Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier ? La question de l’apport personnel joue un rôle important dans la réalisation de votre projet d’investissement locatif. L’apport personnel peut vous procurer de nombreux avantages pour obtenir un prêt. Cependant, il n’est pas indispensable pour obtenir un crédit auprès de votre banque. Qu’est-ce qu’un investissement locatif sans apport ? Quels sont les avantages et les conditions d’obtention ? Est-ce que l’investissement sans apport est soumis à des conditions de revenus ? Nous vous aidons à comprendre le fonctionnement de ce type d’investissement.
- maif.fr
- Habitation
- Guide investissement locatif
- Rendement locatif
Comment calculer le rendement locatif ?
Jean-Philippe D.
4 min
MAJ mai 2025
Le calcul du rendement locatif d'un investissement en immobilier permet d’étudier l'intérêt financier d'investir dans un logement. Plusieurs facteurs sont à prendre en considération pour estimer combien peut rapporter un bien.
1
Définition du rendement locatif
Indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier, le rendement locatif correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition.
2
Différences de calcul entre rendement locatif et rentabilité locative
Si les deux termes sont souvent utilisés indifféremment, ils couvrent des réalités distinctes :
- Le rendement locatif capte uniquement la performance (en pourcent) relative aux revenus générés par la location du logement.
- La rentabilité locative, qui englobe le rendement, s'apprécie sur toute la durée de vie de l'investissement. Elle intègre aussi la sortie (la revente avec une potentielle plus-value).
3
Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?
Le calcul du rendement locatif s'effectue en se basant sur le prix d'achat du logement, les loyers perçus sur une année, ainsi que l'ensemble des charges locatives. Selon les critères choisis, on obtient le rendement brut ou le rendement net du bien immobilier.
4
Le calcul du rendement brut d'un investissement locatif
Le calcul du rendement brut ne prend pas en compte les charges de location payées par le bailleur, ni la fiscalité.
Calcul du rendement brut
Il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis de multiplier le résultat par 100.
Le rendement brut ne reflète pas le revenu réel que l’investissement locatif va rapporter.
5
Comment calculer le rendement net d'un investissement locatif ?
Pour obtenir le rendement locatif net de son investissement immobilier, le bailleur doit prendre en compte les charges et les dépenses inhérentes à la location de sa maison ou de son appartement :
- Outre la taxe foncière, il doit retrancher du montant du loyer annuel les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses de travaux et d’entretien, les éventuels frais de gestion locative ou encore les frais de la garantie de loyers impayés (GLI).
- Par ailleurs, le prix d’achat retenu pour le calcul du rendement net est alourdi par le coût du crédit immobilier contracté pour financer l’investissement. Les intérêts d’emprunt constituent donc une charge qui doit être prise en compte dans le calcul du rendement net.
En toute logique, le rendement net est inférieur au rendement brut.
6
Le calcul du rendement « net-net » d'un investissement locatif
Afin d'obtenir une idée encore plus précise du rendement de son investissement immobilier, le bailleur doit calculer le rendement « net-net », c’est-à-dire net d’impôt.
A prendre en compte
- Les prélèvements sociaux ;
- L’imposition sur les revenus locatifs.
Tout dépend du mécanisme fiscal choisi (réel, micro-foncier, micro-BIC...), mais aussi des éventuels avantages octroyés par les dispositifs de défiscalisation.
7
Les autres facteurs qui peuvent jouer sur la rentabilité de votre bien
Le rendement ne se résume pas simplement à une formule de calcul.
Certains facteurs peuvent avoir un impact fort sur la performance locative, comme :
- Le prix d’achat : il va dépendre des conditions de marché au moment de l’achat.
- La vacance locative (l'absence de locataire) : il est nécessaire de faire attention à la qualité du locataire sélectionné pour diminuer le risque de vacance, qui pourrait grever la rentabilité locative.
- La fiscalité : louer en revenus fonciers peut être fiscalement plus contraignant que louer en meublé.
8
La rentabilité nette de l’investissement locatif par type de logement
La performance d’un bien immobilier locatif dépend aussi de la nature du logement. Les petites surfaces (studio) sont plus rentables que les grandes surfaces (F4, F5, maison), mais les risques de turnover plus importants réduisent le rendement sur le long terme.
Il est important d’étudier le marché avant de sélectionner un bien immobilier à acheter, et de bien adapter la destination du bien à la localisation. Par exemple, un bien de trop grande surface loué en meublé peut engendre une vacance locative plus importante, tout comme il est préférable la fréquentation touristique d’une ville avant d’y installer un RBNB.
Côté MAIF
- Prenez rendez-vous avec notre service de conseil en gestion de patrimoine et bénéficiez d’un diagnostic patrimonial gratuit, de conseils personnalisés…
- Quel investissement ? Quelle défiscalisation choisir ?
- Vous souhaitez être conseillé et accompagné par un expert ?
Le service conseil patrimonial est réalisé par MAIF Solutions Financières.
MAIF SOLUTIONS FINANCIÈRES - Société par actions simplifiée au capital de 3 465 134 €- RCS Niort 350 218 467 - 100 avenue Salvador Allende - CS 90000 - 79038 Niort cedex 9. Intermédiaire en opérations d'assurance. Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, conseiller en investissements financiers enregistré auprès de la CNCEF et inscrit au registre unique sous le n°07031206 (Orias). Titulaire de la carte T n°CPI 7901 2016 000 005 310 délivrée par la CCI des Deux-Sèvres et exerçant sous le contrôle de l'ACPR - 4 place de Budapest – CS 92459 - 75436 Paris cedex 9.Sur le même thème
Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ? La première étape est de vous rapprocher de votre banque pour étudier vos possibilités de financement à crédit. L’obtention d’un crédit immobilier implique de réunir un certain nombre de critères qui vous permettront d’obtenir les meilleurs taux. C’est sur la base de votre profil que la banque fixera les conditions d’emprunt et de remboursement de votre prêt. Comment monter un dossier bancaire ? Quels sont les éléments à présenter ? À quel niveau intervient la banque ? Nous vous accompagnons dans vos démarches.
En effectuant des travaux dans un bien immobilier destiné à la location nue, un propriétaire bailleur peut générer un déficit foncier qui lui permet de diminuer son revenu global et, le cas échéant, ses revenus fonciers des années suivantes.
La colocation reste un choix particulièrement intéressant pour qui veut se lancer dans un investissement immobilier locatif. La location d'un même logement par plusieurs locataires, ayant signé un bail et partageant les frais de loyer, peut, en effet, s'avérer très rentable.
La division d'un appartement ou d'une maison en plusieurs logements destinés à la location est une solution intéressante pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier. Il convient de se renseigner pour savoir si le bien est assujetti à une autorisation préalable de travaux.
Les revenus générés par une location meublée sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toujours sur le plan de la fiscalité, l’option pour le régime réel permet de déduire de ses bénéfices les charges et d’amortir son bien immobilier.