Ajouter une véranda à votre habitation peut être un projet d’extension important pour votre maison. Au-delà des démarches administratives, il est crucial de penser à la question de l'assurance. Cette extension de la maison doit être déclarée à votre assureur pour être couverte contre divers risques : évènements climatiques, dommages, dégâts des eaux, incendies, effraction ou dommages électriques. Découvrons ensemble comment bien assurer votre véranda.
- maif.fr
- Habitation
- Conseils sur l'assurance habitation
- Grenier aménagé non déclaré
Grenier aménagé non déclaré : risques, conséquences et solutions pour régulariser votre situation
10 min
MAJ avril 2025
Exploiter la surface jusqu’alors perdue de votre grenier est un moyen d’agrandir facilement votre logement. Mais certaines précautions sont nécessaires. Selon l’ampleur des travaux, une autorisation d’urbanisme peut en effet être requise. Il convient également de prévenir l’administration fiscale et votre assureur. Heureusement, en cas d’oubli, vous pouvez régulariser votre situation a posteriori. Voici tout ce qu’il faut savoir.
1
Définition d'un grenier aménageable : les critères
Hauteur minimale et autres contraintes techniques
Vous disposez d’un espace sous votre toiture que vous aimeriez transformer en chambre, en dressing, en bureau...
Pour que vos combles soient considérés comme habitables, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Une hauteur sous plafond au moins égale à 1m80,
- Une structure de charpente qui n’entrave pas le déplacement dans l’espace et le bon aménagement de la pièce (à cet égard, des charpentes en fermettes peuvent ainsi se révéler problématiques),
- Un plancher suffisamment solide pour supporter le poids d’une activité humaine. Si vous avez le moindre doute, faites appel à un professionnel pour vérifier la résistance et la portabilité de votre plancher.
Bon à savoir
Pour votre confort et votre sécurité, il est indispensable de prévoir une bonne isolation thermique de vos combles. Veillez par ailleurs à ce que votre installation électrique soit conforme aux normes électriques en faisant appel à un artisan qualifié.
Distinction entre combles perdus et aménageables
Si votre grenier répond à ces critères, vos combles sont dits « aménageables ».
Dans le cas contraire, on parlera de combles « non aménageables » ou « perdus ». Des combles perdus qu’il reste possible de transformer en combles aménageables à condition d’engager certains travaux : surélévation du toit, consolidation du plancher, modification de la charpente… Pour cela, demandez conseil à un architecte ou à un artisan spécialisé.
Bon à savoir
Le recours à un architecte peut être obligatoire pour certains travaux soumis à permis de construire.
2
Quelles sont les obligations légales pour transformer son grenier ?
Surface de plancher, emprise au sol, surface habitable...
Cette distinction entre combles perdus et combles aménageables est essentielle : elle va vous permettre de calculer la surface dite « de plancher » notamment.
Surface de plancher (code de l’urbanisme)
D’après le code de l’urbanisme, la surface de plancher d’une construction correspond à « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment », et après déduction de certaines surfaces, telles que les combles non aménageables. Vous trouverez sur le site service-public une fiche d’aide pour calculer la surface de plancher.
La surface de plancher ne doit pas être confondue avec les autres mesures de surface des bâtiments, comme la surface habitable ou encore l'emprise au sol, toutes calculées selon des règles spécifiques, à des fins distinctes :
- La surface de plancher va déterminer le type d’autorisation d’urbanisme nécessaire et servira au calcul de votre taxe d’aménagement. Un impôt local dû pour la création d’une surface de plancher supérieure à 5 m2,
- L'emprise au sol entre elle aussi en compte dans l'octroi de votre autorisation d'urbanisme et permet de vérifier votre conformité aux règles d'urbanisme dans votre commune,
- La surface habitable va notamment impacter votre taxe foncière et votre taxe d’habitation.
Quelles sont les autorisations d'urbanisme nécessaires ?
Vous ne créez pas de surface de plancher
Vos combles sont d’ores et déjà aménageables. Aucune autorisation d’urbanisme n’est nécessaire pour vos travaux de rénovation.
A noter
Une autorisation sera en revanche indispensable si vous prévoyez de modifier l’aspect extérieur de votre logement, avec la création par exemple d’une ouverture (comme une fenêtre de toit).
