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Conseils et prévention
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Crédits et épargne

Les étapes de votre projet

Je souhaite devenir propriétaire.
Par quelles étapes vais-je devoir passer ?
(version multimédia animée)


  • Je souhaite devenir propriétaire. Par quelles étapes vais-je devoir passer ? (version texte)

    Vous déterminez votre projet

    Un projet immobilier, c’est avant tout un bien (quel type de logement, à quel endroit, et pour quoi faire) et un budget (quel prix, quel financement, et pendant combien de temps).

    • Quels types de biens ?
      La première chose à faire est de déterminer les critères essentiels du choix que vous aurez à faire (la taille actuelle et future de votre famille, les lieux de travail, votre préférence pour la ville ou la campagne, votre mode de vie, vos hobbies et projets personnels…), puis le ou les types de biens pouvant satisfaire à ces critères : maison ou appartement, achat de neuf ou d’ancien, ou construction (classique ou écologique, standard ou d’architecte) ? quelle surface ? avec ou sans étage ? avec ou sans
      jardin ?...
    • Quelle enveloppe budgétaire ?
      Ensuite, il vous faut évaluer la palette des prix correspondant à la palette des types de biens envisagés. Pour cela, il suffit de scruter les petites annonces, les vitrines de quelques agences immobilières locales et les sites internet spécialisés pour vous faire une idée de la fourchette des prix et des prestations correspondant à votre projet.
      Il ne vous reste plus alors qu’à confronter ces différents niveaux de prix et de prestations avec votre capacité réelle de financement, afin de savoir jusqu’où vous pouvez aller et ainsi faire les bons arbitrages entre projets raisonnables et déraisonnables.
      A ce stade, point n’est besoin d’être précis, votre budget étant susceptible d’évoluer en fonction du bien sur lequel se portera votre dévolu.
      Dans les grandes lignes, additionnez :
      • l’épargne personnelle que vous pourrez mobiliser (épargne logement, épargne salariale, livrets d’épargne, héritage...),
      • les aides diverses auxquelles vous pourrez prétendre (allocations, subventions, aides des collectivités locales...),
      puis ajoutez :
      • les prêts complémentaires pour lesquels vous serez éligibles (Prêts CEL et PEL,
        Prêt à Taux Zéro Plus (PTZ+), Prêt Action Logement...),
      • le prêt principal que vous pourrez contracter auprès d’une banque et dont le montant sera fonction de la durée d’emprunt, du taux d’intérêt appliqué et de la limite conseillée des 30 à 35 % d’endettement mensuel selon vos revenus : faites une simulation en ligne pour évaluer votre capacité d’emprunt.

    Vous recherchez le bien immobilier correspondant à votre projet

    Plusieurs méthodes s’offrent à vous pour localiser et visiter les biens immobiliers correspondant à vos critères essentiels : de particulier à particulier (pas de frais d’agence, mais pas de conseil professionnel ni de prise en charge des aspects contractuels) via les petites annonces et votre réseau de proximité, par l’intermédiaire d’une ou plusieurs agences immobilières (ne faites pas appel à plus de 2 ou 3 agences), via les études notariales ou encore en mixant différents modes de recherche afin de maximiser vos chances de ne pas passer à côté de la maison idéale.
    Dès les premières visites, vos critères de comparaison vont tout naturellement commencer à s’affiner et se multiplier, ce qui vous permettra de faire le bon choix au final. Toutefois, à nouveau, ne perdez pas de vue ceux qui sont les plus importants pour vous et ceux sur lesquels vous serez prêts à faire des compromis. Qu’il s’agisse du nombre de pièces, de la surface totale, du secteur géographique, de la présence d’un jardin ou d’un espace de stationnement, de la nécessité ou non de faire des travaux, de l’ensoleillement... ne soyez pas inflexible sur l’ensemble de vos critères.
    Ce conseil vous permettra de mieux cibler votre recherche, de faciliter et donc d’optimiser la sélection faite par les agences immobilières que vous aurez éventuellement missionnées, de comparer les prestations offertes par des biens comparables, ce qui vous conduira peut-être même à identifier avec plus d’acuité et de certitude la perle rare dans le panel de biens visités.

