Le vendeur peut-il annuler une offre d'achat ?

03/2022 - Mis à jour le 22/03/2022 par Christine Q

Une offre d’achat rédigée en bonne et due forme et signée par le vendeur et l’acheteur est un engagement pour les deux parties à mener la transaction à terme au prix convenu. Le vendeur ne peut annuler une offre d’achat qu’il a acceptée sans s’exposer à une demande de compensation de l’acheteur.

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Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?

Définition

L’offre d’achat est la toute première étape à franchir dans la concrétisation d’une transaction immobilière. Elle est à l’initiative de l’acheteur qui manifeste son intérêt pour un bien et souhaite le réserver aux conditions qui lui conviennent. Le vendeur peut l’accepter ou la refuser. Une offre d’achat est un document écrit à valeur juridique qui, s’il est signé par les deux parties, est un accord ferme entre le vendeur et l’acquéreur. Elle débouchera logiquement sur la signature d’un compromis de vente. Une offre d’achat exprimée oralement n’a pas de valeur juridique.

Quels sont les éléments à notifier pour qu'une offre d'achat soit valable ?

Pour qu’une offre d’achat soit valable, elle doit comporter une brève description du bien immobilier et mentionner, outre le prix proposé, la date et la durée de validité de l’offre formulée par l’acquéreur. Cette offre étant un engagement, il est prudent pour l’acheteur d’ajouter des conditions suspensives qui lui permettront de se rétracter si ces conditions ne sont pas réunies. Par exemple le montant global des travaux, le financement du projet par un crédit bancaire à obtenir ou tout autre élément d'information dont ne dispose pas l’acquéreur à la date de l’offre d’achat peuvent être mentionnés. Le cas échéant, ces éléments seront mis en avant pour lui permettre de se désister sans pénalités.

Quelle est la durée de validité d'une offre d'achat ?

La durée de validité d’une offre d’achat est celle que l’acheteur potentiel a lui-même indiquée dans la proposition faite au vendeur. Elle est généralement d’une semaine ou de dix jours, un temps suffisant pour que le destinataire puisse en prendre connaissance et mûrir sa décision. Si le vendeur n’a pas répondu dans le délai imparti, l’offre d’achat est caduque. S’il l’a acceptée en retournant le document signé, il ne peut revenir sur sa décision ni proposer le bien à un autre acheteur. Il ne bénéficie pas d’un délai de rétractation et ne peut juridiquement accepter une autre offre d’achat sur ce même bien. S’il a refusé l’offre d’achat, il est libre de faire éventuellement une contre-offre ou d’accepter l’offre d’un tiers.

Quand un vendeur peut-il se rétracter selon l'article 1113 du code civil ?

Selon l’article 1113 du Code civil, lorsque les conditions sont remplies et que l’offre d’achat est valable, vendeur et acheteur sont liés par un contrat qui les engage réciproquement. Si l’une ou l’autre des parties souhaite revenir sur son engagement, le versement de dommages et intérêts peut être exigé. Toutefois, la jurisprudence a montré que l’accord sur la chose et le prix ne valait pas toujours vente. Si par exemple l’offre d’achat prend soin de préciser que l’engagement sera formalisé au moment de la signature du compromis de vente, le vendeur peut s’appuyer sur cette mention pour faire valoir que la transaction était au stade des pourparlers et que la vente n’était pas conclue. En cas de litige devant un tribunal, les juges évalueront précisément les conditions définies pour la vente et l’expression de la volonté des parties de s’engager. C’est pourquoi il est préférable de bien peser chaque élément inscrit dans l’offre d’achat.

Offre d'achat acceptée : comment annuler en tant que vendeur ?

Vous êtes vendeur et avez accepté un peu vite une offre d’achat ? Malheureusement vous êtes engagé vis-à-vis de l’acheteur si l’offre a été rédigée et signée en bonne et due forme par les deux parties. Celui-ci est en droit d’exiger que la transaction ait lieu au prix convenu et peut prétendre dans le cas contraire à des dommages et intérêts. Vous ne pourrez vous rétracter que si la rédaction de l’offre est sujette à interprétation juridique en mentionnant par exemple que la vente ne sera engagée qu’à l’étape du compromis de vente, ou si vous pouvez faire valoir qu’une ou des conditions de la vente n’ont pas été écrites. Une offre au prix annoncé par le vendeur ne vaut pas acceptation de sa part et ne l’oblige pas à vendre. Il peut choisir parmi plusieurs offres celle qui par exemple lui semble présenter le plus de garanties.

Rétractation de l'offre d'achat par le vendeur : quelles sont les conséquences pour l'acheteur ?

Vous êtes acheteur et après avoir accepté par écrit votre offre le vendeur vous fait savoir qu’il a changé d’avis ou préfère vendre à un tiers ? Dans ce cas vous êtes en droit d’exiger la signature du compromis de vente et d’engager une action en justice afin que la vente ait lieu en votre faveur ou d’obtenir une indemnisation. Néanmoins toute modification de l’offre ou des conditions initiales acceptées par le vendeur l’autorise à se désengager.

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