Vous créez une surface de plancher
Dès lors qu’il y a création de plancher, une autorisation d’urbanisme peut être requise. Elle prendra la forme d'une déclaration préalable de travaux si :
- Vous créez entre 5 et 20 m2; de surface de plancher (ou jusqu'à 40 m2; si votre logement est situé dans une zone urbaine couverte par exemple par un plan local d’urbanisme ou un plan d’occupation des sols),
- Vous modifiez l’aspect extérieur de votre logement (fenêtres de toit, etc.),
- Votre logement est concerné par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.
Permis de construire
Un permis de construire sera par contre nécessaire si :
- Vous créez plus de 20m2 de surface de plancher (ou plus de 40m2 si votre logement est situé dans une zone couverte par un PLU ou un POS).
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre mairie pour plus d’informations sur les règles d’urbanisme dans votre commune et les autorisations nécessaires.
3
Les déclarations d'aménagement des combles, une fois les travaux terminés
Prévenir l'administration fiscale
Que l'aménagement de vos combles ait fait ou non l’objet d’une autorisation d’urbanisme, vous avez l’obligation légale d’en informer les services fiscaux, et cela dans un délai de 90 jours après l’achèvement des travaux. Ces informations serviront notamment à calculer votre taxe foncière.
Vous avez déposé une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire ?
Rendez-vous sur impots.gouv.fr, dans votre espace particulier (rubrique « Biens immobiliers »). Vous pourrez y déposer votre déclaration foncière et renseigner les informations nécessaires pour la taxe d’aménagement.
Vos travaux ne nécessitaient pas d’autorisation d’urbanisme ?
Informez l’administration fiscale des changements opérés dans votre logement via la messagerie de votre espace particulier, sur impots.gouv.fr.
Informer votre assureur
Une fois la rénovation de vos combles terminée, prévenez votre assureur dans les plus brefs délais. Il s’agit de vérifier avec lui que votre contrat d’assurance habitation est toujours adapté à la nouvelle configuration de votre logement.
4
Quelles sont les conséquences d'un aménagement non déclaré ?
Des sanctions fiscales et administratives
Réaliser des travaux d’urbanisme sans les autorisations requises ou sans en respecter le contenu constitue un délit qui vous expose à un risque de sanctions comme :
- Le paiement d’une amende (jusqu’à 6000 € par mètre carré de surface construite, dans la limite de 300 000 € maximum) ou encore,
- La mise en conformité de votre logement.
Si la voie amiable est l’option la plus souvent suivie par l’administration, celle-ci peut choisir en dernier recours d’engager des poursuites, sous réserve de respecter certains délais de prescription (variables selon les situations).
Bon à savoir
En l’absence de déclaration préalable de travaux ou de permis de construire, une personne physique, comme un voisin, pourra également déposer un recours pour s’opposer à la réalisation de vos travaux auprès de la mairie, de la préfecture ou d’un juge administratif.
Les risques en cas de sinistre
La plupart des contrats d'assurance habitation stipulent que tout changement significatif dans la structure, l’affectation ou la valeur de la propriété doit faire l’objet d’une déclaration.
Le non-respect de cette obligation contractuelle peut conduire à une réduction de votre indemnisation en cas de sinistre :
- Aménager vos combles augmente la superficie habitable de votre bien et en modifie la valeur.
- De nouveaux risques (électriques, dégât des eaux…) apparaissent également.
Tous ces paramètres peuvent conduire à une couverture insuffisante en cas de sinistre.
Une fois encore, il est donc fortement recommandé de faire le point avec votre compagnie pour ajuster votre contrat d’assurance habitation en conséquence.
Un impact sur la valeur de votre bien
Si vous décidez de vendre votre logement, l'irrégularité de vos combles pourrait dissuader les acheteurs potentiels et vous contraindre à baisser votre prix de vente. Vous pourriez être contraint de régulariser la situation, entraînant des délais et des coûts supplémentaires.
5
Comment régulariser des combles non déclarés ?
Vous devez déposer a posteriori une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire, selon l'ampleur des travaux réalisés, en indiquant qu’il s’agit d’une régularisation de travaux non déclarés.