    Vous signez le compromis de vente

    C’est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à des conditions déterminées (prix, délais, conditions suspensives…), tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir aux mêmes conditions. Du fait de la réciprocité des engagements, on parle de " promesse synallagmatique de vente " : tout en tombant d'accord sur la chose et sur le prix, les parties repoussent la vente à une date ultérieure, le temps que soient levés un certain nombre d'obstacles préalables définis au contrat tels que, en premier lieu, l'obtention d'un prêt pour l’acheteur.
    Le vendeur fournit à cette occasion les différents diagnostics immobiliers qu’il aura obligatoirement effectués.
    Le compromis de vente est généralement assorti du versement par l’acheteur d'un dépôt de garantie : un acompte qui représente environ 10% du prix de vente du bien et que le notaire (ou l’agent immobilier produisant une garantie professionnelle) bloquera sur un compte jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
    Selon la loi dite " SRU ", à compter de la première présentation d’un courrier en recommandé vous notifiant la signature du compromis, vous disposez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter sans avoir à en donner le motif.

    Vous recherchez un financement adapté

    Plus que le seul taux nominal affiché, c’est l’ensemble des éléments caractérisant le financement proposé par la banque qu’il vous faut étudier : le type de taux, la durée, les prêts complémentaires et le coût du lissage de l’ensemble des prêts, la garantie et son coût, l’assurance et son coût, les frais de dossier de la banque, les frais de mandat de recherche de capitaux (gratuits dans le cadre du service de recherche de crédit immobilier proposé par MAIF)...
    Il est évidemment fortement recommandé de comparer les propositions des différents organismes de crédit : vous pouvez soit démarcher vous-même plusieurs banques en agences, soit utiliser les services d’un courtier spécialisé, qui fera le tour des banques pour vous et saura négocier les conditions d’emprunt les mieux adaptées à votre situation et votre projet.

    Vous montez le dossier de demande de prêt

    Une fois que vous avez choisi la proposition de crédit immobilier répondant le mieux à votre projet, il vous faut monter votre dossier de demande de prêt, c'est-à-dire fournir à la banque les éléments qui lui sont indispensables pour analyser la viabilité de votre projet immobilier (caractéristiques du bien immobilier, réalité du compromis de vente, revenus, stabilité professionnelle, capacité d’épargne, dettes en cours...). Sans ces pièces justificatives, vous n’obtiendrez jamais d’offre de prêt immobilier, de quelque organisme que ce soit.

    La banque vous donne son accord de principe

    Quelques jours après réception de votre dossier de demande de prêt, la banque vous donne ou non un accord de principe pour le financement de votre projet. Il est possible d’obtenir plusieurs accords de la part des banques pour ne finalement choisir que la proposition qui vous convient le mieux.

    La banque vous adresse une offre de prêt

    Une fois que votre choix s’est porté sur une proposition (et une seule - à partir de cet instant il ne serait ni opportun ni courtois de faire jouer davantage la concurrence), la banque sélectionnée vous adresse une offre de prêt. C’est un document qui revêt une forme officielle et qui précise toutes les caractéristiques de votre futur crédit. La rédaction de l'offre de prêt est strictement réglementée. De nombreux éléments doivent y figurer : la nature du prêt, son montant, la durée et le taux d'emprunt, la nature et le coût des frais annexes (garanties, assurances...), ainsi que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût total du crédit.
    En général, la banque vous demandera d’ouvrir un compte courant chez elle et d’y domicilier vos revenus. C’est de bonne guerre, surtout si vous souhaitez optimiser les conditions de votre crédit.

    Vous acceptez l'offre de prêt

    A réception de l’offre de prêt, vous disposez d’un délai obligatoire et irréductible de
    10 jours (loi " Scrivener ") pour y réfléchir posément, vérifier que toutes les clauses sont conformes à la négociation initiale, entériner vos choix et vous projeter dans l’avenir. Au terme de ces 10 jours incompressibles de réflexion, et avant la date d’expiration de l’offre (en général 30 jours à compter de son édition - il vous reste donc 20 jours avant que l’offre devienne caduque), vous pouvez renvoyer l’offre de prêt signée à la banque. A compter de ce moment, vous vous engagez alors définitivement à souscrire votre emprunt auprès de la banque choisie, et la banque, de son côté, s’engage définitivement à vous octroyer ce crédit aux conditions définies dans l’offre de prêt.

