MAIF, Assureur Militant

Conseils et prévention
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Crédits et épargne

Les sources de financement

  • Mon dossier peut-il être apprécié différemment d’une banque à une autre ?

    Les banques fondent leur décision de prêter ou de ne pas prêter sur des critères techniques essentiellement (êtes-vous solvable ou non ? votre projet est-il viable ou non ?). A ce niveau, les limites d’intervention sont à peu près les mêmes d’une banque à l’autre, à ceci près que, pour chaque critère (endettement, apport personnel...), les bornes précises en deçà ou au delà desquelles votre demande de prêt sera acceptée ou non ne sont pas exactement les mêmes d’une banque à l’autre. Cette marge d’appréciation technique du risque est d’autant plus réelle que certains critères sont étudiés de manière croisée : à titre d’exemples, le niveau minimum de votre « reste à vivre après charges » sera apprécié au regard de votre niveau de revenus, de la même façon que votre capacité d’endettement sera jugée en fonction de votre comportement d’épargne antérieur...

    Par ailleurs, en dehors de ces critères techniques, la décision finale de chaque banque est aussi déterminée par des considérations commerciales. Peuvent entrer en ligne de compte des éléments tenant à la stratégie même de la banque (par exemple, votre profil d’emprunteur entre pleinement dans la stratégie de ciblage de la banque, ou encore la banque mise sur une augmentation progressive de vos revenus dans le temps parce que vous êtes jeune...), mais aussi des éléments purement subjectifs (par exemple, votre conseiller bancaire vous trouve dynamique ou sympathique, ou encore vos parents ont depuis longtemps leurs comptes dans la banque que vous sollicitez...).

    En conclusion, en fonction de la politique "risques" de la banque ou si votre dossier est "limite" sur certains critères, il se peut tout à fait que certaines banques acceptent de vous octroyer un crédit tandis que d’autres vous refuseront ce prêt.

  • Le fait d’être à découvert est-il un frein à l’obtention d’un prêt ?

    Dans le cadre de l’analyse de votre dossier de prêt, les banques ont pour usage d’analyser vos 3 derniers relevés de compte bancaire. Cette analyse est certes un moyen, parmi d’autres, de vérifier si vous avez des prêts en cours, et si c’est le cas que vous vous acquittez effectivement du paiement des mensualités dues, mais elle a également un autre intérêt : les mouvements courants de votre compte, et son solde, sont un indicateur, parmi d’autres, de votre capacité à gérer votre budget.

    Aussi, dans les mois qui précèdent votre demande de prêt, veillez autant que faire se peut à ne pas être à découvert, ou tout au moins à ne pas dépasser la limite autorisée par la banque (puisque, dans l’absolu, un découvert est un instrument de gestion budgétaire comme un autre). Si vous êtes à découvert, la banque vous en demandera les raisons. Si le découvert est la conséquence directe d’un accident (ex : travaux urgents non prévus, dépense exceptionnelle...), a priori pas de problème, vous pourrez l’expliquer. En revanche, si le découvert est récurrent et qu’il est la conséquence d’achats disproportionnés par rapport aux ressources du ménage, la banque ne sera pas dans les meilleures dispositions pour vous accorder votre prêt.

  • Quels prêts complémentaires pourrais-je intégrer dans le financement ? A quelles conditions et pour quels projets ?

    En complément des prêts dits " classiques " vous pouvez adjoindre d'autres prêts à votre plan de financement, sous réserve que vous y soyez éligibles.

    • Les prêts réglementés :
      • Nouveau Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+)
        Ce prêt permet l’achat d’un logement neuf (achevé depuis moins de cinq ans, résultant soit d’une construction nouvelle soit d’une rénovation d’envergure), à titre de résidence principale, sous réserve que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Une exception à la règle du "logement neuf" : le locataire d’un logement social ancien peut également profiter de ce prêt pour procéder au rachat de son habitation auprès de son organisme HLM.
        Son accessibilité dépend de vos revenus, de la composition de votre foyer, de la zone géographique où vous êtes situé et de la nature du bien.
        Il complète, avec les autres prêts, le financement de votre projet.
        A savoir : Vous pouvez conjuguer un Nouveau Prêt Taux Zéro Plus (PTZ+) avec un Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou un Prêt Conventionné (PC).
      • Le Prêt à l’Accession Social (PAS)
        Ce prêt finance la construction et l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, à titre de résidence principale, travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de mise en état d’habitabilité.
        Pour obtenir ce prêt :
        • vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend des revenus de la famille et de sa localisation géographique,
        • les logements doivent respecter des normes minimales de surface et d’habitabilité.

