Quelles sont les solutions d’épargne pour se constituer un apport financier ?

Difficile aujourd’hui de décrocher un emprunt immobilier sans apport. L’époque où les banques prêtaient à 100 % (la totalité du prix du bien immobilier) ou même à 110 % (la totalité du prix + les droits de mutation, plus couramment appelés « frais de notaire ») semble belle et bien révolue. C’est particulièrement vrai pour les primo-accédants. Les établissements prêteurs demandent que les candidats à la propriété disposent en moyenne de 10 % du prix d’achat de l’appartement ou de la maison qu’ils souhaitent acquérir, qui correspondent grosso modo au coût des frais de notaire. 
Sachant que le prix moyen d’une acquisition immobilière tourne en France aux alentours de 200 000 €, cela signifie qu’il faut disposer au minimum de 20 000 € pour obtenir un crédit immobilier. Mais l’apport exigé peut être nettement plus important si la durée négociée du prêt est courte (moins de 20 ans) ou si l’emprunteur est un travailleur indépendant qui ne dispose pas des mêmes garanties d’emploi qu’un fonctionnaire ou un salarié en CDI. D’où l’importance de se constituer un apport financier conséquent avant de se lancer dans un projet immobilier. Il existe différentes solutions financières pour atteindre cet objectif. 

Le Livret A peut sembler, au premier abord, le placement parfait pour générer un apport en vue d’une acquisition immobilière. Comme tous les produits d’épargne réglementée (dont les paramètres sont définis par l’État), ce livret bénéficie d’une garantie de l’État. L’épargnant est donc assuré de retrouver, quoi qu’il arrive, son capital (le cumul de ses versements). Les intérêts annuels sont définitivement acquis et ne sont assujettis ni à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) à 17,2 %. Surtout, ce placement est totalement « liquide » : il est possible d’effectuer rapidement et facilement des versements et des retraits du montant que l’on souhaite.

Reste qu’il n’est autorisé de posséder qu’un seul Livret A et que son taux de rémunération se situe à 1 % depuis le 1^er février 2022. Plus embêtant : le capital ne peut excéder 22 950 € (hors intérêts), ce qui risque de ne pas constituer un apport suffisant. Certes, il est possible de cumuler un Livret A et un Livret de développement durable et solidaire (LDDS), lui-même plafonné à 12 000 €. Si on arrive à 34 950 € en cumulant les deux plafonds, il est dommage d’utiliser cette somme comme apport financier. Le Livret A et le LDDS sont, en effet, destinés avant tout à l’épargne de précaution.

Ces livrets réglementés servent à faire face à des dépenses imprévues, comme une grosse réparation automobile, le remplacement d’une chaudière ou un arriéré d’impôt à payer. En ne disposant plus d’épargne de précaution, vous serez obligé de piocher dans votre compte courant, au risque de vous retrouver à découvert et de payer de coûteux agios bancaires ou de contracter un crédit à la consommation dont le taux d’intérêt est généralement élevé. Mieux vaut donc ne pas vider son Livret A et son LDDS.

Le plan d’épargne logement (PEL) est, comme son nom l’indique, spécifiquement conçu pour l’accession à la propriété. Le PEL permet, en effet, d’accéder (sous certaines conditions) à un prêt à taux préférentiel et à une prime de l’État (dont le montant dépend de la date d’ouverture du plan et des intérêts acquis) pour financer l’achat d’un bien immobilier ou de travaux.
Mais avec la chute des taux, le premier avantage a largement perdu de son intérêt. Pour les PEL ouverts depuis le 1er août 2016, le prêt préférentiel est fixé à 2,6 %, alors qu’il est possible aujourd’hui de négocier un crédit immobilier à moins de 1 %. Quant à la prime de l’État, elle n’est plus distribuée pour les plans ouverts depuis le 1^er janvier 2018.

Si le PEL s’avère donc beaucoup moins avantageux qu’auparavant, il peut être appréhendé comme un placement, qui offre une rémunération garantie de 1 % avec un plafond de 61 200 €. Mais ce calcul n’est pas forcément le bon. Tout d’abord, il faut savoir que les intérêts annuels des PEL ouverts depuis le 1^er janvier 2018 sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 %, ce qui fait un rendement net de seulement 0,7 %.

En outre, il faut verser à l’ouverture du plan au minimum 225 €, puis au moins 540 € par an (soit obligatoirement 45 € par mois). Les versements sont possibles uniquement durant les dix premières années. Surtout, tout retrait entraîne automatiquement la fermeture du PEL, et des pénalités sont même appliquées si l’opération a lieu dans les quatre premières années suivant l’ouverture du plan. Un placement finalement peu rémunérateur et qui manque de souplesse.

Si les retraits sont libres dans un compte épargne logement (CEL), c’est bien le seul atout de l’autre produit d’épargne immobilière plafonné à 15 300 €. Pour les CEL ouverts depuis le 1^er janvier 2018, la prime de l’État a également été supprimée et les intérêts annuels sont eux aussi assujettis au PFU à 30 %. Sachant que la rémunération du CEL s’élève à 0,75 % depuis le 1^er février 2022, il ne reste plus grand-chose à l’épargnant une fois la « flat tax » appliquée.

Les contrats d’assurance vie sont souvent utilisés pour constituer l’apport financier d’une acquisition immobilière. À raison. Le placement préféré des Français présente l’immense avantage de ne pas être plafonné, ce qui règle la question du montant de l’apport nécessaire. Comme on peut détenir autant de contrats que l’on veut, on peut en souscrire un spécialement pour cet objectif et un autre qui servira pour un projet à une échéance plus lointaine, comme le financement des études supérieures des enfants ou la préparation à la retraite.

Dans tous les cas, il est conseillé d’ouvrir rapidement une assurance vie. Au bout de huit ans de détention, les gains (intérêts annuels et plus-values) ne sont pas imposés à hauteur de 4 600 € par an pour les personnes seules ou de 9 200 € par an pour les couples mariés ou pacsés déclarant conjointement leurs revenus à l’administration fiscale. Et justement, l’assurance vie est plus rémunératrice que le CEL (0,25 % jusqu'au 31 janvier 2022), le Livret A (0,5 % jusqu'au 31 janvier 2022) et le PEL (1 %).

Le rendement (net de frais de gestion, mais brut d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux) du fonds en euros est ressorti, en moyenne, à 1,3 % en 2020 (le taux pour 2021 n’a pas encore été communiqué), d’après les données de la Fédération française de l’assurance (FFA). Sans compter qu’aux intérêts annuels définitivement acquis du support en euros peuvent s’ajouter des plus-values générées par les unités de compte (UC). Les UC étant principalement investies en actions, ces supports bénéficient du dynamisme des marchés financiers. Enfin, il faut noter que le capital du fonds en euros est garanti par l’assureur et que la liquidité de l’assurance vie est totale. Ce qui est essentiel lorsque le banquier demande un apport.