    La banque débloque les fonds

    Vous disposez ensuite d’un délai de 4 mois en général pour faire débloquer les fonds et faire éditer un chèque de banque pour concrétiser la vente devant notaire. Si, dans ce délai, la vente ne se réalise pas pour des raisons indépendantes de votre volonté, vous pourrez vous désengager du contrat de crédit accepté.
    Selon la loi dite " MURCEF ", aucun versement, de quelque nature que ce soit (frais de dossier, avance...), ne pourra être exigé de vous par la banque tant que la somme prêtée n’aura pas été débloquée.

    Vous signez l’acte de vente devant le notaire

    C’est un acte officiel signé par le vendeur et l’acheteur, constaté et enregistré par un notaire (au choix de l'acquéreur), par lequel le compromis de vente est officiellement confirmé : vous devenez définitivement propriétaire, en échange de la remise d’un chèque de banque comprenant le paiement des frais de notaire et du prix de vente (frais d’agence inclus si la vente a été réalisée par une agence immobilière) minoré du montant du dépôt de garantie effectué lors de la signature du compromis de vente.
    La lecture de l'acte de vente est l’occasion pour le notaire d’expliquer tous les éléments de la vente, mais c’est aussi le moment pour vous de poser toutes les questions que vous voulez, afin de signer en toute sérénité. Le jour de la signature de l'acte de vente, le notaire vous remet une attestation de propriété et quelques mois après, vous recevrez votre acte enregistré au bureau des hypothèques.

    Vous commencez à rembourser votre prêt

    Vous remboursez votre première mensualité d’un prêt amortissable quelques semaines après la signature de l’acte de vente. Cette mensualité est constituée du remboursement du capital (sauf dans le cas d’un prêt in fine ou d’un crédit avec report d’échéances) et du paiement des intérêts, auxquels s’ajoutent les frais d’assurance.

  • Y a-t-il une différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?

    Le compromis de vente est une promesse dite " synallagmatique " : un acte par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à conclure la transaction immobilière, à condition que toutes les conditions suspensives prévues dans le contrat se réalisent (notamment l'obtention par l'acquéreur de son prêt immobilier). L’acquéreur dispose d’un délai de 7 jours pour se rétracter sans avoir à se justifier.

    La promesse de vente est une promesse dite " unilatérale " : un acte par lequel seul le vendeur s’engage, en l’occurrence à ne vendre le bien immobilier à personne d’autre qu’à l’acheteur. Le contrat prévoit toutefois des conditions de sortie du contrat pour le vendeur (principalement : si la vente n’intervient pas sous un certain délai). De son côté, l’acheteur pourra à tout moment renoncer à l’achat, en contrepartie toutefois de la perte de l’acompte versé au vendeur (à peu près 10 % de la valeur du bien) lors de la signature de la promesse de vente au titre de l’immobilisation du bien.
    Ici, les deux parties disposent d’un délai de 7 jours pour se rétracter sans avoir à se justifier.

    La promesse de vente est donc plus souple que le compromis de vente, aussi bien pour l'acquéreur, parce que dans le pire des cas il ne sera pas tenu d’acheter (même si cette option est très coûteuse), que pour le vendeur, parce qu’en cas de renonciation au contrat il encaissera l’indemnité d'immobilisation et pourra renégocier son bien avec un nouvel acheteur.

  • Par rapport à une recherche personnelle, que va m’apporter le service de recherche de crédit immobilier proposé par MAIF ?

    MAIF, via sa filiale Crédit Immobilier Direct (acteur éprouvé du conseil à distance en solutions de crédit), vous permet de bénéficier d’un véritable accompagnement pour trouver un financement adapté à votre situation et à votre projet immobilier. En fins connaisseurs du marché, et grâce aux accords privilégiés qu’ils ont mis en place avec les banques, les conseillers de Crédit Immobilier Direct tenteront d’obtenir de meilleures conditions de crédit que si vous aviez négocié seul, par exemple :

    • un taux plus bas
    • un financement avec apport personnel réduit
    • des frais de remboursement anticipé réduits
    • etc...