        Le PAS bénéficie de frais allégés, de taux et de conditions encadrés.
        A savoir : Le prêt PAS, sous conditions de ressources, ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
      • Le Prêt Conventionné (PC)
        Le Prêt Conventionné fonctionne sur le même mode que le prêt PAS. La seule différence est l’absence de plafond de ressources à respecter.
        A savoir : Le Prêt Conventionné, sous conditions de ressources, ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL).
        Certaines régions peuvent proposer d’autres prêts réglementés. Exemples :
        • Le Prêt Paris Logement 0 %
          La Ville de Paris propose une aide spécifique pour aider l'accession à la propriété des ménages parisiens (Paris intra-muros).
        • Le Prêt Logement 92
          Le département des Hauts-de-Seine propose une aide spécifique pour favoriser l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes.
          D'autres Conseils Généraux sont susceptibles de vous proposer un prêt réglementé.
          Renseignez-vous auprès du Conseil Général de votre département.
    • Les autres prêts :
      Comme le PTZ, ces prêts viennent en complément de votre financement principal. Leurs montants maximums sont réglementés.
      • Le prêt " Action Logement " (ex. prêt 1 % logement)
        C’est un prêt accessible si vous travaillez dans une entreprise de 10 salariés et plus (ne relevant pas du régime agricole), sous conditions de ressources identiques à celles exigées pour l’attribution d’un prêt PAS. L'attribution de ce prêt est un droit accordé aux employés, mais l'entreprise n’a pas l’obligation de l’accorder à chaque salarié qui en fait la demande. Aussi, pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de votre employeur.
      • Les prêts d'épargne logement, dit aussi " Prêt PEL " et " Prêt CEL "
        Les PEL et CEL permettent l’octroi de prêts à taux réglementés selon la durée et le montant de l’épargne constituée, et les intérêts produits. Les droits à crédits du Plan d’Epargne Logement ou du Compte Epargne Logement sont cessibles entre membres d’une même famille sous réserve que le bénéficiaire soit également titulaire d’un PEL ou d’un CEL et sous conditions d’ancienneté.
      • Les prêts des caisses de retraite et des mutuelles
        Certaines caisses de retraite et mutuelles accordent à leurs adhérents des prêts pour acquérir leur résidence principale. Seuls les services des caisses et mutuelles vous concernant seront en mesure de vous informer sur les conditions d’attribution de ces prêts.
      • Le prêt aux fonctionnaires
        Ce prêt vient en complément d’un prêt conventionné ou d’un prêt PAS. Son montant et son taux sont réglementés. Son accessibilité est sous conditions de ressources et sous conditions d’occupation du logement.
      • Le Pass Foncier
        Ce prêt donne la possibilité aux familles ayant des revenus modestes de devenir propriétaire. Il permet aux primo-accédants un achat en deux temps :
        • d’abord la construction de la maison,
        • ensuite le prix du terrain lorsque le prêt pour la maison est remboursé.
        Son accessibilité est soumise à 3 conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété d’une ou plusieurs collectivités locales, avoir des revenus qui respectent les plafonds de ressources du Prêt Social Location-Accession (PSLA).
        Pour en savoir plus, contactez le CIL (Comité Interprofessionnel du Logement) ou la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie gestionnaire du 1 % Logement) et demandez à la collectivité locale (mairie, communauté de communes, Conseil Général...) l’aide à l’accession sociale.
      • Les prêts des collectivités territoriales
        Ces prêts sont généralement réservés aux personnes disposant de faibles ressources. Pour plus d’informations, adressez-vous au Conseil Général de votre département.
  • Un proche possède un PEL et un CEL. Puis-je bénéficier de ses droits à prêt ?

    En plus de vos propres droits à prêts, les membres de votre famille ou de celle de votre conjoint(e) (parents, enfants, frères/sœurs, oncles/tantes, neveux/nièces) peuvent vous céder les droits à prêt de leur PEL ou de leur CEL, sous condition d’ancienneté de détention de ces placements, et à la condition express que vous soyez vous-même titulaire d’un CEL ou d’un PEL, eux-mêmes soumis à condition d’ancienneté.

    Ce faisant, vous bénéficiez d’un nouveau prêt à taux encadré, souvent compétitif, diminuant d’autant le montant de votre prêt principal.

    Astuce : si le nombre de prêts complémentaires est important, mieux vaut négocier un lissage dans le temps de l’ensemble de ces crédits, afin que la charge totale de vos mensualités ne soit pas trop écrasante durant certaines périodes de remboursement.

  • Je vais vendre ma maison pour en acheter une autre. Y a-t-il des risques à contracter un prêt relais ?

    Tout dépend de l’état du marché de l’immobilier, à savoir si les durées de transactions constatées sur le marché sont courtes ou s’allongent (comme c’était le cas au moment de la crise financière).

