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Comment bien négocier le prix d’un logement ?

07/2020 - Mis à jour le 09/07/2020 par Christine Q

Même si de nombreux critères objectifs aident à le définir, le prix d’achat d’un bien immobilier n’est pas une science exacte. Il existe généralement une marge de négociation plus ou moins importante sur le prix affiché. Pour négocier au mieux l’achat de sa maison ou de son appartement, il est indispensable de bien évaluer le marché local, les caractéristiques du logement, les travaux éventuels.

Négociation du prix d'un logement

Préparez votre check-list

Avant d’approfondir vos recherches, renseignez-vous au préalable sur la situation du marché local de l’immobilier et le prix moyen du m² dans la zone qui vous intéresse. Évidemment, le prix moyen varie considérablement en fonction de la localisation du bien et de l’attractivité du territoire. Vous pouvez obtenir cette information auprès des chambres départementales et interdépartementales des notaires. Les services de l’État proposent également des outils en ligne. Demandez la date de mise en vente du bien. S’il n’a pas trouvé acquéreur depuis plusieurs mois, le vendeur sera plus ouvert à une négociation. Essayez de connaître les raisons de la vente. Lors de la visite, notez les points faibles (environnement bruyant, manque de luminosité, appartement en rez-de-chaussée, travaux urgents à réaliser, forte consommation énergétique du logement, qualité de l’accès à internet, charges de copropriété élevées…). Ce seront autant d’éléments qui vous permettront de justifier un prix à la baisse.

  • La DGFIP a développé l'application gratuite « Demande de valeur foncière » (DVF), qui permet de consulter l’intégralité des données foncières sur les cinq dernières années. Via une interface géolocalisée, vous avez accès au prix de vente et à la date de la transaction ainsi qu’au descriptif du bien.

Des arguments pour négocier

Dans les petites annonces ou la vitrine de l’agence immobilière, le prix affiché au départ est très souvent surévalué. Sauf s’il est très pressé de vendre, un vendeur aura tendance à demander un prix supérieur au prix estimé par lui-même ou par un professionnel. Entre particuliers, c’est le cas le plus fréquent. La vente via une agence immobilière n’échappe pas à la règle. Pour obtenir le mandat, l’agent peut accepter le prix du vendeur. Il sait dans ce cas qu’il dispose d’une marge de négociation, ou que ce prix sera amené à baisser pour s’aligner sur celui du marché. Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire une première offre assez basse. Cela vous laissera la possibilité d’en faire une autre plus élevée, qui saura peut-être convaincre l’actuel propriétaire. Gardez bien en tête les prix du marché et les points faibles du bien. Certaines offres peuvent être démesurément surévaluées, et vous n’aurez pas fait une bonne affaire même en obtenant une baisse du prix d’achat de 30% ! D’une manière générale, une proposition inférieure de 10% au prix affiché peut être considérée comme recevable par le vendeur. Restez raisonnable, et n’hésitez pas à négocier en face à face. Enfin, présentez-vous avec un plan de financement déjà prêt, ce qui rassurera le vendeur sur votre capacité à conclure la vente dans les meilleurs délais.

  • Par une offre d’achat, l’acquéreur signifie au vendeur sa ferme intention d’acheter son bien à un prix indiqué dans l’offre. Celle-ci est rédigée sous forme de courrier, mail ou éventuellement sms, et engage l’acheteur.

Le jeu de l’offre et de la demande

En tout état de cause, la conjoncture locale ou nationale a un rôle clé dans l’appréciation à la hausse ou à la baisse de la valeur des logements. Si l’offre est abondante dans le type de bien que vous recherchez, le vendeur sera contraint de faire un effort. Il sera plus enclin à accepter votre proposition. En revanche, si le produit que vous convoitez est rare, son prix peut grimper. Les tendances générales du marché liées au niveau des taux de crédit immobilier et à la situation économique ont également un impact direct sur le volume de transactions et donc sur les prix moyens. La crise de 2020 ne sera pas sans conséquences sur l’immobilier. On voit à ce stade une très légère remontée des taux mais pas de baisse significative des prix. La demande des acheteurs peut évoluer et faire bouger les lignes. À suivre.