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Comment évaluer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
Avant de se lancer dans un investissement immobilier locatif à crédit, il est impératif de connaître sa capacité d'emprunt. Calculée notamment en fonction des revenus de l’emprunteur, elle est déterminante pour fixer son budget d’achat ainsi que le taux d’intérêt du prêt.
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Définition de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt immobilier correspond au montant du prêt maximum qu’une personne peut obtenir de la part de sa banque pour financer son projet d’investissement locatif.
C’est, avec l’apport personnel et les éventuels crédits en cours, l’un des principaux critères étudiés par le prêteur pour l’octroi du prêt. Pour évaluer la capacité d’emprunt, le banquier prend en compte le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur.
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Les liens avec la capacité d’emprunt pour une résidence principale
Le fait d’avoir un crédit immobilier en cours, qui permet de rembourser l’achat de sa résidence principale, n’empêche pas, en soi, de souscrire un nouvel emprunt dans le cadre d’un investissement locatif.
Cette possibilité de cumul nécessite toutefois de vérifier son endettement actuel, puis après financement. Le montant emprunté pour l’acquisition du nouveau bien immobilier dépend là aussi de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
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La prise en compte des revenus locatifs dans la capacité d’emprunt
Dans le calcul de la capacité d’emprunt, les banques intègrent les revenus locatifs attendus de l'investissement à financer. Toutefois, pour couvrir les risques de l'investissement locatif (loyers impayés, logements vacants...), elles ne prennent en compte que 70 % des revenus censés être perçus chaque mois.
Pour un loyer de 900 €, par exemple, seuls 630 € seront pris en compte dans le calcul de la capacité d’endettement. Deux options se présentent pour intégrer les revenus locatifs à son profil emprunteur : soit les ajouter à l'ensemble de ses revenus, soit les déduire intégralement de ses charges.
Bon à savoir
Les revenus générés par les parts de SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier) sont souvent ignorés lors de l’évaluation de la capacité d’emprunt.
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Les autres revenus pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt
Outre les revenus locatifs, la banque tient également compte des salaires ou des revenus professionnels de l’emprunteur. Certains établissements de crédit examinent aussi les pensions alimentaires et les allocations familiales. En revanche, les revenus de placements financiers n’entrent pas dans le calcul.
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L’apport personnel pour alléger son prêt
L'apport personnel permet avant tout d'alléger le poids global de son emprunt immobilier. Traditionnellement, les banques exigent que cet apport financier compte pour au moins 10 % du projet, hors frais de notaire (cette partie peut varier en fonction des établissements bancaires).
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Les charges prises en compte pour évaluer le taux d’endettement
Pour évaluer son endettement, qui ne doit théoriquement pas dépasser le taux de 35 %, l’emprunteur doit déduire les charges de ses revenus. Parmi elles figurent, entre autres, les mensualités de crédit en cours et les loyers.
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L’importance de calculer son reste à vivre
Afin de déterminer la capacité d'emprunt, la banque va aussi calculer le reste à vivre. C'est ce qu'il reste à l'emprunteur pour assumer ses dépenses courantes (alimentation habillement, factures, loisirs…), une fois réglées les charges liées à l’investissement locatif (mensualités de remboursement, assurance emprunteur, taxe foncière…).
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