L'achat d'un bien immobilier en couple constitue souvent un jalon important dans la vie de nombreux individus. Mais que se passe-t-il lorsque le couple n'est pas marié, mais plutôt en concubinage ? Cette situation soulève des questions uniques et nécessite une approche différente en matière d'achat immobilier.
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Achat immobilier et PACS : quelles sont les conséquences ?
Maëlle Lafond, rédactrice achat immobilier
7 min
MAJ janvier 2024
Depuis 2007, le PACS est soumis au régime de la séparation des biens. En cas d’achat immobilier, les deux partenaires sont donc propriétaires du logement à hauteur de leur participation au financement. Ce statut répond également à d’autres règles spécifiques, notamment en cas de revente du bien ou de décès de l’un des conjoints. Explications.
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Pourquoi se pacser lors d'un achat immobilier ?
Dans le cadre d'un Pacte civil de solidarité (PACS), les deux partenaires prennent des engagements l'un pour l'autre en matière :
- De vie commune (résidence commune et vie de couple),
- D'assistance réciproque (exemple : soutien en cas de chômage de l'un des partenaires),
- D'aide financière réciproque.
Dans le cadre d’un achat immobilier...
Le PACS offre ainsi plusieurs avantages et garanties aux deux partenaires.
- Le principe de solidarité : les deux partenaires sont considérés comme solidairement responsables durant toute la durée du PACS. Si l'un des deux ne rembourse pas les mensualités du crédit immobilier (contracté à deux), l'autre sera tenu de le faire à sa place.
- Le droit de jouissance : si l'un des partenaires vient à décéder, le partenaire survivant dispose d'un droit de jouissance du bien d'un an, qu'il possède une partie ou non de la propriété.
- La donation : en étant pacsés, les deux partenaires peuvent se donner leurs parts du bien en bénéficiant de droits de mutation allégés. En plus de profiter d'un abattement plus important que s'ils n'avaient pas de lien familial, le PACS permet de réduire le barème d'imposition applicable.
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Faut-il se pacser avant ou après un achat immobilier ?
Les achats immobiliers réalisés avant le PACS
Les achats immobiliers réalisés avant le PACS sont considérés comme des biens propres : ils n'intègrent pas la communauté des biens. Cela signifie que seul le partenaire ayant fait l'acquisition du bien en est le propriétaire.
Les achats immobiliers réalisés après le PACS
En revanche, pour les biens achetés après le PACS, les règles dépendent de la date à laquelle le contrat a été signé.
PACS signé avant 2007
Par défaut, le régime en vigueur était l'indivision. Par conséquent, le logement acquis appartient aux deux partenaires, y compris si un seul le finance. Sauf mention contraire dans l'acte de vente, chacun se partage d'ailleurs la moitié de la propriété.
PACS conclu après 2007
C'est désormais le régime de la séparation des biens qui s'applique par défaut. Dans le cas d'un achat à deux, chaque partenaire a la propriété des parts qui lui appartiennent (définies dans l'acte de vente). En cas d'achat seul, le partenaire acquéreur en est l'unique propriétaire et responsable.
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Est-ce que le PACS protège le conjoint ?
En cas de décès de son conjoint, le partenaire survivant bénéficie d'une protection moindre. Sauf disposition contraire, il sera considéré comme un tiers et ne pourra donc pas hériter des biens du défunt (sauf pour les PACS conclus avant 2007 pour lesquels l'indivision prévaut).
Pour y remédier...
La solution la plus courante est de rédiger un testament afin d'indiquer les biens qui seront légués au partenaire survivant.
Deux situations sont possibles :
- En l'absence d'enfants, la totalité des biens du défunt seront légués au partenaire survivant,
- En présence d'enfants, la part attribuée au partenaire survivant ne peut pas être supérieure à la quotité disponible.
Pour aller plus loin
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Peut-on emprunter seul en étant pacsé ?
Oui, il est possible d’emprunter seul en étant pacsé. Dans le cadre du régime de la séparation des biens, chacun est responsable des dettes personnelles contractées :
- Avant le PACS,
- Pendant le PACS (à l'exception des besoins de la vie courante).
En cas d'achat, seul le partenaire acquéreur aura un droit de propriété sur le bien et sera responsable du remboursement du prêt immobilier.
En revanche, le second devra toujours contribuer au paiement des charges courantes du ménage.
Bon à savoir
Dans le cas d’un PACS en indivision en revanche, le bien est la propriété des deux partenaires pour moitié, y compris si un seul d’entre eux l’a financé.
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Séparation : que devient le bien immobilier ?
Si les partenaires de PACS étaient sous le régime de l’indivision, la situation est relativement simple : le bien acheté durant le PACS est partagé à 50 % entre les deux partenaires, quelle que soit la répartition du financement.
En revanche, la situation est plus complexe si les partenaires sont sous le régime de la séparation des biens.
Trois situations sont possibles :
Bien acheté par un seul partenaire
L'acquéreur du logement en conserve l'intégrale propriété.
Bien acheté en commun et revendu
Il faut tout d'abord évaluer la quote-part de propriété de chacun, notamment en fonction du financement du bien. À la suite de quoi, les deux partenaires peuvent vendre le logement et se répartir le fruit de la vente au prorata de la participation de chacun.
Bien acheté en commun et conservé
Une fois encore, il faut déterminer la quote-part de propriété de chacun des partenaires. Si l'un d’entre eux souhaite conserver le logement, il peut racheter la quote-part de l'autre.
A lire aussi
Pour mieux comprendre le statut matrimonial lors d'un séparation, nous vous conseillons de lire notre article à ce sujet : Séparation : conséquences selon le statut matrimonial.
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Achat immobilier : PACS ou mariage ?
Dans le cadre d’un achat immobilier, le mariage offre une meilleure protection si l’un des deux conjoints vient à disparaître.
Même en l'absence de dispositions particulières ou de testament, l'époux survivant :
- bénéficie d'un droit de viager sur la résidence principale si le défunt en était l'unique propriétaire,
- peut obtenir un quart des biens du défunt en pleine propriété (si le couple a des enfants),
- peut bénéficier de la totalité des biens en usufruit (si le couple a des enfants).
En l'absence de testament, le partenaire pacsé survivant ne dispose d'aucun droit sur le logement, ni sur le patrimoine du défunt (sauf dans le cas d'un PACS sous le régime de l'indivision ou si le bien a été acheté à deux).
Sauf disposition contraire, il bénéficie uniquement d’un droit de jouissance d’un an suite à la disparition de son conjoint.
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