En cas de vente d’un bien immobilier, le contrat d’assurance habitation peut être transféré au nouveau propriétaire, ou être résilié. Quelles démarches doivent être effectuées par le vendeur et par l’acquéreur ? L’assureur peut-il résilier le contrat ?
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Droit de préemption du locataire : quand peut-il acheter son logement en priorité ?
6 min
Créé en mai 2026, mis à jour le 21 septembre 2026
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un logement qu'il a mis en location, le locataire bénéficie en principe d’un droit de priorité pour l’acheter. Ce droit, appelé droit de préemption, est strictement encadré par la loi. Une bonne raison de revenir sur ses règles et sur leur mise en œuvre.
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Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption est un droit accordé au locataire d’un logement mis en vente par son propriétaire. Il lui permet, dans certains cas, d’être prioritaire sur les autres acheteurs pour faire l’acquisition du bien qu’il occupe. S'il y a plusieurs locataires, chacun bénéficie d'un droit de préemption.
Mis en place par la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre les locataires et les bailleurs, ce dispositif vise à protéger les locataires et à leur offrir une possibilité d’accéder à la propriété dans de bonnes conditions.
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Vente d'un logement loué : le locataire est-il toujours prioritaire si son propriétaire vend ?
Oui, en cas de congé pour vendre, sous conditions
Le locataire bénéficie du droit de préemption si toutes les conditions suivantes sont réunies :
- Le logement loué est la résidence principale du locataire,
- Le logement a été loué non meublé (le bail meublé n’est donc pas concerné),
- Le contrat de location est en cours de validité au moment de la notification de la vente par le bailleur.
À savoir : en présence d’une colocation, chaque colocataire bénéficie d’un droit de préemption.
Dans quels cas le locataire n'a-t-il pas de droit de préemption ?
Un locataire ne bénéficie pas du droit de préemption dans certaines situations, notamment si :
- Le logement loué est une résidence secondaire,
- Il s’agit d’une location meublée ou d’une location saisonnière,
- Le logement est vendu par voie judiciaire,
- Lorsque le propriétaire vend son bien à un membre de sa famille, jusqu’au 3ème degré inclus,
- Il s'agit d'une vente en bloc : le propriétaire vend la totalité de l'immeuble (comportant plus de cinq logements).
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Comment se déroule la procédure étape par étape ?
Étape 1 : le propriétaire adresse un congé pour vendre, qui vaut offre de vente
Le propriétaire qui souhaite vendre un logement loué doit notifier son intention à son locataire. Cette notification prend la forme d’un « congé pour vendre ».
En pratique :
- Pour être valable, ce congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance de son contrat de location. Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n'est pas valable.
- En cas de colocation, la notification de congé doit être faite à chaque locataire.
- En présence de locataires mariés ou pacsés, elle doit être faite aux deux membres du couple, même si l’un des deux n’est pas signataire du bail (sous réserve que le bailleur ait été mis au courant de l'union, article 9-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
- Ce congé doit être transmis au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par lettre recommandée électronique (si le locataire accepte ce mode de transmission), par acte de commissaire de justice (ancien acte d’huissier) ou remis en main propre contre émargement ou un récépissé signé.
La notification de congé doit impérativement indiquer :
- Que le congé est motivé par la mise en vente du logement,
- Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes (parking...),
- Le descriptif précis du logement et de ses éventuelles annexes louées (surface, présence d’une cave ou d’un parking…),
- Le rappel que le locataire bénéficie d’un droit de préemption : les 5 premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui décrivent ce droit et ses conditions d’exercice doivent être reproduits dans le courrier.
La lettre de congé doit aussi être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Les modalités liées au congé dépendent du moment choisi pour vendre le logement :
- En cours de bail, le logement est vendu occupé. Aucun congé n’est nécessaire : le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
- À l’échéance du bail, si le propriétaire souhaite vendre le logement libre de toute occupation, il doit délivrer au locataire un congé pour vente.
Le congé pour vendre adressé au locataire est considéré comme une offre de vente. C’est une des raisons pour lesquelles la notification de congé adressée au locataire doit intégrer un descriptif du bien à vendre et ses modalités de cession. Autant d’éléments que le locataire, en tant que futur acquéreur potentiel, devra connaître pour se positionner.
Étape 2 : le locataire accepte ou refuse dans le délai prévu
À réception de la notification de congé, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour accepter l’offre de vente.
Concrètement, le locataire doit notifier sa volonté d’acheter le logement au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ou via un acte de commissaire de justice. S'il est contraint de recourir à un emprunt bancaire pour acheter le logement, il doit alors le signaler au vendeur.