    Qu’est-ce qu’un prêt relais ? C’est un financement provisoire qui vous permet d’acheter un nouveau bien avant d’avoir revendu l’ancien. Sa durée est courte (pas plus de deux ans en général). Son montant est fonction de la valeur estimée de votre bien à vendre. Ainsi deux risques peuvent apparaître = la vente de l’ancien bien immobilier se réalise à un prix minoré par rapport au prêt relais consenti ; dans ce cas, la perte d’argent liée au coût du crédit s’en trouve aggravée ; d’autre part, l’impossibilité de vendre le bien dans les délais imposés par le prêt relais ; dans ce cas, la banque peut saisir le bien à vendre. D’ordre général, le recours au prêt relais doit s’appréhender avec une extrême prudence (par exemple en étant en possession du compromis de vente de son bien actuel).

  • Quels sont les points clés sur lesquels je dois être vigilant au moment d’étudier une offre de prêt ?

    Lorsque vous aurez à étudier une offre de prêt, nous vous conseillons d’être particulièrement vigilant sur les points suivants :

    • le calcul du taux d’intérêt (fixe, variable capé, variable non capé) ;
    • Les demandes de garanties de l’organisme prêteur = l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la société de caution ou la caution mutuelle avec, des coûts différents ;
    • les frais de dossier ;
    • le coût et les garanties de l’assurance emprunteur = à couverture égale, les prix peuvent être très différents ;
    • la modularité des remboursements à la hausse comme à la baisse au gré de l’évolution de vos ressources ; cette souplesse peut être consentie sans frais de gestion ;
    • la possibilité de remboursements anticipés, sans surcoût ou avec des frais étudiés au plus juste.

     

  • Comment comparer les taux et les coûts de différentes offres de crédit ?

    Comparer plusieurs offres de crédit entre elles, surtout lorsque c’est la première fois, n’est pas chose aisée. De nombreux paramètres entrent en ligne de compte : le montant emprunté, le taux d’intérêt appliqué, la durée de remboursement, les frais divers liés à l’opération, la hauteur des mensualités...

    Pour vous y retrouver, il vous faut d’abord pouvoir comparer des choses comparables. Cette comparaison est rendue possible par le calcul du Taux Effectif Global (ou TEG) de chaque prêt considéré.

    Le TEG est un ratio qui, pour un montant et une durée donnés, rend compte de la compétitivité d’un emprunt, une fois intégré l’ensemble des frais liés au financement ; fréquemment :

    • les intérêts (issus du taux d’intérêt nominal du prêt),
    • les frais de dossier de la banque,
    • le coût de l’assurance du prêt,
    • le coût de la garantie du prêt (caution ou hypothèque),
    • ...

    Le TEG est en quelque sorte le taux d’intérêt « réel » de votre emprunt, reflétant l’ensemble des coûts qui y sont liés.
    Il devra obligatoirement apparaître dans votre offre de prêt (loi Scrivener) et ne devra en aucun cas dépasser le taux d’usure légal fixé par la Banque de France pour les prêts à taux fixe. Mais attention, s’il est bien le principal instrument pour comparer plusieurs propositions de financement, le TEG ne dit pas tout non plus :

    • Il n’a de valeur que par rapport à un montant d’emprunt précis et une durée d’emprunt précise. Le TEG ne vous permet de comparer deux prêts que si les montants et durées comparées sont identiques.
    • Au moment du choix, si le prêt considéré est à taux variable, le TEG ne pourra jamais anticiper ce qu’il vous coûtera au final. Pour cette raison, si vous optez pour un taux variable capé, exigez de la banque qu’elle vous montre les effets d’au moins trois scénarii d’évolution du taux : à la hausse avec le taux maximum, à la baisse, et stable.
    • Le TEG ne mesure pas les bénéfices tirés de souplesses contractuelles telles que la possibilité de rembourser votre prêt par anticipation (pas plus qu’il n’en mesure le coût), de moduler vos échéances en cours de prêt, ou encore de différer vos remboursements.
    • L’examen du TEG ne doit non plus vous faire oublier les à-côtés de votre emprunt : quelle relation envisagez-vous avec votre agence bancaire ? avez-vous le sentiment que tel conseiller plutôt que tel autre saura mieux vous accompagner dans le temps ? a-t-il fait preuve de souplesse lors de cette première négociation ? dans quelles conditions vos autres comptes seront-ils rapatriés ? les services bancaires proposés sont-ils concurrentiels ?, etc...
    • Enfin, le TEG ne permet de vous rendre compte, concrètement, en euros, du coût total du crédit, ni du poids mensuel que son remboursement va représenter. C’est pour cette raison que le calcul du TEG gagne à être assorti du calcul de ces deux derniers éléments.

     

  • Dans quel délai dois-je signer l'offre de prêt qui m'est faite ?

    L’offre proposée par votre banque est valable 30 jours au minimum après son édition. A partir du moment où vous recevez cette offre, par voie postale, un délai de réflexion minimum de 10 jours vous est imposé avant de pouvoir l’accepter (délai excluant le jour de la remise effective de l’offre dans votre boîte aux lettres). Toute offre acceptée avant la fin de cette période de réflexion sera donc considérée comme nulle.