    En outre, les conseillers de Crédit Immobilier Direct faciliteront toutes vos démarches et vous feront gagner un temps précieux en vous guidant à toutes les étapes de votre recherche de prêt. En résumé, vous gagnez en rapidité, en sérénité et en budget.

  • Le service de recherche de crédit immobilier proposé par MAIF couvre-t-il toute la France ?

    Crédit Immobilier Direct, filiale du Groupe MAIF, intervient sur toute la France métropolitaine.
    Seuls les DOM-TOM, pour le moment, ne sont pas couverts par ce service.

  • Quels documents est-il important de prévoir pour obtenir plus rapidement des banques une proposition de financement ?

    Afin d’obtenir votre offre de prêt le plus rapidement possible, vous avez vous-même tout intérêt à produire rapidement l’ensemble des pièces demandées par la banque à des fins d’analyse. D’autant plus que la présentation d'un dossier complet dès votre premier entretien à la banque sera de nature à mettre votre interlocuteur dans les meilleures dispositions à votre égard : tant que l’offre de prêt n’est pas éditée et signée, il est bien sûr toujours temps de négocier tel ou tel point lié au contrat de prêt ou – c’est souvent le cas – de négocier les conditions de transfert de vos comptes bancaires dans la banque concernée (prise en charge des frais changement de domiciliation bancaire, négociation du prix de votre carte bancaire, des agios en cas découvert...).

    La liste des documents à fournir varie en fonction du profil de l'emprunteur et du projet. Cette liste précise vous sera adressée par votre conseiller Crédit Immobilier Direct, qui vous aidera à réunir vos documents.
    Avec ces éléments en main, la banque devra pouvoir répondre aux questions suivantes :

    • Qui sont les emprunteurs ?
    • Quelles sont leurs ressources (et sont-elles stables) ?
    • Quelles sont leurs charges (et sont-elles régulièrement honorées) ?
    • Quel est le projet ?

    Et au final :

    • Les emprunteurs sont-ils solvables ?
    • Le projet est-il viable ?

    Les pièces justificatives les plus couramment demandées sont les suivantes :

    Projet des emprunteurs

    • Compromis de vente
    • Contrat de réservation VEFA (Vente en l’Etat Futur Achèvement si construction)
    • Preuve de l'apport personnel (épargne, PEL, prêt 1% logement, prêt taux zéro...)
    • Demande de prêt

    Identité des emprunteurs

    • Copie des pièces d'identité
    • Justificatif de domicile (facture EDF ou Télécom de moins de 3 mois)
    • Taxe d'habitation

    Et selon les cas :

    • Copie du livret de famille (si mariés ou parents)
    • Bail ou dernières quittances de loyer (si locataires)
    • Contrat de mariage
    • Jugement de divorce ou séparation
    • Carte de séjour
    • Opérations bancaires courantes des emprunteurs
      • RIB
      • Originaux des 3 derniers mois de relevés de comptes
      • Charges des emprunteurs
        • Offres et tableaux d'amortissement de vos prêts immobiliers et personnels
        • Derniers relevés des crédits revolvings
        • Autres justificatifs de dettes (dettes familiales, dettes fiscales, soultes...)
        • Mandat de vente du bien actuel par une agence immobilière (si prêt relais)
        • Revenus des emprunteurs
          • Revenus divers :
            • 2 derniers avis d'imposition (les 4 pages)
            • Justificatifs d'allocations familiales
            • Titres de pension ou de retraite des 3 derniers mois
          • Revenus des salariés :
            • Originaux des bulletins de salaires des 3 derniers mois et du mois de décembre précédent
            • Contrat de travail (si moins d’1 an d'ancienneté)
          • Revenus des professions indépendantes ou libérales :
            • 3 derniers bilans
            • Extrait K Bis et statut
            • Certificat de position fiscale professionnelle et personnelle.
            • Attestation de paiement des cotisations sociales
          • Revenus fonciers :
            • Baux et relevés du compte faisant apparaître les loyers
            • Assurance incendie
            • Déclaration foncière
            • Statut K Bis et Bilan (si SCI)
  • Combien de temps faudra-t-il entre ma demande de prêt et le déblocage des fonds ?

