En cas de vente d’un bien immobilier, le contrat d’assurance habitation peut être transféré au nouveau propriétaire, ou être résilié. Quelles démarches doivent être effectuées par le vendeur et par l’acquéreur ? L’assureur peut-il résilier le contrat ?
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Droit de préemption du locataire : quand peut-il acheter son logement en priorité ?
6 min
Créé en mai 2026
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un logement qu'il a mis en location, le locataire bénéficie en principe d’un droit de priorité pour l’acheter. Ce droit, appelé droit de préemption, est strictement encadré par la loi. Une bonne raison de revenir sur ses règles et sur leur mise en œuvre.
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Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption est un droit accordé au locataire d’un logement mis en vente par son propriétaire. Il lui permet, dans certains cas, d’être prioritaire sur les autres acheteurs pour faire l’acquisition du bien qu’il occupe.
Mis en place par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre les locataires et les bailleurs, ce dispositif vise à protéger les locataires et à leur offrir une possibilité d’accéder à la propriété dans de bonnes conditions.
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Vente d'un logement loué : le locataire est-il toujours prioritaire si son propriétaire vend ?
Oui, en cas de congé pour vendre, sous conditions
Le locataire bénéficie du droit de préemption sous certaines conditions :
- Le logement loué est la résidence principale du locataire,
- Le logement a été loué « nu » (le bail meublé n’est donc pas concerné),
- Le contrat de location est en cours de validité au moment de la notification de la vente par le bailleur.
À savoir : en présence d’une colocation, chaque colocataire bénéficie d’un droit de préemption.
Non, en principe, si le logement est vendu occupé
Un locataire ne bénéficie pas du droit de préemption dans certaines situations, notamment si :
- Le logement loué est une résidence secondaire,
- Il s’agit d’une location meublée, d’une location saisonnière ou d’une location à usage mixte (habitation/professionnelle),
- Le logement appartient à un organisme HLM (régime spécifique),
- Le logement est vendu par voie judiciaire,
- Le logement est vendu au conjoint du propriétaire,
- Le logement est vendu à un parent du propriétaire (parenté jusqu’au 3e degré inclus : enfants, parents, oncles et tantes, neveux et nièces),
- Le propriétaire vend l’immeuble dans lequel le logement se trouve.
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Comment se déroule la procédure étape par étape ?
Étape 1 : le propriétaire adresse un congé pour vendre, qui vaut offre de vente
Le propriétaire qui souhaite vendre un logement loué doit notifier son intention à son locataire. Cette notification prend la forme d’un « congé pour vendre ».
En pratique :
- Pour être valable, ce congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance de son contrat de location,
- Ce congé doit être transmis au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par lettre recommandée électronique (si le locataire accepte ce mode de transmission), par acte de commissaire de justice (ancien acte d’huissier) ou remis en main propre contre émargement ou un récépissé signé,
La notification de congé doit impérativement indiquer :
- Que le congé est motivé par la mise en vente du logement,
- Le prix de vente du logement,
- Le descriptif du bien (surface, présence d’une cave ou d’un parking…),
- Le rappel que le locataire bénéficie d’un droit de préemption : les 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui décrivent ce droit et ses conditions d’exercice doivent être reproduits dans le courrier.
Le bail se poursuit malgré la vente
Si le propriétaire décide de vendre le logement sans notifier un congé à son locataire, ce dernier ne bénéficiera pas du droit de préemption mais pourra, malgré le changement de propriétaire :
- Bénéficier du maintien dans les lieux,
- Et voir son contrat de location tacitement renouvelé.
Le congé pour vendre adressé au locataire est considéré comme une offre de vente. C’est une des raisons pour lesquelles la notification de congé adressée au locataire doit intégrer un descriptif du bien à vendre et ses modalités de cession. Autant d’éléments que le locataire, en tant que futur acquéreur potentiel, devra connaître pour se positionner.
Étape 2 : le locataire accepte ou refuse dans le délai prévu
À réception de la notification de congé, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter l’offre de vente.
Concrètement, le locataire doit notifier sa volonté d’acheter le logement au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ou via un acte de commissaire de justice. S'il est contraint de recourir à un emprunt bancaire pour acheter le logement, il doit alors le signaler au vendeur.
