Qu’est-ce que la donation de son vivant d'une maison ou d’un appartement avec usufruit ?

Jean-Philippe D.

11 min


MAJ juillet 2024

Vous avez la possibilité de donner uniquement les murs d’un bien immobilier à un proche, ce qui vous permet de continuer à l’habiter ou à le louer. Une opération qui permet également de bénéficier d’une fiscalité allégée.

1
Le principe de l'usufruit et de la nue-propriété

Qu'est-ce que l'usufruit dans une donation ?

Le mot « usufruit » vient de la contraction des mots latins « usus » (le droit d’utiliser une chose) et « fructus » (le droit d’en percevoir les fruits). Dans le cas d’un bien immobilier comme un appartement ou une maison, ce terme désigne la possibilité d’occuper le logement ou de le mettre en location et ainsi d’en tirer des loyers.

Bon à savoir

Vous pouvez donner, de votre vivant, à votre enfant, à un membre de votre famille ou à la personne de votre choix un bien immobilier qui vous appartient, tout en gardant la jouissance de ce bien. 

C’est ce que l’on appelle la donation avec réserve d’usufruit ou donation avec usufruit.

Qu'est-ce que la nue-propriété dans une donation ?

La nue-propriété représente la pleine propriété amputée de l’usufruit. Toujours dans le cas d’un bien immobilier, le nu-propriétaire possède les « murs » du bien, mais n’a pas le droit de l’habiter ou de le louer.

Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, le donateur (la personne qui effectue le don) sera l’usufruitier, tandis que le donataire (la personne qui reçoit le don) sera le nu-propriétaire.

A savoir

L’opération de séparation de la pleine propriété entre l’usufruit d’un côté et la nue-propriété de l’autre s’appelle le « démembrement ». Le bien est alors « démembré ».

2
Quels sont les avantages de la donation avec réserve d'usufruit ?

Donateur usufruitier

Pour le donateur usufruitier, la donation avec la réserve d’usufruit permet de continuer à habiter le logement (donc à ne pas déménager) ou à percevoir les loyers si le bien immobilier est mis en location (pas de baisse de revenus). Il ne paie plus la taxe foncière.

Donataire nu-propriétaire

Pour le donataire nu-propriétaire, la donation avec usufruit lui permet de bénéficier de droits de donation moins élevés. En effet, la valeur de la nue-propriété prise en compte dans l’imposition dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation. Plus celui-ci sera jeune et donc la durée de l’usufruit importante, et moins la valeur de la nue-propriété sera conséquente (voir plus loin).

Par ailleurs...

Au même titre que n’importe quelle donation, le donateur peut payer les droits de donation à la place du donataire.

Surtout...

Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier au décès de l’usufruitier, sans être soumis aux droits de succession 

3
Quels sont les frais d'une donation avec usufruit ?

Frais notariés et abattements fiscaux

Comme toute donation immobilière, la donation d’un appartement ou d’une maison avec réserve d’usufruit doit être réalisée par un acte notarié. La rémunération du notaire est fixée par l’État en fonction du montant du don, et après déduction des abattements fiscaux. Ces franchises d’impôt dépendent du lien de parenté entre le donateur et le donataire (voir tableau).

Les scénarios en détail
Bénéficiaire Montant de l'abattement
Époux ou partenaire de Pacs 80.724 euros
Enfant 100.000 euros
Petit-enfant 31.865 euros
Frère ou sœur 15.392 euros
Neveu ou nièce 5.310 euros
Personne handicapée (abattement cumulable avec d’autres abattements) 159.325 euros


Les abattements sont renouvelables tous les 15 ans. Un parent peut ainsi effectuer un don d’une valeur inférieure ou égale à 100.000 euros à son enfant sans droits de donation tous les 15 ans.

Les frais notariés représentent un pourcentage dégressif du montant du don, après application de l’abattement.

A noter

La valeur de la donation prise en compte correspond à la valeur en pleine propriété, y compris pour la donation avec usufruit.

Les scénarios en détail
Montant du don (après abattement) Taux des frais de notaire
Moins de 6.500 euros 4,837%
Entre 6.500 et moins de 17.000 euros 1,995%
Entre 17.000 et 60.000 euros 1,330%
Plus de 60.000 euros 0,998%


Calcul des droits de donation

Les droits de donation s’appliquent sur la part de la valeur du don supérieure à l’abattement. Ils sont calculés selon un barème qui varie en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire.

Droits de donation en ligne directe (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants)

Les scénarios en détail
Fraction nette taxable (après abattement) Taux
Inférieure à 8.072 euros 5%
Entre 8.072 et 12.109 euros 10%
Entre 12.109 et 15.932 euros 15%
Entre 15.932 et 552.324 euros 20%
Entre 552.324 et 902.838 euros 30%
Entre 902.838 et 1.805.677 euros 40%
Supérieure à 1.805.677 euros 45%


Droits de donation entre époux ou partenaires de PACS

Fraction nette taxable
(après abattement)
Taux
Inférieure à 8.072 euros 5%
Entre 8.072 et 15.932 euros 10%
Entre 15.932 et 31.865 euros 15%
Entre 31.865 et 552.324 euros 20%
Entre 552.324 et 902.838 euros 30%
Entre 902.838 et 1.805.677 euros 40%
Supérieure à 1.805.677 euros 45%


Droits de donation entre frères et sœurs

Les scénarios en détail
Fraction nette taxable (après abattement) Taux
Inférieure ou égale à 24.430 euros 35%
Supérieure à 24.430 euros 45%


Droits de donation pour les autres membres de la famille ou extérieurs à la famille

Les scénarios en détail
Fraction nette taxable (après abattement) Taux
Entre parents jusqu'au 4ème degré inclus (oncles, tantes, cousins germains, neveux, nièces, grands-oncles, grands-tantes, petits-neveux, petites-nièces) 55%
Entre parents au-delà du 4ème degré (cousins issus de germain, arrière-grands-oncles, arrière-grands-tantes) et non parents 60%


Barème utilisé pour la valorisation de l'usufruit

Dans le cadre de la donation avec réserve d’usufruit, les droits de donation sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété qui dépend elle-même de l’âge de l’usufruitier.