    A partir du moment où vous aurez signé votre compromis de vente (condition sine qua non pour obtenir une offre de prêt immobilier), il vous faudra compter entre 2 et 3 mois. C’est le délai moyen constaté. Mais ce délai dépend de plusieurs paramètres, et notamment de vous.

    Exemple de chronologie :

    • 1ère semaine :
      • Vous faites votre demande en ligne sur maif.fr. Sous 2 jours ouvrés (la plupart du temps sous 24H), un conseiller de Crédit Immobilier Direct, filiale du Groupe MAIF, vous rappelle pour préciser avec vous certains éléments ayant trait à votre situation et votre projet.
        Si vous n’êtes pas joignable, malgré plusieurs tentatives, cette étape peut évidemment s’avérer plus longue.
      • Ensuite, si votre projet semble viable au regard des normes bancaires, votre conseiller contacte les banques partenaires afin de négocier la proposition qui lui semblera la mieux adaptée. Il vous transmet alors par email la proposition qu’il aura sélectionnée pour vous. Cette étape peut prendre de 2 à 3 jours, en fonction des éléments déclarés et de la réactivité des banques consultées.
    • 2ème semaine :
      • 1 jour vous sera suffisant pour donner un accord de principe.
      • Votre conseiller Crédit Immobilier Direct vous envoie alors un email listant toutes les pièces justificatives à réunir à l’attention de la banque. C’est vous qui maîtrisez le temps pour constituer ce dossier complet et le transmettre par courrier à Crédit Immobilier Direct (dans quelques cas la présentation du dossier se fait directement lors du rendez-vous organisé dans l’agence bancaire sélectionnée). 3 jours sont normalement suffisants pour compléter et transmettre ce dossier.
    • 3ème semaine :
      • Une fois votre dossier arrivé chez Crédit Immobilier Direct (sauf dans les cas où vous présentez ce dossier à la banque directement - cela dépend des procédures mise en place avec les partenaires bancaires), votre conseiller vérifie qu'il est complet (en cas d’oubli ou de nouveaux éléments, des pièces complémentaires pourront vous être demandées) puis le numérise et le transmet à la banque.
      • Un rendez-vous est alors organisé avec l’agence bancaire concernée, au cours duquel la proposition est détaillée. C’est pour vous un moment privilégié pour " finaliser " la négociation, sur un mode plus personnel, notamment en ce qui concerne les " à-côtés " du contrat (conditions de transfert de vos comptes, prix des services bancaires...). Ce rendez-vous devrait pouvoir avoir lieu dans les 5 jours.
    • 4ème et 5ème semaines :
      • Il faut ensuite à peu près 8 à 10 jours pour que l’organisme se portant caution (sauf cas de financement garanti par hypothèque) valide votre dossier, du point de vue des garanties du remboursement de l’emprunt.
      • Parallèlement, dans certains cas (si vous exercez une profession à risque ou pratiquez un sport à risque, ou si votre âge de fin de prêt est avancé, par exemple), l’assurance emprunteur pourra vous adresser un questionnaire de santé complémentaire et vous demander des examens médicaux complémentaires, ce qui pourra avoir pour effet de retarder un peu les étapes suivantes.
    • De la 6ème à la 8ème semaine :
      • Dès que l’organisme de caution a validé votre dossier, votre conseiller Crédit Immobilier Direct vous recontacte pour vérifier que vous êtes toujours bien prêt à recevoir l’offre de prêt éditée par la banque. Dans l’affirmative, la banque vous l’adresse alors officiellement par courrier postal.
      • A la réception de cette offre, valable 30 jours (ou plus, selon les organismes), un délai de réflexion minimum de 10 jours vous est imposé. Passé ce délai, vous avez donc 20 jours (ou plus) pour signer et retourner l’offre à la banque par voie postale. Ce retour s’effectue souvent dans les 5 jours.
    • 9ème semaine et au-delà :
      • Le notaire fait alors un appel de fonds auprès de la banque, de façon à ce que la transaction immobilière (cession du bien immobilier contre paiement) puisse être officialisée en bonne et due forme, à la date convenue, lors de la signature de l’acte authentique de vente, en présence du vendeur et de vous-même.