Bornage de terrain : définition, démarches, prix et obligations légales

Réalisé par un géomètre-expert, le bornage d’un terrain consiste :

• À fixer les limites de manière définitive entre deux propriétés privées contiguës appartenant à des propriétaires différents (ce statut a été élargi par la jurisprudence et aux nus-propriétaires, aux usufruitiers, aux héritiers et aux futurs acquéreurs titulaires d’un compromis de vente),
• Et à matérialiser ces limites physiquement, à l’aide de « bornes ».

Le bornage d’un terrain n’est pas obligatoire sauf si l’un des propriétaires des terrains contigus en fait la demande (article 646 du Code civil).

Cette opération peut également s’imposer dans certaines situations particulières.

S'il n'a pas déjà été réalisé, le bornage d’un terrain est en réalité quasiment systématique avant une vente. Même si cette démarche n’est pas obligatoire, il vous permet en effet, en fixant des limites claires et reconnues, il vous permet de rassurer votre acheteur sur la superficie et le prix payé, tout en réduisant les risques de contentieux après-vente.

Selon votre projet, avoir une connaissance précise des limites séparatives vous permettra :

• De ne pas déborder sur le terrain mitoyen,
• De respecter les règles de distance et d’implantation minimale (pour les clôtures végétales et autres plantations d’arbres notamment).

Autrement dit, vous réduisez les risques de conflits de voisinage.

Pour avoir une valeur juridique, le bornage d’un terrain doit être réalisé par un géomètre-expert. Ce professionnel indépendant est le seul compétent et habilité par la loi à "dire la propriété", c'est-à-dire à pour fixer des limites de propriété.

Plan de bornage et plan cadastral sont souvent confondus, à tort. Conçu pour aider au calcul des impôts fonciers, ce dernier ne vise pas à fournir une représentation topographique exacte d’un terrain.

Une fois choisi votre géomètre-expert, celui-ci va dans un premier temps convoquer tous les propriétaires à une réunion contradictoire pour :

• Recueillir tous les documents fonciers utiles : titre de propriété, plans de terrain…,
• Ecouter chaque partie s’exprimer sur les limites de sa propriété.

En complément, le géomètre-expert va procéder à des recherches d’archives (bornage antérieur…) et à des relevés topographiques sur site. Selon les cas, il peut également prendre en compte les coutumes et usages locaux.

Sur la base de toutes les informations collectées et de sa maîtrise des règles d’urbanisme, le géomètre-expert définit des limites de propriétés.

Il prépare un procès-verbal qui récapitule notamment les biens concernés et l’ensemble des éléments analysés. À cela est annexé un plan de bornage qui présente graphiquement les limites établies et l'emplacement des bornes posées.

Le géomètre-expert réunit les propriétaires sur site afin de leur présenter la délimitation qu'il a établie au vu des éléments recueillis.

• En cas d'accord, il fait signer le procès-verbal et matérialise physiquement les limites à l'aide de bornes. Pour rendre le bornage définitif, il est conseillé de faire publier ce procès-verbal de bornage au service de la publicité foncière par l'intermédiaire d'un notaire. Ainsi, aucune contestation sur les limites du terrain ne sera possible par les propriétaires actuels des terrains concernés mais aussi par les suivants.
• En cas de désaccord des propriétaires, le géomètre-expert dresse un procès-verbal dit « de carence ».

C’est la première démarche à effectuer si vous souhaitez borner votre terrain : contacter l’autre propriétaire afin de lui en faire la demande (de préférence par lettre recommandée avec avis de réception).

Vous parvenez ensuite à trouver un accord, aboutissant à la signature d’un procès-verbal fixant de manière définitive les limites de propriétés ? C’est ce qu’on appelle un bornage amiable.

Les tentatives de bornage amiable ont échoué : votre voisin refuse de réaliser un bornage ? Vous ne parvenez pas à trouver un accord sur la limite séparative ? Le géomètre expert a dressé un procès verbal de carence ?

En cas de désaccord sur la limite séparative ou refus du voisin de réaliser un bornage amiable, il convient d'abord d'essayer de trouver une solution amiable, qu'il s'agisse d'une conciliation, d'une médiation ou d'une procédure participative.

Si la tentative de résolution amiable échoue, il est possible de recourir à un bornage « judiciaire ». Vous devez pour cela saisir le tribunal judiciaire du lieu où sont situées les propriétés à borner. Tribunal qui se chargera de nommer un géomètre-expert.

Les géomètres-experts ne sont pas soumis à des tarifs réglementés. Il est donc conseillé de demander et de comparer plusieurs devis.

Le prix pour un bornage de terrain varie selon plusieurs paramètres :

• La surface et le nombre de propriété concernées,
• La complexité du terrain et son accessibilité,
• La région dans laquelle le terrain est situé,
• Le travail de recherche nécessaire…

Un bornage, une fois signé par tous les propriétaires, a une valeur juridique définitive. Il n’existe pas de date de fin de validité. Aucun autre bornage ne peut être réalisé.

Selon l’article 646 du Code civil, un bornage se fait « à frais commun ». Autrement dit, les frais peuvent être partagés entre les parties prenantes. Dans la pratique, la répartition des coûts dépend des situations :

Dans le cadre d’un bornage amiable, il est courant que le propriétaire à l’origine de la demande de bornage assume seul la totalité des frais. En cas de demande conjointe, les propriétaires conviennent librement du mode de partage des coûts.

Dans le cadre d’un bornage judiciaire, il revient au juge de déterminer qui paie les frais de bornage.

Que la borne ait été déplacée par mégarde ou intentionnellement, vous devez contacter un géomètre-expert, seul professionnel habilité à repositionner les bornes en s’appuyant sur le procès-verbal de bornage. A cet égard, précisons qu’il est strictement interdit de déplacer ou de retirer une borne.