, deux options sont possibles concernant l’assurance habitation :

  • Le contrat en cours peut être transféré à l’acquéreur du bien, grâce au principe de continuité de contrat. C’est la solution par défaut qui entre en jeu de plein droit, si ni le vendeur ni l’acquéreur n’ont entamé de démarche particulière.
  • Le contrat peut être résilié par le vendeur, par l’acquéreur ou les deux : les délais impartis ne sont pas les mêmes selon la personne à l’initiative de la résiliation. L’article L113-16 du Code des assurances précise que la vente du bien immobilier fait partie des causes possibles de résiliation d’une multirisque habitation, hors date d’échéance du contrat. 
Depuis la loi Hamon (2014), les contrats d’assurance peuvent être résiliés après douze mois d’engagement. Les compagnies d’assurance doivent par ailleurs envoyer un avis d’échéance à leurs assurés, leur rappelant les caractéristiques de leur contrat, ainsi que les modalités de résiliation leur étant associées.
 
A noter : le principe de continuité de contrat permet d’éviter que l’habitation ne soit pas assurée, même pendant une courte durée, dans la période correspondant au délai entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente.

Quels sont les droits et obligations du vendeur ?

Le vendeur a l’obligation d’informer sa compagnie d’assurance rapidement que son bien immobilier est vendu, idéalement dès la signature du compromis de vente.
Il doit ainsi communiquer :
  • A l’assureur : la date estimée de la vente ainsi que les coordonnées du nouveau propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est essentiel d’accomplir dès que possible cette démarche pour éviter de se retrouver à payer des cotisations sur un bien dont on n’est plus propriétaire.
  • A l’acquéreur : les références de sa multirisque habitation, et ses principales garanties. De cette façon, le nouveau propriétaire peut commencer à comparer les offres pour assurer son bien.
Bon à savoir : il faut compter entre 2 et 3 mois de démarches entre la signature du compromis de vente, et celle de l’acte final de vente chez le notaire.

Comment résilier l’assurance habitation du logement qu’on vend ?

Les démarches et le timing à respecter pour la résiliation de l’assurance habitation d’un bien en vente dépendent de la personne qui s’en charge :
  • Résiliation de l’assurance par le vendeur : tant que la compagnie d’assurance n’est pas au courant du changement de situation associé au bien, c’est le vendeur qui est en charge du paiement des cotisations. Il est donc important de prévenir l’assureur au plus tôt, d’autant que la prise d’effet de la résiliation n’a lieu que 30 jours après la réception de la lettre par l’assureur. Le vendeur a également l’option de demander le transfert de son contrat au nouvel acquéreur.
  • Résiliation du contrat par l’acquéreur : bien que l’acquéreur n’ait pas de délai spécifique à respecter en la matière, s’il souhaite résilier l’assurance habitation associée au bien qu’il achète, il est préférable qu’il le fasse au plus vite, par l’envoi à l’assureur d’une lettre recommandée avec accusé de réception. En effet, même s’il a déjà souscrit une nouvelle assurance habitation, il peut se retrouver en charge du paiement des primes de l’assurance du vendeur, si celui-ci a choisi le transfert de contrat. Il est donc indispensable d’effectuer cette démarche rapidement pour ne pas se retrouver à payer deux assurances habitation pour le même bien.
A noter : si le vendeur n’a pas résilié l’assurance habitation avant la signature de l’acte de vente, le contrat est automatiquement transféré au nouvel acquéreur (article L121-10 du Code des assurances).
La résiliation peut également être à l’initiative de l’assureur :
  • Il doit alors le faire dans les 3 mois suivants le jour où l'acquéreur a formulé sa demande de poursuite de l'exécution du contrat d’assurance habitation, après la vente. Si ce délai de 3 mois est dépassé, la compagnie d’assurance perd son droit de résiliation.
  • Concrètement, pour résilier le contrat, l’assureur doit informer l'acquéreur de sa décision par l’envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception. La résiliation sera effective 10 jours après réception de la lettre par l’acquéreur.
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