Le prix n’est pas négociable
Le prix proposé par le propriétaire dans sa notification de congé est ferme et définitif. Si le locataire émet en réponse une contre-proposition qui n’est pas acceptée par le propriétaire, l’offre de vente sera considérée comme ayant été refusée par le locataire.
Étape 3 : la vente est finalisée ou le logement doit être libéré
- En cas d'acceptation d'achat du logement aux conditions proposées dans la notification de congé : le locataire dispose d’un nouveau délai de 2 mois pour signer l’acte de vente. Un délai porté à 4 mois lorsque le locataire fait une demande de prêt immobilier pour acheter le logement,
- En cas de refus ou d'absence de réponse à l’offre de vente dans les délais : le locataire doit quitter le logement au plus tard à l’issue du préavis (autrement dit, à la date d'échéance du bail si le congé a été notifié dans les temps).
Étape 4 : en cas de changement, la situation doit être vérifiée
Le fait que le locataire refuse l’offre de vente aux conditions présentées dans la notification de congé ne met pas fin à son droit de préemption. Il reste toujours prioritaire pour acheter le logement.
Une nouvelle offre obligatoire
En conséquence, si le propriétaire décide finalement de vendre le logement à un nouvel acheteur, à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles refusées par le locataire, il a l’obligation de faire une nouvelle offre au locataire.
Cette offre doit reprendre les conditions proposées à l’autre acquéreur. Le locataire dispose alors d’un mois pour l’accepter ou la refuser. S’il l’accepte, le propriétaire doit lui vendre le logement.
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Que faire en cas de doute ou de litige avec le propriétaire ?
Vérifier la situation avant de contester
Le droit de préemption dont bénéficie le locataire est très encadré et ce, à chacune des étapes de sa mise en œuvre.
En cas de doute sur le respect des règles ou de tension avec le propriétaire, le locataire a tout intérêt à vérifier les points suivants :
- Le congé pour vendre a été envoyé au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail,
- Il contient les informations attendues (prix et conditions de vente, rappel du droit de préemption et de ses modalités…),
- Le propriétaire a décidé de vendre à un prix inférieur à celui proposé dans le congé et l’offre d’achat lui a bien été notifiée de nouveau…
Demander conseil à un professionnel ou à un organisme compétent
Dans cette démarche, il est conseillé au locataire de se faire assister par un notaire, notamment s’il a l’intention d’acheter le logement qu’il loue. Ce professionnel s’assurera de la conformité du congé et de l’exactitude des informations qu’il contient. En cas de nouvelle offre de vente à un prix inférieur émise par le propriétaire, le notaire veillera à ce qu’elle soit transmise au locataire dans les conditions et délais légaux.
Outre les notaires, les associations de consommateurs ou encore l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) peuvent également être de bons conseils et offrir, au locataire comme au propriétaire, une vision plus claire du cadre juridique du droit de préemption et de sa mise en œuvre.
Penser à l’accompagnement en cas de litige lié au logement
L’assuré dont le contrat d’assurance habitation comprend une garantie de protection juridique pourra accéder, via son assureur, à des informations régulièrement mises à jour sur la règlementation française.
En cas de conflit avec le propriétaire-bailleur, une agence immobilière ou le locataire-acquéreur, cette garantie permettra à l’assuré d’avoir des informations sur le droit de préemption du locataire.
N’hésitez pas à contacter votre assureur pour savoir si votre contrat intègre cette garantie.
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FAQ sur le droit de préemption du locataire
Le locataire d’un logement est, en principe, prioritaire pour acheter le bien qu’il occupe lorsque le propriétaire décide de le vendre. Ce droit de préemption s’applique aux seules locations à usage d’habitation principale.
Il est tout à fait possible de vendre un logement occupé par des locataires. Dans cette hypothèse, il est vendu « loué », le nouveau propriétaire devenant un propriétaire bailleur tenu de respecter le bail en cours.
Le prix proposé au locataire dans la notification de congé est celui que le propriétaire souhaite, obtenir au départ. En cas de refus du locataire, le propriétaire proposera le logement à d’autres acheteurs. S’il accepte une offre plus basse de l’un d’entre eux, il devra dans ce cas re-proposer le bien au locataire à ce nouveau prix. Un locataire qui reste, en vertu de son droit de préemption, prioritaire pour l’acheter.
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*Dans les limites et les conditions du contrat.
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