Avant cela, assurez-vous d’être en conformité avec les règles d’urbanisme à la date du dépôt de votre dossier et le cas échéant, procédez aux travaux nécessaires. Sans cela, l’administration est en droit de refuser votre demande de régularisation et de vous imposer de remettre les constructions dans leur état d’origine (en supprimant par exemple une fenêtre non autorisée).
Prévenez le service des impôts. La régularisation de votre situation peut entraîner une majoration des impôts dus sur la période non déclarée.
Enfin, rapprochez-vous de votre assureur pour mettre à jour votre contrat d’assurance habitation.
Côté MAIF
MAIF vous propose 3 formules et des options pour répondre aux besoins de tous :
- De la formule 1 pour couvrir l'essentiel (en cas d'incendie, de dégât des eaux, d'événement climatique, de vol au domicile...) jusqu'à la formule 3 pour assurer une tranquillité d'esprit (couverture tous risques, en tous lieux pour tous types de biens).
- La formule la plus couvrante couvre la panne de vos appareils électroménagers pendant 5 ans.
- Les biens que vous prêtez sont couverts dès la formule 1, dans les mêmes conditions que lorsque vous les utilisez vous-mêmes.
Sur le même thème
Chouette ! Après de longues recherches d’appartement, votre projet de colocation à Paris avec vos trois amis se concrétise enfin. Après la remise des clés, les cartons déballés, l’aventure peut enfin commencer. Une minute, avez-vous fait le point sur les démarches auprès de votre organisme d’assurance ? Est-il nécessaire de mentionner tous vos colocataires sur le contrat d’assurance habitation ? Clause de solidarité, préavis colocataire, colocataire solidaire sur le bail, la colocation induit quelques subtilités en termes d’assurances habitations. On fait le point ensemble dans cet article. Après cela, vous n’aurez plus qu’à programmer la pendaison de crémaillère !
Vous êtes en couple, cela commence à devenir sérieux et votre conjoint emménage chez vous ? Félicitations pour cette bonne nouvelle ! Ce changement de situation est aussi une occasion de faire le point sur votre contrat d’assurance habitation. Faut-il déclarer cet emménagement à votre assureur ? Quelles garanties ? Qu'est-ce cela change ? Nous vous guidons pas-à-pas dans cet article.
Vous êtes propriétaire d'un terrain, constructible ou non, forestier ou encore destiné à une exploitation agricole : toujours est-il que se pose à vous la question de l'assurance la plus appropriée. Si la protection de votre terrain n'est pas une obligation formulée par la loi, nous allons vous expliquer pourquoi il est fortement recommandé de vous prémunir contre tout risque potentiel. Nous entrerons aussi dans le détail des différentes assurances à votre disposition, ainsi que des modalités de souscription. Gardez en tête que la possession de votre terrain doit rester une belle opportunité, et non une source de contraintes ou d'inquiétudes. Pour vous aider au mieux, nous vous accompagnons au fil de votre démarche.
Vous garez tous les soirs votre voiture sur la place de parking de votre immeuble ou d'un immeuble voisin, et vous vous demandez quelles sont les modalités d'assurance en cas de sinistre ou de problème. Vous êtes propriétaire ou locataire de cet emplacement et les conditions de couverture sont encore floues pour vous. Eh bien, pas de panique, vous voilà exactement au bon endroit ! Nous vous accompagnons pas à pas pour mieux comprendre comment fonctionne une assurance place de parking, pourquoi souscrire à une telle couverture peut être intéressant pour vous et sous quelles modalités. Nous vous aidons aussi à saisir les différences d'assurance entre le propriétaire, le locataire et le copropriétaire.
Prenez quelques minutes pour lire cet édito, tout va vous paraître plus clair !
Que vous viviez dans une grande ville ou bien une petite agglomération, vous pouvez avoir besoin de plus d'espace pour ranger certains biens mobiliers. Pour se faire, plusieurs possibilités vous sont offertes : qu'il s'agisse d'un box ou d'un parking de stockage (ou de self-stockage), d'un garde-meuble ... vous devez prendre en compte plusieurs éléments. Quelles sont les différences entre un box, un parking de stockage et un garde-meuble ? Êtes-vous tenu de souscrire à une assurance spécifique ? Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer.