Assurance local professionnel : guide complet pour bien choisir

L’assurance du local professionnel permet de faire face à ces aléas, de protéger votre responsabilité et d’assurer la continuité de votre activité. Mais selon votre statut (locataire, propriétaire, propriétaire non occupant) et la nature de votre local, les obligations et les garanties à souscrire diffèrent. Ce guide complet vous permet d’y voir clair pour choisir une assurance professionnelle réellement adaptée à votre situation.

L’assurance du local professionnel désigne l’ensemble des garanties destinées à protéger un bien immobilier utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle, ainsi que son contenu. Elle est le plus souvent intégrée dans un contrat d’assurance multirisque professionnelle.

Ce contrat regroupe, dans une seule police, plusieurs volets essentiels :

• La couverture des dommages subis par le local (murs, aménagements),
• La protection des biens professionnels (matériel, mobilier, stock),
• La responsabilité civile de l’exploitant en cas de dommages causés à des tiers,
• Des garanties financières complémentaires, comme la perte d’exploitation.

L’assurance des locaux couvre principalement le bâtiment lui-même et les aménagements immobiliers : murs, cloisons, sols, vitrines, installations fixes. Elle est essentielle pour faire face aux dégâts matériels lourds (incendie, explosion, dégâts des eaux, événements climatiques).

L’assurance des biens professionnels concerne quant à elle le contenu du local : matériel informatique, machines, mobilier, outillage, marchandises, stocks, valeurs.

Ces deux volets sont complémentaires. Assurer uniquement le bâtiment sans protéger le contenu expose à une perte financière importante en cas de vol, de vandalisme ou de sinistre majeur.

L’assurance local professionnel concerne tous les locaux utilisés dans un cadre professionnel, quels que soient la taille de l’entreprise et son secteur d’activité :

• Commerces et boutiques accueillant du public,
• Bureaux administratifs ou commerciaux,
• Cabinets de professions libérales,
• Ateliers artisanaux,
• Entrepôts de stockage,
• Restaurants, bars, hôtels,
• Espaces de coworking,
• Locaux mixtes (activité + habitation sous conditions).

Que l’activité soit commerciale, artisanale, industrielle ou libérale, les obligations et les risques sont similaires, même si le niveau de couverture nécessaire diffère selon l’exposition réelle aux sinistres.

L’obligation d’assurance dépend en premier lieu du statut de l’occupant.

Le locataire a l’obligation légale de s’assurer au minimum contre les risques locatifs. Ces risques comprennent l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux. Cette obligation découle du bail et vise à protéger le bien contre les dommages causés par l’occupant. Lors de la signature du contrat, puis chaque année, le bailleur est en droit d’exiger une attestation d’assurance.

Dès lors que le local commercial ou professionnel est situé dans un ensemble en copropriété, la loi impose la souscription d’une assurance responsabilité civile, conformément à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Alur de 2014. Cette garantie couvre les dommages que le bien pourrait causer aux tiers ou aux autres lots de la copropriété.

En copropriété, les règles sont renforcées. Le syndic peut exiger la preuve de l’assurance responsabilité civile, aussi bien pour les copropriétaires occupants que non occupants. En cas de sous-location ou de co-exploitation, chaque occupant doit être correctement assuré pour les risques liés à son activité.

Le bail commercial prévoit généralement des clauses spécifiques en matière d’assurance. Il impose presque systématiquement au locataire de fournir une attestation couvrant les risques locatifs et parfois certaines garanties complémentaires (vol, bris de glace, responsabilité civile exploitation).

En l’absence d’assurance, les conséquences peuvent être particulièrement lourdes :

• Prise en charge intégrale des travaux de remise en état du local,
• Indemnisation des voisins, clients ou tiers victimes de dommages,
• Impossibilité de compenser la perte de chiffre d’affaires en cas de fermeture forcée,
• Mise en danger de la pérennité même de l’entreprise.

Ces garanties constituent le socle de toute assurance local professionnel. Elles couvrent notamment :

• Les incendies, explosions et implosions,
• Les dégâts des eaux (fuites, ruptures de canalisation, infiltrations),
• Les tempêtes, la grêle, la neige,
• Les catastrophes naturelles reconnues par arrêté.

Les dommages causés au bâtiment, aux installations fixes, mais aussi au mobilier et au stock peuvent être indemnisés selon les capitaux déclarés au contrat.

La garantie vol protège contre les pertes résultant d’un cambriolage ou d’un acte de malveillance, sous réserve du respect des moyens de protection déclarés (serrures, rideaux métalliques, alarme, vidéosurveillance).

La garantie bris de glace couvre les vitrines, fenêtres, baies vitrées, enseignes vitrées. Elle est particulièrement importante pour les commerces en rez-de-chaussée.

Les dommages électriques prennent en charge les sinistres causés par une surtension, la foudre ou un court-circuit affectant les équipements.

L’assurance du local comprend également une responsabilité civile dite « exploitation » ou « occupation ». Elle intervient lorsque le local est à l’origine d’un dommage causé à un tiers. Par exemple :

• Un client se blesse en glissant dans vos locaux professionnels,
• Un dégât des eaux se propage chez un voisin,
• Un élément de façade tombe et cause un accident.

Certaines garanties ne sont pas obligatoires mais fortement recommandées selon la nature de l’activité :

• La garantie perte d’exploitation, qui compense le manque à gagner en cas d’arrêt d’activité,
• La protection juridique, pour bénéficier d’un accompagnement en cas de litige,
• La garantie bris de machine pour les ateliers et sites de production,
• L’assurance des marchandises sous température dirigée pour les métiers de bouche,
• La garantie perte de valeur du fonds de commerce,
• L’assurance des valeurs (espèces, chèques).

Les commerces sont exposés à un risque élevé de vol, de vandalisme et de bris de vitrine. L’accueil du public renforce également l’enjeu de la responsabilité civile.

Les commerces alimentaires doivent également s’assurer contre la rupture de la chaîne du froid.

Les bureaux et cabinets comportent généralement peu de stocks mais un matériel informatique et des données sensibles. L’assurance doit sécuriser :

• Le matériel professionnel,
• Les archives,
• Les équipements informatiques,
• La responsabilité civile professionnelle, distincte de la simple occupation des locaux.

Les entrepôts et ateliers présentent des risques techniques plus élevés : incendie, explosion, panne de machines, sinistres électriques. Une couverture renforcée est requise, incluant souvent :

• La garantie bris de machine,
• La couverture des stocks importants,
• La responsabilité liée aux installations industrielles,
• La perte d’exploitation sur une longue durée.

L’assurance local professionnel se concentre essentiellement sur le bien immobilier et son contenu. Elle couvre principalement les risques matériels affectant les locaux et les biens.

L’assurance multirisque entreprise est une formule globale intégrant, en plus de l’assurance du local :

• La responsabilité civile professionnelle,
• La responsabilité civile exploitation,
• La perte d’exploitation (non inclus dans certains contrats),
• La responsabilité du dirigeant (non inclus dans certains contrats).

Le prix d’une assurance local professionnel dépend de nombreux paramètres :

• La superficie du local,
• Sa localisation géographique,
• Le type d’activité exercée,
• La valeur du matériel et des stocks,
• Les garanties et plafonds d’indemnisation choisis,
• Le chiffre d’affaires de l’entreprise pour la RC.

Les dispositifs de prévention ont une incidence directe sur le montant de la prime :

• Conformité de l’installation électrique,
• Équipements de protection incendie (extincteurs, alarmes),
• Sécurisation contre le vol,
• Vidéosurveillance.

La seule manière pertinente d’estimer le coût réel consiste à demander plusieurs devis détaillés auprès d’assureurs ou de courtiers. Cette mise en concurrence permet d’analyser :

• Les franchises,
• Les plafonds d’indemnisation,
• Les exclusions,
• Les modalités de prise en charge.

Une comparaison uniquement basée sur le prix est insuffisante, la qualité des garanties est déterminante.

En cas de sinistre, plusieurs étapes doivent être respectées :

• Sécuriser les lieux et limiter les aggravations,
• Déclarer le sinistre à l’assureur dans les délais contractuels (souvent 5 jours ouvrés, 2 jours pour le vol),
• Fournir les justificatifs (factures, inventaire des biens, photos),
• Coopérer avec l’expert mandaté par l’assurance.

L’indemnisation dépendra des garanties souscrites, des capitaux déclarés et du respect des obligations de prévention. 

Les obligations varient selon la situation. Le locataire doit obligatoirement être assuré contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux). Le propriétaire d’un local situé en copropriété doit impérativement souscrire une assurance responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non occupant, conformément à la loi Alur. En revanche, le propriétaire d’un local hors copropriété n’est pas soumis à une obligation légale stricte, même si l’assurance demeure fortement recommandée. Au-delà de ces obligations minimales, de nombreuses garanties sont facultatives mais essentielles pour sécuriser l’activité.

Non. L’assurance du local couvre principalement les dommages matériels affectant le bâtiment et son contenu. La responsabilité civile professionnelle, qui protège contre les dommages causés aux clients ou aux tiers dans le cadre de l’activité, constitue une garantie distincte. Elle est intégrée dans les contrats multirisques professionnelles mais peut aussi être souscrite séparément. Certaines professions réglementées sont légalement tenues de souscrire une RC Pro, indépendamment de l’assurance des locaux.

L’assurance du propriétaire non occupant est obligatoire uniquement lorsque le local est situé dans une copropriété. Elle couvre au minimum la responsabilité civile du bailleur. En dehors de la copropriété, elle n’est pas imposée par la loi, mais reste vivement conseillée. Elle protège notamment contre les sinistres survenant en période de vacance locative et contre les insuffisances de garanties du locataire. Sans cette couverture, le bailleur peut être exposé à des frais importants.

Oui. L’assurance multirisque habitation ne couvre pas automatiquement l’activité professionnelle. Il est impératif de déclarer l’activité à l’assureur et de souscrire une extension de garantie dédiée. Cette extension permet de protéger le matériel professionnel, de couvrir la responsabilité civile liée à l’activité et d’éviter toute exclusion en cas de sinistre. À défaut, l’assureur peut refuser toute indemnisation liée aux dommages professionnels.

Pour éviter toute indemnisation partielle, il est essentiel d’évaluer correctement la valeur des biens assurés (matériel, stocks, aménagements) et de les réactualiser régulièrement. En cas de sous-évaluation, l’assureur applique la règle proportionnelle de capitaux, réduisant l’indemnité à due proportion. Il est également indispensable de respecter les normes de sécurité déclarées au contrat. Un manquement peut entraîner un refus total ou partiel d’indemnisation.