1. maif.fr
  2. Habitation
  3. Achat immobilier
  4. Achat immobilier : parlons budget

ÉTAPE 2

Achat immobilier : parlons budget !

MAIF, Conseils sur l'immobilier

10 min


MAJ août 2022

Acheter une maison ou un appartement pour la première fois peut donner le vertige car c'est souvent le bien le plus cher qu'on n'ait jamais acheté ! Et il y a beaucoup de choses auxquelles il faut penser... Mais tout d'abord, vous devez évaluer votre budget et pour cela, pas de secret, il faut calculer votre capacité d'emprunt en fonction de plusieurs éléments : revenus, taux d'endettement, apport personnel, frais annexes... Pensez aussi à l'apport personnel que votre banquier va vous demander qui représente plus ou moins 10 % du prix d'achat. Être bien informé dès le démarrage de votre projet contribuera à sa réussite !

1
Bien évaluer votre budget

Quels sont les frais à prévoir en cas d’achat immobilier ? Il faut garder à l’esprit que le coût total de votre achat ne s’arrête pas au prix de vente affiché. Un achat immobilier induit un certain nombre de frais supplémentaires qu’il faut estimer avec précision : frais de notaire, frais d'agence (certains prix sont affichés FAI : frais d'agence inclus), ainsi que les éventuels travaux et frais d'installation (déménagement, ouverture d’un compteur électrique, copropriété...). Vous déduirez ensuite votre apport personnel. Ces simulations vous permettront d’identifier des annonces immobilières cohérentes avec votre enveloppe budgétaire.

Les principaux frais au moment de l'achat d'un logement

Ce que l'on paye une seule fois, à l'acquisition.

Le prix du bien

  • Frais de notaire (2 à 3 % dans le neuf et 7 à 8 % dans l’ancien)
  • Frais d’agence Fixes ou en % du prix d’achat
  • Frais d’installation
  • Coûts travaux
  • Frais de déménagement

Questionnez l'ancien propriétaire !

Taxe d’assainissement, ordures ménagères, taxe foncière... : le vendeur du bien immobilier pourra vous renseigner sur ces montants. Même s’ils devront être adaptés à votre situation et à vos revenus, les factures payées les années précédentes vous donneront une idée du budget à prévoir.

2
Calculer votre taux d'endettement

Le taux d’endettement exprime en pourcentage la différence entre vos rentrées et vos sorties d'argent. Il vous permet de connaître le montant maximum que vous pourrez emprunter.
Pour calculer le taux d’endettement, listez vos sources de revenus (salaires, pensions…) puis vos charges fixes : crédits en cours (crédit auto, consommation…), loyers... Divisez, ensuite, vos charges par vos revenus et vous obtiendrez votre taux d'endettement. Le remboursement des mensualités de votre futur prêt doit idéalement représenter un tiers de vos revenus. Même si quelques exceptions sont possibles, le taux d’endettement maximum est actuellement limité à 35%.

Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier est limité à 35% maximum, assurance emprunteur incluse ; et la durée de remboursement est de 25 ans, avec deux ans de différé maximal. Les banques ont tout de même la possibilité de déroger à ces critères pour 20% des crédits immobiliers.

3
Combien pouvez-vous emprunter ?

Maintenant que vous avez mis à plat revenus, charges fixes, dépenses mensuelles et calculé votre taux d’endettement, vous avez toutes les cartes en main pour estimer le montant de votre prêt. Ce premier calcul vous aidera à cibler les annonces immobilières qui correspondent à votre budget.

Simulateur de capacité d'emprunt

Estimez en quelques minutes votre capacité d’emprunt grâce à notre simulateur en ligne.

Identifiez des biens jusqu'à 20% plus cher

Une fois les visites effectuées, vous vous rendrez compte que des travaux sont nécessaires ou que certains biens ont été surestimés, vous aurez ainsi l’opportunité de négocier et de faire une offre inférieure au prix demandé par le vendeur en justifiant votre décision (travaux, nuisances, prix du marché…). Ne vous censurez pas dans vos recherches et sélectionnez des biens qui vous plaisent même s’ils dépassent votre budget.

4
Apport personnel : est-ce nécessaire ?

L’apport personnel n’est pas obligatoire. Cependant, dans les faits, les banques imposent un apport équivalent à 10 % du prix d’achat, ce qui correspond à peu près aux frais de notaire. Par exemple, si le bien affiche une valeur de 200 000 €, vous aurez besoin de 20 000 € d’apport.

Avoir un apport personnel vous permettra de :

  • rassurer votre banque,
  • sécuriser le vendeur,
  • payer les frais de notaire,
  • réaliser des travaux.

Quelles sont les sources d’apport personnel ?

Épargne personnelle, salariale, livret, Assurance Vie, PEL …, voici quelques exemples de moyens pour financer votre apport. Si vous bénéficiez d’un Plan d’Épargne Entreprise, vous pouvez demander à votre employeur le déblocage anticipé des fonds pour l’achat de votre résidence principale.

Mobiliser votre épargne : zoom sur les taux

En fonction du montant des taux proposés par les banques, demandez conseil ! Est-il judicieux ou non de mobiliser votre épargne ? Selon le niveau des taux, il peut être préférable d'utiliser son épargne plutôt que d'emprunter.

Parcourir les étapes d'un achat immobilier

Achat immobilier : quel est votre projet ?

Tout commence avec quelques questions et des envies ! Plus vous affinerez vos besoins, plus vous serez efficace : neuf ou ancien ? maison ou appartement ? surface ? secteur géographique ? avec ou sans travaux ? Posez-les par écrit, cela vous permettra d’y voir plus clair et surtout d’y revenir tout au long de vos recherches pour prioriser ce qui vous tient à cœur. Et puis parlez-en autour de vous : vos proches déjà propriétaires ont certainement une expérience à partager !

Annonces immobilières : où et comment chercher ?

Vous avez défini les critères essentiels du bien que vous souhaitez acheter ainsi que votre budget ? L’étape suivante de votre projet consiste à dénicher le bien de vos rêves : où trouver et comment procéder ? Voici des informations et des outils conçus pour vous, futur propriétaire, pour éviter les mauvaises surprises et gagner du temps.