Le prix n’est pas négociable
Le prix proposé par le propriétaire dans sa notification de congé est ferme et définitif. Si le locataire émet en réponse une contre-proposition qui n’est pas acceptée par le propriétaire, l’offre de vente sera considérée comme ayant été refusée par le locataire.
Étape 3 : la vente est finalisée ou le logement doit être libéré
- En cas d'acceptation d'achat du logement aux conditions proposées dans la notification de congé : le locataire dispose d’un nouveau délai de 2 mois pour signer l’acte de vente. Un délai porté à 4 mois lorsque le locataire fait une demande de prêt immobilier pour acheter le logement,
- En cas de refus ou d'absence de réponse à l’offre de vente dans les délais : le locataire doit quitter le logement quand il le souhaite durant la durée du préavis (en payant le loyer et les charges jusqu’à la date de remise des clés au propriétaire) et au plus tard à l’issue du préavis.
Étape 4 : Nouvelle offre à des conditions plus avantageuses : la situation doit être vérifiée
Le fait que le locataire refuse l’offre de vente aux conditions présentées dans la notification de congé ne met pas fin à son droit de préemption. Il reste toujours prioritaire pour acheter le logement.
Une nouvelle offre obligatoire
En conséquence, si le propriétaire décide finalement de vendre le logement à un nouvel acheteur, à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles refusées par le locataire, il a l’obligation de faire une nouvelle offre au locataire.
Cette offre doit reprendre les conditions proposées à l’autre acquéreur. Le locataire dispose alors d’un mois pour l’accepter ou la refuser. S’il l’accepte, le propriétaire doit lui vendre le logement.
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Que faire en cas de doute ou de litige avec le propriétaire ?
Vérifier la situation avant de contester
Le droit de préemption dont bénéficie le locataire est très encadré juridiquement et ce, à chacune des étapes de sa mise en œuvre.
En cas de doute sur le respect des règles ou de tension avec le propriétaire, le locataire a tout intérêt à vérifier les points suivants : délai d’envoi du congé pour vendre, les conditions de vente (prix, informations communiquées...).
Demander conseil à un professionnel ou à un organisme compétent
Dans cette démarche, il est conseillé au locataire de se faire assister par un notaire, notamment s’il a l’intention d’acheter le logement qu’il loue. Ce professionnel s’assurera de la conformité du congé et de l’exactitude des informations qu’il contient. En cas de nouvelle offre de vente à un prix inférieur émise par le propriétaire, le notaire veillera à ce qu’elle soit transmise au locataire dans les conditions et délais légaux.
Outre les notaires, les associations de consommateurs ou encore l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) peuvent également être de bons conseils et offrir, au locataire comme au propriétaire, une vision plus claire du cadre juridique du droit de préemption et de sa mise en œuvre.
Penser à l’accompagnement en cas de litige lié au logement
L’assuré qui dispose d'une garantie Protection juridique pourra accéder, via son assureur, à des informations juridiques et obtenir des conseils en cas de litige.
En cas de conflit avec le propriétaire-bailleur, une agence immobilière ou le locataire-acquéreur, cette garantie permettra à l’assuré d’avoir des informations sur le droit de préemption du locataire.
N’hésitez pas à contacter votre assureur pour savoir si votre contrat intègre cette garantie.
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FAQ sur le droit de préemption du locataire
Le locataire d’un logement est, en principe, prioritaire pour acheter le bien qu’il occupe lorsque le propriétaire décide de le vendre libre de toute occupation. Ce droit de préemption ne s’applique pas dans certaines situations : le logement loué est une résidence secondaire, le propriétaire vend le logement à un membre de sa famille...
Il est tout à fait possible de vendre un logement occupé par des locataires. Dans cette hypothèse, il est vendu « loué », le nouveau propriétaire devenant un propriétaire bailleur tenu de respecter le bail en cours.
Le prix proposé au locataire dans la notification de congé est celui que le propriétaire souhaite, obtenir au départ. En cas de refus du locataire, le propriétaire proposera le logement à d’autres acheteurs. S’il accepte une offre plus basse de l’un d’entre eux, il devra dans ce cas re-proposer le bien au locataire à ce nouveau prix. Un locataire qui reste, en vertu de son droit de préemption, prioritaire pour l’acheter. Si le bailleur ne l’a pas déjà fait, le notaire notifiera ces nouvelles conditions au locataire, sous peine de nullité de la vente.
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