Les scénarios en détail
Âge de l’usufruitier au moment de la donation Valeur de la nue-propriété (par rapport à la valeur de pleine propriété) Valeur de l'usufruit (par rapport à la valeur de pleine propriété)
Moins de 21 ans 10% 90%
Entre 21 ans et 30 ans 20% 80%
Entre 31 ans et 40 ans 30% 70%
Entre 41 ans et 50 ans 40% 60%
Entre 51 ans et 60 ans 50% 50%
Entre 61 ans et 70 ans 60% 40%
Entre 71 ans et 80 ans 70% 30%
Entre 81 ans et 90 ans 80% 20%
À partir de 91 ans 90% 10%


Pour aller plus loin :

Calcul usufruit économique

Le propriétaire d’un bien immobilier peut décider de vendre la nue-propriété de son bien et d’en conserver l’usufruit. Au lieu du barème fiscal de la valeur de l’usufruit qui est considéré peu précis car il ne prend pas en compte les espérances de vie entre les hommes et les femmes, un barème économique peut être utilisé. Celui-ci se base sur l’espérance de vie de l’usufruitier, mais aussi sur la rentabilité du bien s’il est mis en location.

4
Comment organiser une donation avec réserve d'usufruit ?

La donation avec réserve d'usufruit doit obligatoirement être réalisée par acte notarié. Le notaire est chargé de rédiger l'acte de donation, de vérifier la capacité juridique des parties, d'estimer la valeur du bien et de calculer les droits de donation.

L'acte de donation avec réserve d'usufruit doit préciser les conditions de la donation, les droits et obligations du donateur et du donataire, ainsi que les modalités de transmission de la nue-propriété et de l'extinction de l'usufruit.

Attention à la donation de la résidence principale

Si vous décidez de donner la nue-propriété de votre résidence principale pour en conserver l’usufruit, vous devez être vigilant sur plusieurs points. En premier lieu, sachez que vous ne pourrez pas vendre le bien, sans l’accord du nu-propriétaire. Dans le cas contraire, vous ne pourrez céder que l’usufruit. Si vous décédez avant votre conjoint, il ne récupérera pas l’usufruit et ne pourra plus habiter le bien. Pour éviter cette déconvenue, il est conseillé d’opter pour la donation avec usufruit successif. Votre veuf ou votre veuve héritera alors de votre usufruit et pourra rester dans la résidence principale jusqu’à son propre décès.

5
Peut-on modifier ou annuler une donation avec usufruit ?

Quelles sont les conditions de révocation d'une donation

Une donation avec réserve d'usufruit peut être révoquée dans certains cas prévus par la loi, notamment en cas d'ingratitude du donataire ou de la survenance d'un enfant après la donation. Cependant, les conditions de révocation sont strictes et doivent être appréciées par un juge.

Quelles sont les conséquences de la fin de l'usufruit pour le donataire

À la fin de l'usufruit, généralement au décès du donateur, le donataire devient pleinement propriétaire du bien immobilier donné. Il peut alors en disposer librement, l'occuper ou le louer, sans aucune restriction.

Sur le même thème

Comment optimiser sa succession ?

Il existe plusieurs procédés légaux qui vous permettent de diminuer les impôts que vos héritiers auront à payer sur le patrimoine que vous leur léguerez à votre décès.

Comment choisir son conseiller en gestion de patrimoine ?

Les conseillers en gestion de patrimoine ou CGP délivrent des conseils à leurs clients en vue de les aider à mieux gérer leur épargne et à faire fructifier leur patrimoine. Un métier peu connu et pourtant utile, notamment pour certains particuliers.

Quels sont les placements financiers sans risque ?

Comme une majorité d'épargnants dans le contexte incertain actuel, vous souhaitez sans doute privilégier des placements financiers sans risque ? Mais qu'est-ce qu'un placement financier sans risque ? Absence de risque et rentabilité sont-elles compatibles ? Quels sont les principaux placements sans risque et les meilleurs placements financiers sans risque en 2024 ? Nous vous accompagnons dans le maquis des offres du marché pour vous aider à les décrypter et éclairer votre choix.

Faut-il investir en crowdfunding immobilier ?

L’investissement immobilier ne se limite pas à l’achat d’un bien par une personne physique en passant devant le notaire. Le crowdfunding, appelé financement participatif en français, est apparu en France en 2007 avec la plateforme My Major Company spécialisée dans le secteur musical. Appliqué à l’immobilier, ce récent mode de financement permet à des personnes physiques ou morales de prêter une somme d’argent via une plateforme afin de voir réaliser un projet immobilier et d’obtenir un retour sur investissement. Le crowdfunding immobilier s’est peu à peu imposé sur le créneau, puisqu’il a vu son chiffre d’affaires augmenté de +25 % en 20221. Faut-il investir en crowdfunding immobilier ? Nos réponses.