La colocation reste un choix particulièrement intéressant pour qui veut se lancer dans un investissement immobilier locatif. La location d'un même logement par plusieurs locataires, ayant signé un bail et partageant les frais de loyer, peut, en effet, s'avérer très rentable.
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Faut-il louer son bien vide ou meublé ?
Un propriétaire bailleur peut conclure un bail de location meublée ou de location vide (dite location nue) avec un locataire. Selon la formule choisie, la typologie du logement loué diffère et les revenus sont soumis à des régimes fiscaux distincts.
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Qu’est-ce que la location nue ?
La location nue consiste, pour un propriétaire bailleur, à louer un logement vide de meubles dans le cadre d’un investissement locatif. Le propriétaire et le locataire signent alors un bail d’habitation classique sur une durée longue (au moins trois ans). Le loyer perçu dans le cadre d’une location nue est soumis à l’impôt dans la catégorie des revenus fonciers.
Ce régime fiscal concerne la location vide de tous logements, dans le neuf ou dans l’ancien, avec ou sans dispositif de défiscalisation associé. Investir dans le cadre des dispositifs Pinel ou Denormandie s’effectue nécessairement dans le cadre d’une location nue.
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Définition de la location meublée
La location meublée revient à conclure un bail de location d’un logement meublé. L’ameublement d’un logement meublé est réglementé et soumis à une liste précise d’équipements et fournitures fixée par décret.
Outre la location d’une résidence principale à l’année, la location meublée peut également concerner, une location saisonnière, une location de chambre d’hôtes, d’un gîte rural ou encore d’une chambre dans une résidence avec services dont le locataire est l’exploitant de la résidence.
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Louer meublé ou non meublé : quelles différences au niveau fiscal ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) est considérée comme une activité commerciale soumise à un régime fiscal spécifique. Les revenus locatifs d’un loueur en meublé sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que les loyers en location nue sont imposables en tant que revenus fonciers.
S’il opte pour le régime fiscal au réel, le loueur peut procéder à un amortissement comptable du prix d’acquisition, ce qui diminue le résultat imposable et donc, in fine, l’imposition des revenus locatifs. Déduire tout ou partie du prix d’acquisition est impossible dans le cadre d’une location nue.
Les régimes fiscaux ont chacun leur régime micro (régime déclaratif simplifié et abattements représentatifs des charges) : micro-BIC pour le meublé et micro-foncier pour la location nue.
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Location nue ou meublée : laquelle a le meilleur rendement ?
Le fait de louer un logement vide ou meublé n’a pas d’incidence directe sur le rendement de l’investissement réalisé. C’est d’abord le niveau des loyers rapporté au prix d’acquisition qui influe sur la rentabilité, en fonction de la localisation du bien, de ses prestations et de son état.
Cela dit, le fait de percevoir des revenus nets d’impôt dans le cadre d’une location meublée s’avère nettement plus favorable sur le plan fiscal, surtout quand on est imposé dans une tranche d’imposition à 30 %, 41 % ou 45 %. Prélèvements sociaux de 17,2 % inclus, près de la moitié des loyers -voire davantage- est amputée par la fiscalité en location nue, alors qu’en location meublée, les recettes ne sont bien souvent soumises qu’aux prélèvements sociaux.
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Durée de bail, délai de préavis, dépôt de garantie : quelles différences ?
Lorsqu’il loue un appartement ou une maison en location nue, le propriétaire conclut avec son locataire un bail d’habitation pour une durée minimum de trois ans, sauf exception (un an, sous conditions). Pour un meublé, la durée du bail est d’au moins un an (ou 9 mois en cas de location à un étudiant).
Le délai de préavis du locataire est fixé à un mois minimum en meublé, contre trois mois en location vide dans la plupart des régions (un mois en zone dite « tendue »). Le dépôt de garantie représente au maximum un mois de loyer pour un logement vide et deux mois pour un meublé.
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La division d'un appartement ou d'une maison en plusieurs logements destinés à la location est une solution intéressante pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier. Il convient de se renseigner pour savoir si le bien est assujetti à une autorisation préalable de travaux.
Les centres de gestion agréés (CGA) ne sont pas réservés aux seules entreprises. Les loueurs en meublé non professionnels peuvent aussi faire appel aux services de ces organismes pour surveiller la gestion comptable et fiscale de leur activité, moyennant une cotisation annuelle. De plus, l’adhésion à un CGA ouvre droit à des avantages fiscaux non négligeables.
Moyennant finances, les propriétaires d'un logement destiné à la location peuvent faire appel à une agence immobilière pour s'occuper de la gestion locative de leur bien. Cela va de la recherche du locataire à la restitution du dépôt de garantie.
Les revenus générés par une location meublée sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toujours sur le plan de la fiscalité, l’option pour le régime réel permet de déduire de ses bénéfices les charges et d’amortir son bien immobilier.